부산지방법원 2024타경5539. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 3층 303호 근린시설입니다. 공유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5이고, 말소기준은 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당권 5,400,000,000원입니다. 이후 2024.10.17 임의경매가 개시됐고, 부산진구의 지분 압류도 말소기준보다 뒤에 있습니다. 근저당권은 2025.09.23 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
다만 이 사건에서 등기보다 먼저 확인해야 할 것은 호실의 실제 점유와 배당 시뮬레이션의 대응관계입니다. 현황조사에 기재된 임차인은 101호·102호·103호·104호·105호·305호이고, 303호는 감정평가 당시 공실입니다. 반면 배당 계산에는 102호 정성진과 104호 이윤정의 보증금 합계 150,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 이 150,000,000원을 본건 303호의 확정 인수액으로 곧바로 단정하는 것은 위험하며, 매각물건명세서 원본에서 물건별 적용 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 3층303호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 303호 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 4,614,814,173원 |
| 말소기준 | 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 인수액은 호실 대조 필요
말소기준은 2020.04.01 설정된 장유농업협동조합 근저당권입니다. 2024.10.17 임의경매개시결정과 2025.04.25 부산진구 압류는 그 이후 권리입니다. 2025.04.23 수영세무서장 압류는 2025.09.02 해제로 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 조사 — 303호와 다른 호실이 섞여 있다
| 점유자 | 호실 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022.04.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020.02.24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 미상 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020.08.03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020.02.26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 미상 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021.05.04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023.01.27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 |
대항력 있는 것으로 조사된 점유자는 102호 정성진과 104호 이윤정이며, 각각 보증금 50,000,000원·100,000,000원입니다. 두 사람은 말소기준일 2020.04.01보다 앞서 전입했습니다. 그러나 본건은 303호이고, 감정평가 당시 303호는 공실로 기재돼 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 150,000,000원 인수액과 본건 303호를 동일시하지 말고 물건별 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 22.9% 높고 추세도 하락
대동레미안센트럴시티5의 최근 거래는 2025.05 전용 44.17㎡ 9층 245,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 1건 기준 245,000,000원이고, 본건 신건 최저가 301,000,000원은 이 최근 시세의 122.9%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -8.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
다만 이 거래 자료의 비교 대상 면적은 본건 비교 기준 77.675㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 245,000,000원을 303호의 확정 시가로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최근 거래가 245,000,000원이고 하락 추세가 -8.4%인 상황에서 신건 최저가가 301,000,000원인 만큼, 현재 회차를 두고 “최근 시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,014,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 295,986,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,014,000원을 제외한 295,986,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 5,104,014,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액 150,000,000원을 별도로 반영하고 있습니다. 다만 해당 인수 대상 임차인은 102호·104호이므로 본건 303호에 대한 직접 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 지하철 범내골역 남동측 인근의 역세권 상가지대입니다. 주변은 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지와 오피스텔로 형성되어 있습니다.
- 개발 환경. 남동측 일대에서 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6~8m 폭 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물. 2019.11.05 준공, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물이며 급배수·위생·화재탐지 및 소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 점유 원본 대조. 감정평가 당시 공실이라는 기록과 현재 점유 상태가 같은지 현장 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 150,000,000원 인수 시뮬레이션 확인. 인수로 잡힌 임차인은 102호·104호입니다. 해당 보증금이 303호 매수인에게 실제 승계되는지 물건별 명세서 기재를 반드시 확인해야 합니다.
- 경계벽 상태. 302호·303호·304호 사이 벽체가 현재도 없는지, 복원이 완료됐는지, 실제 복원 범위와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 최근 가격 우선. 신건 301,000,000원은 최근 거래 245,000,000원의 122.9%입니다. 전체 평균 260,000,000원만 보고 가격을 평가하지 말고 최신 거래와 -8.4% 추세를 우선하세요.
- 거래 면적 차이. 실거래 비교 면적 44.17㎡·53.06㎡와 본건 비교 기준 77.675㎡가 일치하지 않아 직접적인 호가 상한으로 쓰기 어렵습니다.
- 배당 변동요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격도, 인수도 원본 확인 전에는 보수적으로
본건 303호는 감정평가 당시 공실이고 말소기준 근저당도 명확합니다. 그러나 신건 최저가 301,000,000원은 최근 거래 245,000,000원의 122.9%이며, 최근 거래 추세 역시 -8.4%입니다. 더구나 비교 거래의 면적이 본건 기준과 맞지 않아 최근 거래가를 그대로 시가로 단정할 수도 없습니다.
권리 쪽에서도 배당 시뮬레이션은 102호·104호 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인 인수로 반영하지만, 본건은 303호이고 감정평가 당시 공실입니다. 여기에 302호·303호·304호의 경계벽 부재도 확인돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “3.01억이 싸냐”보다 303호에 실제 승계되는 권리가 무엇인지, 현재 경계와 점유 상태가 어떻게 정리돼 있는지를 원본으로 확정하는 것입니다.
