부산지방법원 2024타경5539. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 2층 205호의 근린시설입니다. 감정평가상 205호는 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95이며, 말소기준은 2020년 4월 1일 장유농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하고, 수영세무서 압류는 이미 말소됐습니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기권리 자체보다 임차인 인수입니다. 현황조사상 정성진(GS25 편의점)은 2020년 2월 24일, 이윤정(까페콩129)은 2020년 2월 26일 전입해 말소기준일인 2020년 4월 1일보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금은 각각 50,000,000원과 100,000,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아, 배당표에서는 두 보증금 합계 150,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 2층205호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실(메가인포자문그룹 부산지점) |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 4,614,814,173원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2020년 4월 1일 장유농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 10월 17일 임의경매개시결정과 2025년 4월 25일 부산진구 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2025년 4월 22일 수영세무서 압류는 2025년 9월 2일 해제로 이미 말소됐습니다. 근저당권은 2025년 9월 23일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준권리 자체가 매각으로 정리되는 구조라는 점은 같습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 대항력 2명
| 임차인 | 호실 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022.04.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020.02.24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 미상 | 50,000,000원 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020.08.03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020.02.26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 미상 | 100,000,000원 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021.05.04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023.01.27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람·법인은 7명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준일보다 전입이 빠른 정성진과 이윤정 두 명만 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 예상배당에서는 두 보증금을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 계산했습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 신건 최저가도 최근 시세 이상
대동레미안센트럴시티5의 확인된 거래는 3건입니다. 다만 비교 거래의 전용면적은 44.17㎡와 53.06㎡이고, 비교 기준 면적은 73.5㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격을 그대로 동일 물건 시세라고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최근 거래 방향은 분명합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 245,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -8.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
신건 최저가 334,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 136.3%입니다. 즉 임차보증금 인수를 고려하기 전부터 최근 거래가격보다 높습니다. 여기에 예상 인수액 150,000,000원을 더한 실질취득액은 484,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 현재 회차에서 ‘최저가가 싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,476,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 328,524,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 334,000,000원 가정 시 집행비용 5,476,000원을 제외한 328,524,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,071,476,000원입니다. 대항력 임차인 보증금 150,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 1.5억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 334,000,000원 | 328,524,000원 | 150,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 267,200,000원 | 262,659,200원 | 150,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 213,760,000원 | 209,967,360원 | 150,000,000원 |
유찰되면 매각가 자체는 267,200,000원, 213,760,000원으로 내려가지만, 예상 인수액 150,000,000원은 그대로입니다. 따라서 단순히 유찰률만 보고 할인폭을 판단하면 실제 자금부담을 과소평가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 범내골역 남동측 인근의 역세권 상가지대로, 상업·업무시설과 주상복합건물, 아파트단지·오피스텔이 혼재합니다. 남동측 일대에서는 범천1-1재개발·범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 용도. 일반상업지역의 주상복합건물 내 근린시설이며 205호는 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6-8m 폭 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,252.6㎡, 공시지가 5,396,000원/㎡입니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 예상 인수액은 150,000,000원입니다. 응찰가만이 아니라 응찰가에 인수보증금을 더한 실질 자금부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 205호 점유관계 원본 확인. 감정평가상 205호 사용자는 메가인포자문그룹 부산지점인데, 현황조사 임차인 목록은 다른 호실 중심입니다. 현재 점유자의 임대차보증금·사업자등록·대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 배당 여부. 정성진과 이윤정은 말소기준보다 전입이 빠르고 예상배당에서 전액 인수로 잡혀 있습니다. 확정일자·배당요구·매각물건명세서 기재를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 비교는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 245,000,000원이고 추세가 -8.4%이므로 전체 평균 260,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 면적 차이 주의. 확인된 거래 면적은 44.17㎡·53.06㎡로 비교 기준 73.5㎡와 일치하지 않아, 실거래 비교는 방향성 참고 수준으로 봐야 합니다.
- 상가 관리비·부가비용. 근린시설은 체납 관리비, 시설 원상복구, 부가세·영업시설 처리 등 주거용과 다른 비용요인이 있을 수 있으므로 관리주체와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 3.34억”이 아니라 “인수까지 포함한 4.84억”으로 봐야 한다
이 물건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 정리 구조가 단순합니다. 하지만 실제 투자 판단에서는 그보다 큰 변수가 있습니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 합계 150,000,000원이 예상배당에서 매수인 인수로 잡혀 있어, 신건 최저가 334,000,000원 기준 실질취득은 484,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 245,000,000원이고 가격 추세는 -8.4%입니다. 비교 면적 차이가 있어 절대 시세 단정은 어렵지만, 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다. 특히 205호의 실제 점유관계와 다른 호실 임차인 권리의 매각대상 적용 범위를 원본으로 확인하지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
