부산지방법원 2024타경5539. 등기상 말소기준은 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,400,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 경매개시결정과 부산진구 압류, 상가건물임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개로 봐야 합니다. 현황조사상 정성진(GS25 편의점)과 이윤정(까페콩129)은 말소기준권리보다 앞선 사업자등록일을 가져 대항력이 있는 것으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션은 이 두 보증금 50,000,000원 + 100,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다.
특히 정성진의 상가건물임차권은 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가 1,193,000,000원만 놓고 가격을 비교해서는 안 되고, 현재 회차 기준으로는 인수액을 더한 1,343,000,000원을 실질 부담으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 1층102호 (범천동, 대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 102호 GS25 편의점 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 1,193,000,000원 / 1,193,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 신청채권액 | 4,614,814,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금은 남는다
을구 2번 정성진의 상가건물임차권은 2025.03.20 등기됐지만, 임대차계약은 2019.12.04, 점유개시는 2020.02.19, 사업자등록과 확정일자는 2020.02.24로 기재돼 있습니다. 말소기준 2020.04.01보다 앞서며, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시합니다.
② 임차관계 — 실제 점유자별 대항력과 승계 위험
| 임차인 / 점유 | 부분 | 사업자등록 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022.04.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020.02.24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 미상 | 인수 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020.08.03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020.02.26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 미상 | 인수 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021.05.04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023.01.27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성진 | 건물 전유부분 전부 | 미상 | 50,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 매각물건명세서 확인 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
정성진 명의 현황조사와 임차권등기는 동일 보증금 50,000,000원과 관련된 자료이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 합계는 150,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 기준, 실거래 표본은 직접 비교에 한계
확인된 대동레미안센트럴시티5 실거래는 2025.05 전용 44.17㎡ 245,000,000원, 2023.03 전용 53.06㎡ 265,000,000원, 2022.05 전용 44.17㎡ 270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 245,000,000원이고 최신 거래도 같은 금액입니다.
다만 대상 면적은 60.5㎡로 잡혀 있고 실거래 면적 매칭은 되지 않았습니다. 더구나 본건 용도는 근린시설인데 실거래 표본의 면적도 서로 달라, 이 거래들을 본건의 직접적인 상가 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그럼에도 단순 수치만 보면 최저가 1,193,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 486.9%이고, 여기에 매수인 인수 150,000,000원이 별도로 붙습니다.
가격 흐름도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 거래는 이전 거래들보다 8.4% 낮은 추세로 집계됐습니다. 따라서 전체 평균 260,000,000원을 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않고, 현재 자료에서는 오히려 정확한 상가 비교사례를 추가로 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,330,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 1,178,670,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장유농업협동조합 채권최고액 5,400,000,000원 중 예상배당은 1,178,670,000원으로, 4,221,330,000원 미배당이 발생합니다. 별도로 대항력 임차보증금 150,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 배당액에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 별개로 인수 1.5억 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,193,000,000원 | 1,178,670,000원 | 4,221,330,000원 | 150,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 954,400,000원 | 942,456,000원 | 4,457,544,000원 | 150,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 763,520,000원 | 753,484,800원 | 4,646,515,200원 | 150,000,000원 |
신건에서 1회·2회 유찰로 매각가격이 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 150,000,000원입니다. 따라서 유찰률만 보고 체감 할인폭을 계산하면 안 되고, 매 회차마다 낙찰가 + 인수보증금 기준으로 총부담을 다시 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 범내골역 남동측 인근의 역세권 상가지대로 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지와 오피스텔이 혼재합니다. 남동측 일대에는 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 101호 식당, 102호 GS25 편의점, 103호 식당, 104호 카페·사무실, 105호 사무실 등으로 이용되고 201호-204호와 301호-304호는 공실입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 방화지구에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 대지 1,252.6㎡, 공시지가 5,396,000원/㎡이며 주상복합건물 부지로 이용됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 확인. 정성진 50,000,000원과 이윤정 100,000,000원, 합계 150,000,000원이 배당 시뮬레이션상 매수인 인수입니다. 응찰가에 반드시 합산해 보세요.
- 정성진 임차권 원본 확인. 매각물건명세서에 배당 부족분 매수인 인수가 명시돼 있으므로 배당요구·배당액과 임차권등기 내용을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 사업자등록일과 보증금이 확인되지 않은 점유는 대항력 가능·미상입니다. 추가 임차인이나 점유관계가 없는지 현장과 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격비교 주의. 확인된 실거래는 대상 면적과 일치하지 않습니다. 근린시설의 층·전용면적·임대수익이 유사한 상가 거래사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 확인된 최근 거래는 이전 거래보다 8.4% 낮습니다. 과거 평균 260,000,000원만 근거로 가격을 낙관하면 안 됩니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수하지 않는다”는 다르다
이 사건의 핵심은 말소기준권리 자체가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 2020.04.01 근저당권 이후의 등기는 정리되지만, 배당 시뮬레이션상 정성진과 이윤정의 보증금 합계 150,000,000원은 매수인에게 남습니다. 그래서 신건의 실질 부담은 최저가 1,193,000,000원이 아니라 1,343,000,000원입니다.
또한 확인된 실거래는 대상 면적과 맞지 않고 최근 거래 흐름은 8.4% 하락했습니다. 최저가만으로도 최근 12개월 평균 대비 486.9%라는 수치가 나오지만, 용도와 면적이 다른 표본인 만큼 이 비율을 곧바로 ‘상가 시세 대비 고가’로 단정하는 것도 위험합니다. 결론적으로 이 물건은 인수액 확정과 정확한 상가 비교사례 확보가 선행돼야 하는 사건입니다.
