부산지방법원 2024타경5539. 범천동 대동레미안센트럴시티5 2층 203호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2020.04.01. 장유농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,400,000,000원입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 2025.09.23.에는 같은 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 말소관계보다 점유·인수 범위입니다. 현황조사에 나타난 임차인들은 101호·102호·103호·104호·105호·305호에 위치하고, 203호 임차인은 별도로 기재되어 있지 않습니다. 감정평가에서도 201호부터 204호는 공실로 조사됐습니다. 그런데 예상배당에는 102호 정성진과 104호 이윤정의 보증금 합계 150,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있으므로, 실제 입찰에서는 이 인수 계산이 본건 203호에 적용되는지 원본 서류의 물건별 범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 2층203호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 203호 감정평가 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 4,614,814,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.01.
말소기준권리는 2020.04.01. 설정된 장유농업협동조합 근저당권입니다. 2024.10.17. 임의경매개시결정과 2025.04.25. 부산진구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.04.22. 수영세무서장 압류는 2025.09.02. 이미 말소됐습니다. 근저당권은 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 그 기초가 되는 근저당권의 설정일은 2020.04.01.입니다.
② 임차인 조사 — 203호는 공실, 다른 호실에는 대항력 임차인 존재
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022-04-07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020-02-24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음 | 미확인 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020-08-03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020-02-26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 미확인 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021-05-04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023-04-11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023-01-27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미확인 |
말소기준일보다 앞선 전입은 102호 정성진(2020-02-24)과 104호 이윤정(2020-02-26) 두 건으로 조사되어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 나머지 확인된 전입은 2020.04.01. 이후입니다. 다만 본건 주소는 203호이고, 감정평가상 203호는 공실이므로 위 임차관계가 본건에 실제로 연결되는지는 물건별 매각 범위를 기준으로 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려왔는데 신건 최저가는 더 높다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 실거래는 3건이며, 최근 거래는 2025.05. 245,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 1건 기준 245,000,000원이고, 그보다 앞선 거래 대비 최근 추세는 -8.4%입니다. 전체 3건 평균은 260,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
신건 최저가 338,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 245,000,000원의 138%입니다. 여기에 배당 시뮬레이션의 인수액 150,000,000원까지 반영하면 실질취득은 488,000,000원으로 올라갑니다. 따라서 현재 회차에서 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 332,468,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 338,000,000원에서는 집행비용 5,532,000원을 제외한 332,468,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 5,067,532,000원입니다. 예상배당상 대항력 임차인 두 명의 보증금 150,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 338,000,000원 | 150,000,000원 | 488,000,000원 | 332,468,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 270,400,000원 | 150,000,000원 | 420,400,000원 | 265,814,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 216,320,000원 | 150,000,000원 | 366,320,000원 | 212,491,520원 |
배당 시뮬레이션 기준으로는 유찰돼도 매수인 인수액 150,000,000원이 유지됩니다. 따라서 단순히 최저가가 338,000,000원에서 270,400,000원, 216,320,000원으로 내려가는 것만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 2회 유찰 시에도 인수를 더한 실질취득은 366,320,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 지하철 범내골역 남동측 인근입니다. 주변은 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지, 오피스텔 등이 형성된 역세권 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 개발환경. 남동측 일대에서 범천1-1재개발·범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 도로. 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6~8m 폭 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 확인된 실거래가 3건으로 많지 않고 최근 거래는 2025.05. 245,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -8.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 물건 범위 확인. 현황조사 임차인들은 다른 호실에 기재되어 있는데 예상배당에는 102호·104호 보증금 150,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 203호 매수인이 이를 승계하는지 원본 매각물건명세서와 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 경계벽 확인. 202호·203호·204호는 감정평가 당시 경계벽이 없었습니다. 건축물현황도상 복원이 가능하다는 의견이 있으므로 현장 상태와 복원 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 338,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 138%입니다. 최근 추세도 -8.4%이므로 신건 가격을 저가로 볼 근거가 없습니다.
- 실질취득 기준. 배당 시뮬레이션의 인수 150,000,000원을 적용하면 신건 실질취득은 488,000,000원입니다. 유찰 후에도 인수액을 합산한 총액으로 비교해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2020.04.01. 설정된 근저당권은 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 권리자 표시와 배당요구·채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 공실이라는 이유만으로 단순한 물건은 아니다
본건 203호 자체는 감정평가 당시 공실이고, 등기상 말소기준권리도 2020.04.01. 근저당권으로 명확합니다. 하지만 가격과 점유범위를 함께 보면 판단은 훨씬 복잡해집니다. 최저가는 338,000,000원으로 최근 12개월 평균 245,000,000원의 138%이고, 최근 추세는 -8.4%입니다. 여기에 배당 시뮬레이션상 대항력 임차보증금 150,000,000원을 인수하는 계산까지 적용하면 실질취득은 488,000,000원입니다.
또한 203호는 202호·204호와 함께 감정평가 당시 경계벽이 없는 상태였습니다. 따라서 이 사건은 “공실이니 권리가 단순하다”고 끝낼 물건이 아니라, ① 실제 매각대상과 임차보증금 인수범위, ② 203호의 물리적 경계, ③ 최근 거래 대비 총취득비용을 먼저 확정해야 합니다. 현재 자료만 기준으로는 신건 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
