부산지방법원 2024타경5539. 범천동 대동레미안센트럴시티5 3층 302호 근린시설입니다. 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95이고, 말소기준권리는 2020.04.01. 설정된 장유농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권입니다. 2024.10.17. 임의경매개시결정과 이후 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 2025.04.23. 국의 압류는 2025.09.02. 해제로 이미 말소됐습니다. 해당 근저당권은 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
권리표면만 보면 후순위 권리의 정리는 비교적 명확하지만, 이 물건은 임차·가격·물리적 경계를 함께 봐야 합니다. 현황조사에는 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 정성진(GS25 편의점)과 이윤정(까페콩129)이 있고, 제공된 배당 계산은 두 보증금 합계 150,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다. 다만 이 점유 정보의 호수는 각각 102호와 104호이고, 대상인 302호는 감정 당시 공실로 기재돼 있어 302호에 실제로 인수되는 권리인지 원본 서류 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 3층302호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 용도 / 대상면적 | 근린시설 · 151.24㎡ |
| 감정 이용상태 | 301호~304호 공실 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 615,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 4,614,814,173원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.01. 장유농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 정리되지만 인수 가정은 별도
말소기준은 2020.04.01. 장유농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하며, 국의 압류는 이미 해제로 말소됐습니다. 다만 매각대금 배당과 별개로, 현황조사상 말소기준보다 먼저 전입한 정성진과 이윤정의 보증금 50,000,000원·100,000,000원은 제공된 시뮬레이션에서 전액 매수인 인수로 처리됩니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 7명, 보증기관 중복신고 없음
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022.04.07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020.02.24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020.08.03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020.02.26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021.05.04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023.01.27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 표본은 면적이 다르고, 그래도 신건 가격은 높다
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019.11.05. 준공입니다. 대상 면적은 151.24㎡인데 확인된 실거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가를 대상 302호의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 최근 12개월 평균과 비교하면 신건 최저가 615,000,000원은 245,000,000원의 251.0%이고, 최근 거래 추세도 -8.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
최신 거래는 2025.05.의 245,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일합니다. 신건 최저가 자체가 이 수치의 251.0%이며, 제공된 매수인 인수 가정 150,000,000원을 더하면 실질취득은 765,000,000원입니다. 거래 표본의 면적 불일치를 감안하더라도, 이 자료만으로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 615,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,550,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 606,450,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 615,000,000원 기준 근저당권 미배당액은 4,793,550,000원이고, 매수인 인수 가정은 150,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 가정은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 615,000,000원 | 606,450,000원 | 4,793,550,000원 | 150,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 492,000,000원 | 484,680,000원 | 4,915,320,000원 | 150,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 393,600,000원 | 387,289,600원 | 5,012,710,400원 | 150,000,000원 |
⑥ 물리적 상태 — 302호 경계벽 복원 확인
감정평가 당시 301호·302호·303호·304호는 공실이며 경계벽이 없는 상태였습니다. 건축 당시 경계벽 존재 여부는 불분명하지만, 건축물현황도에는 각 호별 경계 위치·모양과 경계 부분의 길이가 명확하게 표시돼 있어 감정평가 의견상 경계 복원은 용이하고, 1면의 벽체를 설치하는 정도로 비용도 크지 않을 것으로 판단됐습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범내골역 남동측 인근으로, 주변은 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지와 오피스텔이 혼재한 역세권 상가지대입니다. 남동측 일대에는 범천1-1재개발·범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물로 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6~8m 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되고, 소로1류에 접합니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 302호 임차관계 원본 대조. 대상 302호는 감정 당시 공실인데, 배당 계산에는 다른 호수로 기재된 대항력 임차인의 150,000,000원 인수가 반영돼 있습니다. 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대상 호수와 인수 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 제공된 인수 가정을 그대로 적용하면 신건의 실질취득은 765,000,000원입니다. 최저가 615,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 시세 표본 면적 확인. 대상은 151.24㎡인데 실거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡입니다. 245,000,000원 최근 평균을 대상 호실의 직접 시세로 사용하지 말고 동일 면적·유사 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -8.4%이므로 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 평균을 우선해야 합니다.
- 경계벽. 301호~304호는 감정 당시 경계벽이 없었습니다. 건축물현황도와 실제 현장을 대조해 독립성·복원범위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2020.04.01. 근저당권은 2025.09.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태이므로 등기 최신 내역과 배당요구·채권승계 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 + 대상호수 확인’이 핵심
이 사건의 말소기준은 분명하고 후순위 경매·압류권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 가격 측면에서는 신건 최저가가 최근 12개월 거래 평균의 251.0%이고 최근 추세도 -8.4%입니다. 더구나 제공된 배당 계산대로라면 매수인이 추가로 150,000,000원을 인수해 실질취득이 765,000,000원이 됩니다.
다만 가장 중요한 확인점은 그 150,000,000원의 임차 보증금이 실제 302호에 귀속되는지입니다. 현황조사상 두 대항력 임차인의 호수는 102호와 104호이고, 302호는 감정 당시 공실입니다. 여기에 301호~304호 경계벽 부재까지 있으므로 이 물건은 단순히 “신건 615,000,000원짜리 근린시설”로 보면 안 됩니다. 대상 호수의 실제 인수권리, 경계 복원 상태, 면적이 맞는 상가 시세를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 핵심입니다.
