부산지방법원 2024타경5539. 대상은 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 3층 301호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태상 301호부터 304호는 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 김미향·황의순이고, 말소기준권리는 2020.04.01 설정된 장유농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당입니다. 2024.10.17 임의경매개시결정과 그 뒤의 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 자체보다 임차관계와 가격입니다. 현황조사에는 7명의 점유·임차관계가 확인되어 있고, 이 중 정성진(GS25 편의점)과 이윤정(까페콩129)은 말소기준일보다 앞선 전입신고로 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당자료도 두 임차인의 보증금 합계 150,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 따라서 최저가 602,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실제 부담은 752,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 3층301호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 301호 공실 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 602,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,614,814,173원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준권리는 2020.04.01 장유농업협동조합 근저당입니다. 2024.10.17 임의경매개시결정과 2025.04.25 부산진구 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 수영세무서장 압류는 2025.09.02 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.09.23 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
| 임차인 / 점유 | 부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 2022-04-07 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 2020-02-24 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 매수인 인수 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 2020-08-03 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 2020-02-26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 매수인 인수 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 2021-05-04 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 2023-04-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 2023-01-27 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 7명은 중복된 보증기관 신고가 아니라 실제 임차·점유자 7명으로 봅니다. 이 가운데 매수인 인수로 계산된 것은 대항력이 있는 정성진·이윤정의 보증금 합계 150,000,000원입니다. 주식회사 호원의 보증금은 미상이나 전입신고가 말소기준권리 이후로 조사돼 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 752,000,000원을 봐야 한다
신건 최저매각가는 602,000,000원입니다. 하지만 매수인 인수액이 150,000,000원이므로 현재 회차 실질취득 부담은 752,000,000원입니다. 가격 판단에서 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
확인된 거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 비교 대상은 44.17㎡·53.06㎡이고 대상 면적 기준은 148.0㎡로 표시돼 있어 절대 금액의 직접 비교에는 한계가 있습니다. 다만 제공된 시장지표 자체에서도 최저가 602,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 245.7%이고, 최근 거래가격은 이전 거래 대비 -8.4% 추세입니다. 따라서 전체 평균 260,000,000원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,420,000원 |
| 인수 · 정성진(GS25 편의점) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤정(까페콩129) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 593,580,000원 |
| 미배당 | - | 4,806,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 8,420,000원을 제외한 593,580,000원이 근저당권자 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 5,400,000,000원에 비해 4,806,420,000원의 미배당이 발생하고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 두 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 1.5억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 602,000,000원 | 150,000,000원 | 593,580,000원 | 4,806,420,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 481,600,000원 | 150,000,000원 | 474,384,000원 | 4,925,616,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 385,280,000원 | 150,000,000원 | 379,086,080원 | 5,020,913,920원 |
유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 두 대항력 임차인의 매수인 인수액 150,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 잡혀 있습니다. 따라서 유찰가격만 보고 할인폭을 판단해서는 안 되고, 항상 낙찰가 + 인수액 기준으로 실제 자금부담을 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 범내골역 남동측 인근으로 주변은 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔이 형성된 역세권 상가지대입니다. 남동측 일대에서는 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 주차타워설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복3차선 도로, 남동측 약 6-8m 폭 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 주의. 근린시설이고 현재 확인된 거래 표본이 3건에 불과하며 대상 면적과 거래 표본 면적도 일치하지 않습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 확인. 정성진 50,000,000원, 이윤정 100,000,000원의 대항력과 배당 여부를 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건 기준 낙찰가 602,000,000원에 인수 150,000,000원을 더한 752,000,000원을 자금부담 기준으로 보아야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가 당시 301호는 공실로 조사됐지만 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 확인되어 있으므로 대상 호실과 각 임차인의 실제 점유범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래는 44.17㎡·53.06㎡이고 대상 면적 기준은 148.0㎡로 표시돼 면적이 일치하지 않습니다. 거래금액을 대상 호실의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.4%인 만큼 전체 평균 260,000,000원보다 최근 12개월 평균 245,000,000원을 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘인수 + 가격’이 핵심
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2020.04.01 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 정리됩니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞선 전입신고를 가진 대항력 임차인 2명이 있고, 배당자료는 두 보증금 합계 150,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
그래서 이 사건의 핵심 숫자는 신건 최저가 602,000,000원이 아니라 실질취득 752,000,000원입니다. 최근 12개월 거래지표 245,000,000원과 비교해도 최저가 자체가 245.7% 수준이고, 최근 추세도 -8.4%입니다. 거래 표본 면적이 대상과 일치하지 않아 단순 비교에는 한계가 있지만, 그렇다고 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 후순위 등기는 정리되지만 대항력 임차인의 인수와 가격 부담은 남는 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
