부산지방법원 2024타경5539. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5의 2층 202호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5이며, 2020.04.01. 설정된 장유농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,400,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.10.17. 임의경매개시결정과 이후 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.09.23.에는 같은 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준의 선후관계 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다.
이 물건에서 권리보다 먼저 확인해야 할 현실적인 쟁점은 202호의 물리적 독립성입니다. 감정평가 당시 물건6인 202호와 203호·204호는 공실이면서 경계벽이 없는 상태였고, 감정평가 의견은 건축물현황도에 각 호별 경계 위치·모양·길이가 명확해 경계 복원이 용이하며 1면의 벽체를 설치하는 정도로 판단했습니다. 즉 권리 인수보다 현장 복원 상태와 비용 확인이 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5539 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 2층202호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 당시 201호~204호 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 · 대상 2층 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 688,000,000원 / 688,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 4,614,814,173원 |
| 말소기준 | 2020.04.01. 근저당권 · 장유농업협동조합 · 채권최고액 5,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2020.04.01. 장유농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 부산진구 압류는 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.04.22. 국 압류는 2025.09.02. 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.09.23. 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 것은 기존 근저당권의 이전으로, 기준일은 최초 설정일인 2020.04.01.로 봅니다.
② 임차인 현황 — 사건 내 다른 호실과 202호를 구분해야 한다
현황조사에는 101호·102호·103호·104호·105호·305호 점유관계가 기재돼 있으나 202호는 포함돼 있지 않습니다. 특히 102호 정성진(GS25 편의점)과 104호 이윤정(까페콩129)은 말소기준일보다 앞선 전입신고로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있지만, 이는 해당 호실의 문제이며 본건 202호의 인수액으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 호수 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 202호 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승봉(연선생) | 101호 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 | 대상 외 |
| 정성진(GS25 편의점) | 102호 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 승계 가능 | 대상 외 |
| 장숙향(숙향 궁중비빔밥) | 103호 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 | 대상 외 |
| 이윤정(까페콩129) | 104호 | 100,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 승계 가능 | 대상 외 |
| 주식회사 강민에스지(강순오) | 105호 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 | 대상 외 |
| 주식회사 호원(김진숙) | 105호 | 확인 필요 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 | 대상 외 |
| 노무법인 남명(이재현) | 305호 | 20,000,000원 / 900,000원 | 대항력 無 | 확인 필요 | 승계 없음 | 대상 외 |
③ 시세 비교 — 수치는 높지만 ‘동일 면적 비교’가 아니다
수집된 대동레미안센트럴시티5 실거래는 아래와 같습니다. 다만 대상 시세수집 면적은 151.24㎡인데 거래 면적은 44.17㎡·53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들을 202호의 직접 비교사례로 보고 단순히 적정가를 확정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 245,000,000원이고, 데이터상 최근 거래 흐름은 과거 대비 -8.4%입니다. 현재 최저가 688,000,000원은 최근 12개월 평균의 280.8%입니다. 다만 면적이 다르므로 이 비율만으로 “202호가 2배 이상 비싸다”고 단정할 수는 없습니다. 반대로 현재 최저가가 최근 거래보다 저렴하다고 볼 근거도 없습니다. 가격 메리트 판단에는 151.24㎡에 맞는 근린시설 직접 비교사례가 추가로 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 688,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,280,000원 |
| 1. 근저당권 · 장유농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 678,720,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
688,000,000원 매각 가정 시 집행비용 9,280,000원을 제외한 678,720,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,721,280,000원입니다. 대상 202호에는 별도 점유 임차인이 확인되지 않아 본 분석상 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 688,000,000원 | 678,720,000원 | 4,721,280,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 550,400,000원 | 542,496,000원 | 4,857,504,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 440,320,000원 | 433,516,800원 | 4,966,483,200원 |
근저당권 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크기 때문에 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 다만 이 미배당액은 근저당권자의 회수 부족액이지, 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조에서 202호 매수인이 그 부족액을 별도로 떠안는다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 물리적 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 201호~204호는 감정평가 당시 공실입니다. 202호는 인접 호실과 경계벽이 없는 상태였고, 건축물현황도에는 각 호별 경계 위치·모양·길이가 명확히 기재돼 있습니다.
- 경계 복원. 감정평가 의견은 경계 복원이 용이하고 1면의 벽체를 설치하는 정도로 판단했습니다. 현장에서는 현재 상태와 실제 복원 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 입지. 범내골역 남동측 인근 역세권 상가지대로, 상업·업무시설과 주상복합건물·아파트·오피스텔이 형성돼 있습니다. 남동측에는 범천1-1재개발·범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 지표. 공시지가 5,396,000원/㎡, 토지면적 1,252.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 임대수익·공실·호실 독립성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 수집된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 현장 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이더라도 매각기일 전 실제 점유 상태가 달라졌는지 현장에서 다시 확인하세요.
- 경계벽 복원 확인. 202호·203호·204호 경계가 현재도 철거된 상태인지, 건축물현황도 기준 복원 범위가 어느 정도인지 확인이 필요합니다.
- 다른 호실 임차인과 구분. 102호·104호의 대항력 임차인 보증금은 해당 호실 이슈입니다. 본건 202호와 혼동해 인수금으로 더하지 마세요.
- 직접 비교사례 확보. 44.17㎡·53.06㎡ 실거래가 아니라 151.24㎡에 가까운 근린시설 거래·임대사례를 추가로 확인해야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 지표가 과거 대비 -8.4%이므로 과거 평균 260,000,000원보다 최신 거래 245,000,000원을 우선해 시장 방향을 확인하세요.
- 공실 수익성. 감정평가 당시 공실이므로 임대료·관리비·공실기간을 별도로 확인해 실제 보유비용을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격과 경계가 남는다
부산지방법원 2024타경5539의 202호는 감정평가 당시 공실이고, 현황조사에 202호 임차인이 기재돼 있지 않아 대상 호수 기준으로는 대항력 보증금 인수 문제가 보이지 않습니다. 등기 역시 2020.04.01. 근저당이 말소기준이어서 후순위 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 688,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 245,000,000원이지만, 비교 거래 면적이 대상 151.24㎡와 맞지 않습니다. 따라서 280.8%라는 숫자는 ‘싸지 않다는 경고 신호’로는 사용할 수 있어도 정확한 적정가 계산 근거로는 부족합니다. 최근 거래 흐름도 -8.4%이고, 202호의 경계벽 복원 이슈까지 있어 신건 단계에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 동일 규모 근린시설의 실제 거래·임대가와 경계벽 복원 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
