수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 2층 201호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)이며, 2층과 3층은 공부상 업무시설로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려해 주거용으로 추정되어 있습니다. 소유자는 나소향·황주연으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리분석의 출발점은 2021.03.11 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 등기된 김경원의 주택임차권, 경매개시결정, 박준우 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 병점구 떡전골로 120-24 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 6층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.11 근저당권
말소기준권리인 근저당권은 경기남부수산업협동조합 명의로 설정된 뒤 경기수산업협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2025.12.19 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 같은 날 완도금일수산업협동조합의 근질권 설정이 이어졌고, 2026.01.22에는 주식회사디앤에이치와 주식회사레이테크 관련 근질권 설정도 등기돼 있습니다. 모두 최초 2021.03.11 근저당권에서 이어지는 후속 권리변동이므로 원본 등기부에서 현재 권리자와 채권관계를 최종 확인하는 것이 필요합니다.
② 임차·전입 관계 — 모두 말소기준권리 후순위
확인된 전입·임차관계는 13명입니다. 모두 말소기준일인 2021.03.11보다 늦게 전입신고가 이루어져 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 김경원을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준우 | 2021.03.12 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안진영 | 2021.03.15 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경원 | 2021.03.16 | 155,000,000원 · 2021.03.16 | 2025.08.20 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민규 | 2021.04.06 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정우 | 2021.04.07 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이창건 | 2021.06.14 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조은현 | 2022.03.31 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 2025.08.07 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍성백 | 2022.10.27 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재경 | 2022.11.08 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강길영 | 2023.01.19 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진출 | 2023.06.09 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이경민 | 2023.06.14 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최지훈 | 2024.04.26 | 보증금 미상 · 확정일 미상 | 2025.09.16 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 258,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 권리가 후순위라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
제시된 회차 시나리오는 신건 258,000,000원, 1회 유찰 시 206,400,000원, 2회 유찰 시 165,120,000원입니다. 다만 실거래 기준이 없으므로 어느 회차가 시장가 대비 유리한지에 대해서는 별도 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,120,000,000원 중 253,588,000원이 배당되고, 미배당은 866,412,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 북동측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 기본 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,926,000원/㎡, 토지면적은 242.0㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제2종구역·도시재생 활성화 지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 전입·임차관계인이 13명으로 확인됩니다. 현황조사 시점과 현재 실제 점유자가 같은지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 관계인. 김경원을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 김경원 임차권. 보증금 155,000,000원, 확정일 2021.03.16, 배당요구일 2025.08.20을 확인하고 최종 배당표를 점검해야 합니다.
- 박준우 확인. 전입관계인이면서 가압류 채권자로도 등장하므로 실제 임대차와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 차이. 공부상 업무시설과 감정평가상 주거 이용 사이의 차이를 건축물대장·현황에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 후속등기. 경기남부수산업협동조합에서 경기수산업협동조합으로 명칭 변경 후 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 근질권 설정 내역을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 신건 최저가 258,000,000원의 적정성은 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 인수보다 ‘점유와 가격 확인’이 승부처
등기 순위만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2021.03.11 근저당권이 말소기준이고, 이후 확인된 임차·전입관계와 주택임차권은 후순위입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 수 없습니다. 전입·임차관계가 13명이고, 보증금이 확인되지 않은 관계인이 많으며, 일부 세대의 실질적 임대관계도 확인되지 않았습니다. 여기에 공부상 업무시설과 실제 주거 이용의 차이까지 있습니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮지만 점유·명도 확인은 반드시 필요한 구조입니다. 또한 비교 가능한 실거래 금액이 없어 신건 258,000,000원의 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
