수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 5층 503호는 감정가와 최저매각가가 모두 92,000,000원인 신건입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)이며, 등기상 나소향과 황주연이 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있습니다.
등기부상 최초 근저당권은 경기남부수산업협동조합이 2021.03.11. 설정한 채권최고액 960,000,000원의 공동담보 근저당권입니다. 이후 채권양도에 따라 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐고, 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정됐습니다.
매각대금 배분보다 먼저 확인할 부분은 점유관계입니다. 현황조사상 여러 명의 전입자가 확인되지만, 이들이 모두 해당 503호의 임차인이라는 사실까지 확정된 것은 아닙니다. 전입일과 보증금만으로 모든 권리관계를 단정하지 않고, 실제 점유 호실과 계약관계를 구분해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층 503호 등기부 표기: 경기도 화성시 병점구 진안동 540-19 도로명주소: 경기도 화성시 병점구 떡전골로 120-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 전용면적 | 15.27㎡ (시세 비교 대상으로 표시된 면적 · 물건 면적 일치 여부 미확인) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 나소향(지분 2분의 1) · 황주연(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 779,207,509원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.11. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당권
말소기준은 2021.03.11. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 960,000,000원의 공동담보로 설정됐습니다. 이 금액은 채권최고액이지 본건의 실제 확정 채무액이나 매수인이 인수할 금액은 아닙니다.
이후 2025.12.19. 근저당권이 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 완도금일수산업협동조합과 주식회사디앤에이치·주식회사레이테크 등이 관련 근저당권부채권에 근질권을 설정했습니다.
근저당권 이전과 그 피담보채권에 대한 근질권은 기존 근저당권에서 파생된 권리관계입니다. 이를 각각 독립된 선순위 부동산 근저당권으로 계산하거나, 채권최고액 960,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 채권양도와 근질권 설정에 따른 실제 배당 수령권자 및 말소 처리는 집행기록에서 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입자와 실제 임차인을 구분해야 한다
현황조사에 나타난 전입자 12명과 등기된 임차권자 박정우 1명, 총 13명의 관련 기록이 확인됩니다. 보증기관의 대위신고나 승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 전입 기록만으로 12명을 모두 실제 임차인이라고 확정할 수 없으며, 실제 임차인 수와 현재 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정우 주택임차권등기 |
2021.04.07. | 98,000,000원 | 대항력 없음 | 배당순위 확인 확정 2021.03.26. |
인수 0원 예상 임차권등기 2025.04.18. 배당요구 2025.09.09. 실제 배당 및 말소 확인 |
| 박준우 전입자 |
2021.03.12. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 가압류 채권자와 동일인 여부·실제 점유 확인 |
| 안진영 전입자 |
2021.03.15. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 배당요구 2025.08.01. · 계약관계 확인 |
| 김경원 전입자 |
2021.03.16. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 계약관계·점유 확인 |
| 강민규 전입자 |
2021.04.06. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 계약관계·점유 확인 |
| 이창건 전입자 |
2021.06.14. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 계약관계·점유 확인 |
| 조은현 전입자 |
2022.03.31. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 배당요구 2025.08.07. · 계약관계 확인 |
| 홍성백 전입자 |
2022.10.27. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 계약관계·점유 확인 |
| 이재경 전입자 |
2022.11.08. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 계약관계·점유 확인 |
| 강길영 전입자 |
2023.01.19. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 계약관계·점유 확인 |
| 김진출 전입자 |
2023.06.09. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 계약관계·점유 확인 |
| 이경민 전입자 |
2023.06.14. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 계약관계·점유 확인 |
| 최지훈 전입자 |
2024.04.26. | 미상 | 전입 기준 후순위 | 미상 | 배당요구 2025.09.16. · 계약관계 확인 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 보증금 미상 전입자의 실제 임대차관계·선행 점유·주택 인도 여부는 확인되지 않았으므로, 이 표만으로 모든 점유자의 대항력과 인수 위험이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 확인된 날짜를 기준으로 박정우는 말소기준권리에 대항하지 못하는 후순위 임차권자로 분석됩니다. 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인의 실질취득비용을 98,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
현재 예상 인수액은 0원이며, 최종적으로는 매각물건명세서의 인수 조건과 임차권등기 말소 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미회수 가능성과 매수인의 보증금 인수는 서로 다른 문제입니다.
동일인이라면 임차인과 채권자 지위가 함께 기재된 사유를 확인할 필요가 있습니다. 다만 동명이인 가능성도 있으므로 이 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수 없습니다.
그 밖의 전입자들도 실제 임차 여부 및 점유 호실을 특정할 필요가 있습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일보다 늦지만, 기존 점유의 승계 등 별도 사정이 있는지는 확인되지 않았습니다.
현재 인수액 0원이라는 계산을 모든 점유자가 즉시 퇴거한다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 저렴하다는 근거가 없다
이노스빌의 확인된 단지 정보는 총 10세대, 사용승인일 2021.02.08.입니다. 그러나 본건과 면적이 일치하는 비교 거래가 확인되지 않았고, 실제 거래금액이나 최근 거래 추세도 확인할 수 없습니다.
| 감정가 | 92,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 92,000,000원 |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 |
| 가격 추세 | 확인 필요 |
| 면적 비교 | 15.27㎡ 표본의 본건 면적 일치 여부 미확인 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0회 |
최저가 92,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 동일 건물 또는 주변의 면적·층·용도가 유사한 거래를 확보해야 가격 수준을 판단할 수 있습니다.
또한 공동담보 근저당권의 채권최고액 960,000,000원이나 배당상 미회수액이 크다는 사실은 부동산의 시세가 높거나 낮다는 근거가 아닙니다. 채권액과 부동산 시장가치는 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,056,000원 |
| 1. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 설정분 | 960,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 92,000,000원을 가정하면 집행비용 2,056,000원을 제외한 89,944,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 박준우의 가압류 채권에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.
배당표에서 계산된 채권총액은 1,120,000,000원, 채권자 배당총액은 89,944,000원, 미회수액은 1,030,056,000원입니다.
근저당권의 960,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따른 실제 배당 수령권자는 별도 확인이 필요합니다. 신청채권 청구액 779,207,509원에 대한 회차별 계산상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있으므로, 위 근저당권 배당액과 신청채권자 지위를 동일하게 취급하지 않고 집행기록에서 대조해야 합니다.
또한 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있으므로, 1,030,056,000원의 미회수액을 최종 확정된 채무 부족액으로 해석하거나 매수인이 인수하는 금액으로 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미회수액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 1,030,056,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 1,048,124,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 1,062,579,840원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 예상 채권자 배당액은 감소하고 미회수액은 증가합니다. 그러나 현재 파악된 후순위 권리를 기준으로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.
이는 박정우의 보증금이 매각가보다 크더라도 말소기준권리에 대항하지 못하는 후순위 임차권이라는 판단을 적용했기 때문입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 인수되는 사례와는 구조가 다릅니다.
본건은 비교 실거래가가 확인되지 않았고 다수 전입자의 점유관계도 불확실합니다. 따라서 유찰 후 최저가가 내려가더라도 가격 메리트를 자동으로 인정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역 등이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 본건은 다세대·도시형생활주택으로 이용 중입니다. 같은 건물의 2층과 3층은 공부상 업무시설인 오피스텔로 기재돼 있으나 주택임차권등기 등을 고려해 주거용으로 추정된다는 감정 의견이 있습니다. 본건 503호를 오피스텔로 변경 해석해서는 안 됩니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등에 해당합니다. 병점지구 도시재생활성화지역에도 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 242.0㎡, 세로장방형 평지이며 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 자료는 1,926,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이고 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 실제 매도 가능 가격이나 거래 소요 기간을 판단하기 어렵습니다.
건물의 일부 층은 공부상 오피스텔과 실제 주거 이용 사이에 차이가 있습니다. 본건 503호의 공부상 용도, 실제 사용현황, 전입자들의 해당 호실 점유 여부를 개별적으로 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2021.03.11. 을구 1번 근저당권이 말소기준인지 확인하고, 공동담보목록 제2021-723호와 관련 등기사항을 대조하세요.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 권리이전, 완도금일수산업협동조합 및 주식회사디앤에이치·주식회사레이테크의 근질권 설정에 따른 배당 수령권자와 말소 절차를 확인하세요.
- 박정우 임차권. 보증금 98,000,000원, 확정일자 2021.03.26., 점유개시일 2021.04.04., 전입일 2021.04.07.을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 다수 전입자. 현황조사상 전입자 12명의 실제 임차 여부, 점유 호실과 보증금, 선행 점유관계가 있는지 확인하세요. 동일 건물의 다른 호실과 혼동되지 않도록 주의가 필요합니다.
- 배당요구자. 안진영·조은현·최지훈의 배당요구 서류와 임대차계약 내용을 확인하고 실제 우선변제 순위를 검토하세요.
- 박준우 관계 확인. 전입자 박준우와 가압류 채권자 박준우의 동일인 여부 및 임대차·채권관계를 확인하세요.
- 국세 압류. 황주연 지분 압류의 세액·법정기일 및 매각대금 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 대조. 신청채권 청구액 779,207,509원과 시뮬레이션상의 신청채권자 배당 0원, 근저당권 예상배당 89,944,000원의 관계를 실제 채권자·승계인 자료와 대조하세요.
- 가격 검증. 이노스빌과 인근 다세대주택의 면적·층·용도·건축연도가 유사한 최근 실거래를 확보하세요. 비교 대상으로 표시된 15.27㎡가 본건과 일치하는지도 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 현재 점유자와 인도 가능성, 점유 해소 비용, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 재확인하세요.
맺으며 — 인수액 0원과 안전한 취득은 다르다
이노스빌 503호는 말소기준 근저당권 이후 설정된 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
특히 박정우의 보증금 98,000,000원이 최저가 92,000,000원보다 크더라도, 확인된 전입일과 점유개시일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 이를 매수인 인수형으로 계산하지 않습니다.
반면 전입자 12명의 실제 임대차·점유관계, 박준우의 채권자 관계, 근저당권 이전 및 근질권에 따른 배당 구조는 추가 확인이 필요합니다. 실거래 시세까지 확보되지 않아 92,000,000원의 신건 최저가가 저렴한지 판단할 근거도 부족합니다.
결론적으로 등기상 인수액은 0원으로 예상되지만, 점유관계와 가격 검증이 끝나지 않은 확인 우선 물건입니다. 후순위 권리의 소멸 예상만으로 실제 인도와 가격 경쟁력까지 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.
