수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 5층 501호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 말소기준은 2021년 3월 11일 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택도시보증공사와 박준우의 가압류, 국가 압류, 강민규의 주택임차권 등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계에서 가장 눈에 띄는 부분은 등기보다 점유자 수입니다. 현황조사 등에 나타난 임차·점유 관련자는 13명이고, 가장 빠른 박준우의 전입일도 2021.03.12로 말소기준일 2021.03.11보다 하루 늦습니다. 강민규 역시 임대차계약 2021.03.16, 확정일자 2021.03.17, 점유개시 2021.04.02, 주민등록 2021.04.06으로 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준 근저당권자는 최초 경기남부수산업협동조합으로 등기됐고, 2024.03.14 상호변경으로 경기수산업협동조합이 됐으며 2025.12.19 근저당권이 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 완도금일수산업협동조합의 근질권이, 2026.01.22에는 주식회사디앤에이치·주식회사레이테크 관련 근질권이 부기돼 있습니다. 말소기준으로 제시된 날짜는 2021.03.11입니다.
임차·점유 관계 — 13명 모두 대항력 없음 판정
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 2021.03.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진영 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성백 | 2022.10.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진출 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재경 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지훈 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.09.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경민 | 2023.06.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강길영 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정우 | 2021.04.07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조은현 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.08.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준우 | 2021.03.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창건 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2021.04.06 | 100,000,000원 | 2021.03.17 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강민규는 건물 전유부분 전부에 대해 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 했고, 임차권등기일은 2025.12.31입니다. 그러나 주민등록일 2021.04.06이 말소기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 나머지 12명은 보증금·확정일자가 확인되지 않지만, 전입일 자체는 전부 말소기준일 이후입니다.
② 가격 판단 — 신건 1.39억, 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 139,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 현재 회차의 실질취득 기준액도 139,000,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 139,000,000원 | 0원 | 1,083,746,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 111,200,000원 | 0원 | 1,111,156,800원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 88,960,000원 | 0원 | 1,133,041,280원 |
유찰 시 최저가격은 111,200,000원, 88,960,000원으로 내려가지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않기 때문입니다. 이 사건에서 가격 판단은 감정가 할인율보다 별도의 실제 거래가격 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 139,000,000원 가정에서는 집행비용 2,746,000원을 제외한 136,254,000원이 선순위 근저당 배당으로 소진되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 추정됩니다. 총 채권 미배당은 1,083,746,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본 5층 501호는 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정평가서에서 공부상 업무시설과 실제 이용 차이를 언급한 부분은 2층 및 3층에 관한 내용입니다.
- 입지. 경기도 화성시 소재 병점역(경부선) 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 세로장방형 평지의 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 비행안전제2구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구) 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 현황조사상 13명의 전입·점유 관련자가 존재합니다. 실제 501호 점유자와 인도 대상자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 강민규를 제외한 12명의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 판정은 없더라도 배당·명도 과정의 사실관계 확인이 필요합니다.
- 강민규 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2021.03.17, 주민등록 2021.04.06, 임차권등기 2025.12.31입니다. 모두 말소기준 이후라는 점을 원본과 대조하세요.
- 박준우 관계 확인. 현황조사상 전입자 박준우와 가압류 채권자 박준우가 동일인으로 표시돼 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 실제 임대차 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 139,000,000원을 최근 실제 거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 유찰률만으로 싸다고 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영돼 있지 않으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 확인
이 사건의 권리 기준선은 비교적 분명합니다. 2021.03.11 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차·점유 관련자 13명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 강민규의 100,000,000원 임차권등기도 후순위여서 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 입찰 난도는 단순한 ‘인수 0원’보다 높습니다. 점유 관련자가 많고 12명의 보증금이 미상이며, 박준우처럼 등기상 권리자와 동일인으로 표시된 점유자도 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가 139,000,000원의 가격 적정성도 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 실제 점유관계 정리와 가격 검증입니다.
