* 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 계산값입니다. 실제 임차보증금, 점유관계, 배당요구와 매각조건을 확인하기 전에는 매수인의 최종 부담액을 확정할 수 없습니다.

수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 3층 302호입니다. 물건 분류는 다세대이며, 감정평가서에서는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 설명합니다. 다만 본건이 위치한 3층은 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있어 실제 이용상태와 공부상 용도가 다릅니다. 소유자는 나소향·황주연으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권 이전과 근질권 설정이 이루어져 권리관계는 최초 설정 당시보다 복잡해졌습니다.

신건 최저가는 283,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자에게는 배당이 이루어지지 않습니다. 다만 채권최고액이 크고 미배당이 발생한다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 실제 위험은 임차인의 보증금과 점유관계, 공부상 용도 차이, 채권 이전에 따른 최종 배당귀속을 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 채권 이전 관계가 복잡하다

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2021.03.11. 경기남부수산업협동조합 명의로 설정되었고, 채권최고액은 960,000,000원입니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 2025년 경매개시결정과 후순위 가압류, 2026년 황주연 지분에 대한 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 해당 근저당권은 상호변경을 거쳐 케이앤엘엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 이후 완도금일수산업협동조합, 주식회사디앤에이치 및 주식회사레이테크가 관련된 근저당권부채권 근질권 설정 내역이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 13명 전원 보증금 미상

임차인·전입자로 기재된 사람은 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없어, 현재 기재된 인원은 모두 개별 확인 대상입니다. 다만 이들이 전부 본건 302호의 실제 임차인인지, 다른 호실의 전입자가 포함되어 있는지는 확인되지 않았습니다. 13명을 본건의 확정 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준일인 2021.03.11. 이후입니다. 따라서 현재 전입일 기준으로는 말소기준 근저당권에 선행하는 대항력이 확인되지 않습니다. 하지만 임차인 전원의 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 점유관계도 확정되지 않았습니다. 우선변제권과 최우선변제 가능성, 실제 보증금 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 2021.03.11. 말소기준 근저당권과 기재된 전입일의 선후관계에 대한 판단입니다. 실제 점유·임대차계약·주택 인도 등의 사실관계까지 확정한 결과는 아닙니다. 우선변제는 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 판단을 유보합니다. 승계·인수는 매각물건명세서와 실제 임대관계 확인 후 확정해야 합니다.

배당요구가 확인된 임차인

• 안진영. 전입일 2021.03.15. · 배당요구일 2025.08.01. 보증금과 확정일자는 미상입니다.
• 조은현. 전입일 2022.03.31. · 배당요구일 2025.08.07. 보증금과 확정일자는 미상입니다.
• 최지훈. 전입일 2024.04.26. · 배당요구일 2025.09.16. 보증금과 확정일자는 미상입니다.

위 임차인들은 배당요구 사실이 확인되지만, 배당요구만으로 우선변제권이나 배당금액이 확정되는 것은 아닙니다. 나머지 임차인·전입자의 배당요구 여부도 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 및 가격 비교 — 최저가 2.83억의 적정성은 아직 미확인

이노스빌은 2021.02.08. 준공된 것으로 기재되어 있으며 단지 세대수는 10세대입니다. 가격 비교에 사용할 수 있는 실거래 평균·최근 거래가·가격 추세가 확인되지 않았습니다. 면적 비교 정보인 55.09㎡도 본건과의 일치 여부가 확인되지 않았습니다.

감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 현재 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 실제 이용상태를 비교해야 하며, 공부상 업무시설과 주거용 이용 간 차이도 가격 판단에 반영해야 합니다.

유찰 회차별 가격 시나리오

* 인수액은 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 실제 매수인 부담액은 임대차관계와 매각조건 확인 후 확정해야 합니다. 유찰 시나리오는 향후 매각가격을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

매각가 283,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,762,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 278,238,000원입니다. 이 금액은 선순위 근저당권에 전액 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위 및 배당요구 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

회차별 배당 시뮬레이션

시뮬레이션상 매각가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 각 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 실제 임차보증금 인수 여부가 확인되지 않은 만큼, 낙찰가와 계산상 인수액만을 합산해 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다. 관리비·취득 관련 비용과 명도에 필요한 지출도 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 전철역 등이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 옥내소화전·스프링클러·화재경보설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역입니다. 소로2류 접합 및 성장관리권역 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다.
• 소음·항공 관련 제한. 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다. 해당 제한이 실제 이용과 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 도시재생. 병점지구 도시재생 활성화 지역에 포함됩니다. 지정 사실만으로 향후 가격 상승이나 개발이익을 전제할 수는 없습니다.
• 공시지가. 1,926,000원/㎡입니다. 토지면적은 242.0㎡로 기재되어 있으나, 해당 면적을 본건 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적으로 사용해서는 안 됩니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소형 건물이며 비교 가능한 매매가격과 거래량은 확인되지 않았습니다. 환금성을 높게 평가할 근거가 부족하므로 유사 용도·면적의 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 13명과 본건의 관계 확인. 각 전입자의 실제 거주 호실, 점유 여부와 임대차계약 당사자를 확인하세요. 본건 302호와 무관한 전입자가 포함되어 있는지도 구분해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자 확인. 모든 임차인·전입자의 보증금이 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해 우선변제 및 최우선변제 가능성을 판단해야 합니다.
• 배당요구 확인. 안진영·조은현·최지훈의 배당요구가 기재되어 있습니다. 나머지 인원의 배당요구 여부와 배당 순위를 확인하세요.
• 박준우의 이중 지위 확인. 전입자와 가압류 채권자로 모두 기재된 이유, 채권 원인과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 가장임차인이라고 단정하지 말고 계약 및 점유 사실로 판단하세요.
• 주택임차권등기 원본 확인. 감정평가서에 일부 세대의 주택임차권등기가 언급되어 있습니다. 본건 302호에 해당하는 등기인지 정확하게 대조해야 합니다.
• 건축물대장 및 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 주거용 이용 사이의 차이, 적법한 사용 여부 및 향후 이용 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 이전·근질권 확인. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 근질권 설정 내역을 확인하고, 신청채권자와 배당수령권자의 관계를 검토하세요.
• 배당표 재검증. 계산상 미배당 941,762,000원은 채권자의 미회수금입니다. 이를 매수인 부담액으로 혼동하지 마세요. 미반영된 임차인 배당과 세금도 함께 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 본건과 정확히 일치하거나 비교 가능한 용도·면적·이용상태의 최근 실거래가격을 확인한 후 입찰가격을 검토하세요.
• 실제 점유 및 명도. 전입자 13명의 본건 점유 여부가 확정되지 않았습니다. 현장조사와 실제 거주관계 확인을 통해 명도 대상과 소요 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 비용 및 명도비를 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.09.30.입니다. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 실제 매각조건을 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 모든 위험 해소”

이노스빌 302호는 등기상 말소기준권리가 명확합니다. 2021.03.11. 설정된 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류 등이 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 숫자만 보고 안전한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 임차인·전입자 13명의 보증금이 모두 미상이고, 일부 인원의 배당요구와 박준우의 가압류 채권자 지위가 확인됩니다. 본건의 실제 점유관계 및 임차보증금과의 대응관계를 확인하지 않으면 명도와 배당 위험을 정확히 판단할 수 없습니다.

또한 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 추정되는 물건입니다. 이러한 용도 차이를 해소하지 않은 채 일반 다세대주택의 가격과 환금성을 적용해서는 안 됩니다.

신건 최저가 283,000,000원은 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 적정성을 평가할 수 없습니다. 유찰 시나리오의 가격 하락 역시 저가 매수 가능성을 입증하지 않습니다.

종합적으로 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 임차관계·실제 점유·공부상 용도·시세 검증이 남아 있어 현재 정보만으로 매수인 부담액과 가격 적정성을 확정하기 어렵습니다. 입찰 판단의 핵심은 단순한 최저가격이 아니라 실제 취득비용과 권리관계를 정확히 확정하는 데 있습니다.