수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 6층 601호의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이 건물은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이고, 병점역 북동측 인근에 위치합니다. 등기상 소유자는 나소향·황주연이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

권리의 기준점은 2021.03.11 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 이후 2025.07.08 임의경매가 개시됐고, 황주연 지분에 주택도시보증공사의 100,000,000원 가압류와 국가 압류가 이어졌습니다. 이들 가압류·압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021.03.11 근저당이 기준

말소기준권리는 2021.03.11 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 2025.12.19에는 명칭이 경기수산업협동조합으로 변경된 등기가 있고, 같은 날 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 및 근질권 설정이 추가됐으며, 2026.01.22에도 근질권 설정이 추가로 등기돼 있습니다. 입찰 전에는 이 후속 등기의 현재 상태를 등기사항전부증명서 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

② 전입자 13명 — 모두 말소기준일 이후 전입

현황조사 등에서 확인된 전입자는 모두 13명입니다. 가장 빠른 전입일은 2021.03.12로, 말소기준권리인 2021.03.11 근저당 설정일보다 뒤입니다. 자료상 13명 전원이 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 미상이라 임차조건 자체는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)

현재 최저가 226,000,000원 기준 채권총액 1,060,000,000원 중 222,036,000원이 배당되고, 미배당액은 837,964,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

유찰 시 미배당액은 더 커집니다. 1회 유찰해 매각가가 180,800,000원이 되면 미배당액은 882,531,200원, 2회 유찰해 144,640,000원이 되면 918,184,960원입니다. 다만 이 미배당 채권액이 곧바로 매수인에게 인수되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 병점역(경부선) 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역 등이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 2층과 3층은 공부상 업무시설로 기재돼 있으나 주택임차권등기 등을 고려해 주거용으로 추정돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물이며 승강기·옥내소화전·스프링클러·화재경보 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 242.0㎡, 공시지가는 1,926,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 병점지구 도시재생 활성화 지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입자 13명 대조. 각 전입자의 점유 호수·실제 임대차관계·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인하세요.
• 배당요구 확인. 안진영은 2025.08.01, 조은현은 2025.08.07, 최지훈은 2025.09.16 배당요구 내역이 확인됩니다.
• 근저당 후속등기 확인. 경기남부수산업협동조합 명칭변경, 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 후속 근질권 설정의 현재 등기 상태를 원본으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가와 최저가는 226,000,000원으로 같지만 비교 가능한 실거래 수치가 없어, 신건 가격이 시세 대비 유리한지는 별도 조사 없이는 판단하기 어렵습니다.
• 공부와 실제 이용. 건물 일부 층에서 공부상 업무시설과 실제 주거 이용의 차이가 언급돼 있으므로 해당 건물의 용도 및 임대현황을 함께 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다

이 사건의 기준권리는 2021.03.11 근저당권이고, 확인된 13명의 전입은 전부 그 이후입니다. 그래서 자료상 대항력 있는 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다.

다만 전입자 수가 많고 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았으며, 감정평가에서도 일부 세대의 주택임차권 등기와 실질 임대관계 미상이 언급돼 있습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 226,000,000원이라는 신건 가격의 시장 적정성을 바로 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “대항력 없음” 판정의 원본 재확인과 실제 임대관계 확인, 그리고 별도의 시세 조사입니다.