수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 6층 602호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 263,000,000원인 신건으로, 경기남부수산업협동조합이 설정한 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으며, 이후 근저당권 이전과 근질권 설정이 이어졌습니다.
이 물건의 핵심은 채권최고액의 크기 자체보다 실제 임대차관계와 점유상태를 파악하는 것입니다. 현황조사에 등장하는 전입자는 13명으로, 모두 말소기준 이후 전입한 것으로 나타납니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 실제 임차관계도 모두 확정된 상태는 아닙니다. 따라서 등기상 말소 구조가 명확하다는 사실을 곧바로 임차인 문제가 전혀 없는 물건이라는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 6층 602호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 병점구 떡전골로 120-24 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 나소향(지분 2분의 1), 황주연(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2021.03.11. 경기남부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 경기수산업협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 부속권리 확인
말소기준인 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2021.03.11. 접수됐습니다. 이후 경매개시결정, 주택도시보증공사의 가압류, 국가의 압류가 접수됐으며 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
주의할 부분은 근저당권에 후속으로 붙은 권리들입니다. 기존 근저당권은 케이앤엘엔피엘대부주식회사에 이전됐고, 근저당권부채권에 완도금일수산업협동조합 및 주식회사디앤에이치 등이 관련된 근질권 설정이 확인됩니다. 이는 독립적인 선순위 근저당권이 여러 개 추가됐다는 의미가 아닙니다. 기존 근저당권에 부속된 채권 관계이므로 원 근저당권의 매각소멸과 함께 처리될 등기 및 배당 관계를 최신 등기부와 법원 서류에서 대조해야 합니다.
② 전입·임차관계 — 조사된 13명 전원 확인 필요
현황조사 등에서 확인되는 전입 관계인은 13명입니다. 이들은 모두 2021.03.11. 말소기준 근저당권 이후 전입한 것으로 나타나 현재 자료상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 전원 미상이며, 실제 계약 내용과 현재 점유 여부까지 확정된 것은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 2021.03.16. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
| 안진영 | 2021.03.15. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 2025.08.01. |
| 홍성백 | 2022.10.27. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
| 김진출 | 2023.06.09. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
| 이재경 | 2022.11.08. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
| 최지훈 | 2024.04.26. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 2025.09.16. |
| 이경민 | 2023.06.14. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
| 강민규 | 2021.04.06. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
| 강길영 | 2023.01.19. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
| 박정우 | 2021.04.07. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
| 조은현 | 2022.03.31. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 2025.08.07. |
| 박준우 | 2021.03.12. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
| 이창건 | 2021.06.14. | 미상 | 없음 분류 | 미상 | 추정 없음 | 확인 필요 |
대항력 없음은 확인된 전입일이 말소기준 이후라는 자료상 분류입니다. 실제 점유·임대차계약·선행 점유승계 등 별도 사정에 대한 최종 법률판단은 아닙니다. 우선변제 여부는 보증금과 확정일자 등의 확인이 필요합니다. 배당요구 날짜는 접수가 확인된 경우에만 표기했습니다.
③ 가격 검토 — 감정가가 곧 시세는 아니다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 263,000,000원입니다. 다만 본건과 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지, 적정한지, 높은지를 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 감정가 | 263,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 263,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 시세 비교 기준 | 동일 면적의 최근 거래와 최신 거래 확인 필요 |
| 대상 면적 | 43.8㎡로 표시되나 면적 일치 미확인 |
| 가격 판단 | 보류 · 할인 여부 확인 불가 |
이노스빌은 2021.02.08. 준공된 것으로 표시되고, 단지 규모는 10세대입니다. 다만 비교 대상으로 표시된 면적 43.8㎡가 본건과 일치하는지는 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 그대로 동일 면적 시세로 간주하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,482,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 258,518,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 최저가 기준으로 집행비용 4,482,000원을 공제한 금액 258,518,000원이 근저당권에 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 각각 0원으로 계산됩니다.
표에 반영된 채권액 합계는 1,060,000,000원이며, 총 예상 채권 배당액은 258,518,000원, 미배당액은 801,482,000원입니다. 이는 채권최고액 등을 사용한 추정이며, 실제 확정 채무액이나 채권자별 최종 배당액과 동일하다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 263,000,000원 | 258,518,000원 | 801,482,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 210,400,000원 | 206,654,400원 | 853,345,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 894,836,480원 | 0원 |
현재 회차에서 2회 유찰 시나리오까지 최저가는 263,000,000원 → 210,400,000원 → 168,320,000원으로 낮아집니다. 반면 채권 미배당액은 801,482,000원 → 853,345,600원 → 894,836,480원으로 증가합니다.
모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 이는 전입자들의 실제 임대차관계와 별도의 인수 권리가 추가 확인되지 않는다는 전제하의 계산입니다. 채권자가 회수하지 못한 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 전철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러 및 화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 세로장방형의 평지이며 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 242.0㎡, 공시지가는 1,926,000원/㎡로 표시됩니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 상대보호구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역 등의 지정 사항이 있습니다. 실제 이용·개발에 관한 영향은 해당 규제의 세부 내용을 확인해야 합니다.
- 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 같은 건물의 2층과 3층에 관해서는 공부상 업무시설과 추정 이용상태의 차이가 지적되어 있습니다. 본건 602호와 구별하여 검토해야 합니다.
- 임대관계. 같은 건물의 일부 세대에 주택임차권등기가 존재하는 것으로 기재되어 있으나 실질적 임대관계는 확인되지 않았습니다. 본건 602호에 해당하는 권리인지 호수별로 구분해야 합니다.
- 환금성. 이노스빌은 10세대 규모로 표시됩니다. 비교 가능한 최근 거래가격과 면적 일치 여부가 확인되지 않아 객관적인 매도가격과 처분 기간을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 수 확정. 전입 관계인 13명의 실제 거주 여부, 세대 구성과 독립된 임대차계약 존재 여부를 확인합니다. 전입 인원과 임차인 수를 동일하게 보지 않아야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입자 전원의 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 계약 관련 자료를 대조합니다.
- 박준우 전입 시점 확인. 2021.03.12. 전입으로 표시되어 있습니다. 말소기준 설정일인 2021.03.11.과의 선후관계 및 실제 점유 개시·선행 권리관계를 확인합니다.
- 배당요구 관계 확인. 안진영·조은현·최지훈의 배당요구 사실을 확인하고, 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 배당 가능성을 검토합니다.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 완도금일수산업협동조합·주식회사디앤에이치 등 근질권 관계를 최신 등기부 및 배당 관련 문서와 대조합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 960,000,000원은 공동담보에 연결되어 있습니다. 본건만의 확정 채무액으로 해석하거나 공동담보 대상의 채무를 중복 합산하지 않습니다.
- 체납세금·관리비 확인. 국가 압류의 조세채권과 당해세 여부, 건물 공용부분 관리비 체납 내역을 확인합니다.
- 시세·면적 재검증. 본건의 공부상 전용면적을 확인하고 동일 면적의 최근 실거래 및 최신 거래가격과 비교합니다. 면적이 확인되지 않은 거래를 직접 비교 대상으로 사용하지 않습니다.
- 점유·명도 계획. 실제 점유자별 인도 가능성과 명도 비용, 점유 이전 및 인도 절차를 사전에 검토합니다.
- 매각기일·원본 확인. 2026.09.30. 매각기일의 변경 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “말소 구조는 명확하지만, 임대차와 가격은 미확정”
이노스빌 602호는 말소기준이 명확하고 후순위 경매개시결정·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입 관계인 13명 모두 말소기준 이후 전입한 것으로 나타나며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 전입자 13명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고 실제 임차인 수, 배당요구의 효력, 점유 및 명도 관계도 추가 확인이 필요합니다. 특히 공동담보 근저당권의 이전과 근질권 설정, 국가 압류에 따른 조세채권 문제까지 함께 검토해야 합니다.
가격 측면에서도 최저가 263,000,000원을 객관적인 최근 실거래가격과 비교할 수 없어 신건의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 유찰 시나리오에서 가격이 낮아진다는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 근거도 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조 확인, 임대차·점유 실사 필수, 시세 판단 보류입니다. 현재는 보증금·명도·실거래 검증을 완료하기 전까지 입찰 위험을 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
