수원지방법원 2025타경56819. 경기도 화성시 진안동 이노스빌 4층 402호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 93,000,000원입니다. 건물은 도시형생활주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 등기상 소유자는 나소향과 황주연으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

권리의 출발점은 2021.03.11 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 황주연 지분에 대한 가압류, 다른 가압류, 압류 등이 이어졌습니다. 근저당권은 채권양도를 통해 이전되었고 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정되어 있어 현재 채권자 관계와 배당 처리까지 함께 검토해야 합니다.

더 중요한 문제는 임차관계입니다. 조사상 등장하는 인원이 13명인데, 모두 최초 전입일이 말소기준권리 이후이며 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료로는 선순위 임차보증금 인수를 확인할 수 없지만, 실제 임차인 수·임대차 금액·점유 관계까지 확정된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 임차관계는 별도 확인

② 임차인 분석 — 조사상 13명, 보증금은 모두 미상

현황조사 등에 기록된 임차 관련 인원은 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 인원은 없지만, 각 인원의 실제 임차인 여부와 임대차 계약 내용까지 확정된 것은 아닙니다. 최초 전입일은 모두 2021.03.11 말소기준권리 이후입니다.

전입일 기준으로는 말소기준보다 앞서는 임차인이 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 실제 점유·계약 및 특별한 우선변제 사유를 확인하지 못했으므로 모든 임차인의 배당순위와 인수 여부가 최종 확정되었다고 볼 수는 없습니다.

대항력 표시는 현재 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계만 반영합니다. 우선변제 여부와 최종 인수 판단은 계약서·점유·확정일자·배당 관련 원본 확인이 필요합니다. 승계 항목은 보증기관 대위신고와 매수인 보증금 인수를 구분하여 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 93,000,000원이 싼지는 확인되지 않았다

이노스빌은 2021.02.08 준공된 10세대 규모의 건물로 파악됩니다. 시세 관련 면적은 15.33㎡로 기재되어 있지만 해당 면적과 경매 대상 호수의 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 동일 면적의 비교 가능한 실거래 가격과 최근 거래 추세도 확인되지 않습니다.

감정가가 곧 최저가인 신건이므로 유찰에 따른 가격 인하는 아직 없습니다. 하지만 시세 자료가 확인되지 않았다는 이유로 감정가를 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다. 경매 대상 호수의 정확한 면적을 대조한 뒤 동일 면적·유사 층의 최근 실거래와 현재 매물 호가 등을 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액을 반영한 단순 배당모형입니다. 집행비용 2,074,000원을 먼저 공제하면 근저당권에 배분 가능한 금액은 90,926,000원입니다. 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.

전체 채권액 1,480,000,000원 · 채권자 예상배당 90,926,000원 · 미배당 1,389,074,000원. 채권최고액과 청구금액 기준의 추정치이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따른 실제 배당권자도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당은 다르다

* 매수인 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차관계 및 실제 인수 여부에 대한 원본 확인을 전제로 합니다. 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 다음 매각기일이나 매각조건을 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택을 포함한 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 전철역이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 6층 건물로 석재붙임 외벽, 벽지·타일 내벽, 새시창호 등을 갖추고 있습니다. 승강기·위생·급배수·옥내소화전·스프링클러·화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역 등에도 포함됩니다.
• 소음·비행 관련 규제. 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 포함됩니다. 입찰 전 이용 제한과 실제 소음 환경을 확인해야 합니다.
• 주거용 이용. 경매 대상 호수의 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 같은 건물 2층·3층은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 추정되며, 일부 세대에 주택임차권 등기가 존재하고 실제 임대관계는 미상입니다. 이 내용이 4층 402호의 별도 선순위 임차권 존재를 의미하는 것은 아니므로 대상 호수의 공부와 등기를 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 건물로, 거래량과 가격 수준을 판단할 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않았습니다. 감정가만을 근거로 유동성이나 매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차 관련 13명의 실제 관계 확인. 모든 사람이 현재 해당 호수의 임차인인지, 동일 건물 다른 호수의 거주자인지, 이미 퇴거했는지 구분해야 합니다. 실제 점유자와 임대차 계약 상대방을 확인하세요.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 분석을 끝내지 말고 임대차계약서, 확정일자, 배당요구서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 최우선변제 대상 여부와 실제 인수 가능성도 확인하세요.
• 박준우의 법률관계 확인. 임차 관련 조사 인원과 가압류권자의 동일성 및 채권 성격을 확인하세요. 가압류 채권액을 임대차보증금으로 취급하지 마세요.
• 근저당권 이전·근질권 확인. 최초 근저당권자, 변경된 명칭, 양수인과 근질권자 사이의 관계를 최신 등기부·채권계산서·배당 관련 서류로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 최초 근저당에 공동담보가 설정되어 있습니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·변제 현황을 확인해 대상 호수의 실제 피담보채무와 배당관계를 검토하세요.
• 국의 압류 확인. 황주연 지분에 대한 국의 압류가 존재합니다. 압류등기 말소 여부뿐 아니라 관련 조세의 법정기일과 당해세 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 요소를 확인하세요.
• 시세 원본 확보. 4층 402호의 정확한 전용면적과 동일 면적 실거래를 확인하세요. 현재 최저가 93,000,000원을 적정 시세로 가정하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약과 점유의 관계가 무엇인지 확인해야 인도명령 가능성 및 명도 비용을 판단할 수 있습니다.
• 관리비·건물 관리상태. 체납 관리비의 공용부분 부담 여부, 공용시설 관리상태, 소규모 건물의 관리체계 및 수선비용을 확인하세요.
• 최종 매각조건 확인. 2026.09.30 매각기일의 매각물건명세서, 최신 등기사항전부증명서, 현황조사서와 감정평가서를 대조하고 기일 변경 및 특별매각조건 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라는 계산과 권리 확인 완료는 다르다”

이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2021.03.11 설정된 근저당이 기준이고, 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 신건 93,000,000원 가정 시 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 현재 자료만으로 권리와 점유관계가 완전히 정리된 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 조사상 임차 관련 인원 13명 모두 보증금과 확정일자가 미상이고, 박준우는 가압류권자와 동일 성명으로 관계 확인이 필요합니다. 근저당권 이전과 근질권 설정까지 있어 배당권자 관계도 추가 검토 대상입니다.

여기에 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 신건 최저가 93,000,000원의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다. 권리소멸 예상과 시세 적정성을 별개의 문제로 보아야 합니다. 실제 임차관계와 인수 여부, 대상 호수의 정확한 면적 및 실거래 시세, 최신 등기와 배당관계를 확인한 이후에야 입찰금액을 검토할 수 있습니다.