수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 ‘이노스빌’ 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 나소향·황주연 각 2분의 1 공유이고, 말소기준은 소유권보존과 같은 날인 2021.03.11 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2021-723호에 기재되어 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌습니다.
권리관계에서 중요한 점은 채권액이 크다는 사실 자체가 낙찰자의 인수액을 뜻하지는 않는다는 것입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 136,000,000원 중 집행비용 2,704,000원을 제외한 133,296,000원이 선순위 근저당권에 배당되고도 대규모 미배당이 남지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 실제 현장에서는 점유자가 13명 확인되어 권리 인수와 별개로 임대관계 확인 및 명도 난도가 높을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층 504호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 · 승강기·스프링클러·화재경보설비 등 |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.11
말소기준 이후 등기된 임경주 가압류 260,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 100,000,000원, 박준우 가압류 160,000,000원과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 선순위 근저당권은 이후 경기수산업협동조합으로 명칭이 변경되고, 2025.12.19 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이어 해당 근저당권부채권에 완도금일수산업협동조합, 주식회사디앤에이치·주식회사레이테크 관련 근질권 설정이 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 2021.03.16 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 안진영 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 홍성백 | 2022.10.27 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김진출 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이재경 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 최지훈 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.09.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이경민 | 2023.06.14 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 강민규 | 2021.04.06 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 강길영 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 박정우 | 2021.04.07 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 조은현 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.08.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 박준우 | 2021.03.12 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이창건 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
13명 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.03.11보다 늦습니다. 따라서 현재 확인자료 기준으로는 대항력 없는 후순위 점유자로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 금액은 별도 확인이 필요합니다. 배당요구가 확인된 사람은 안진영·조은현·최지훈 3명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 136,000,000원, 시세 우위는 확인 불가
현재 회차는 감정가 136,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 136,000,000원으로 계산됩니다. 다만 동일 단지의 비교 가능한 매매 실거래 금액이 제시되지 않아, 이 가격이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거는 없습니다. 따라서 “신건인데 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 133,296,000원 |
| 3. 가압류 · 임경주 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,480,000,000원 중 채권자 예상배당은 133,296,000원이고, 미배당은 1,346,704,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물 2층·3층은 공부상 업무시설로 기재되어 있으나 주거용으로 추정된다는 감정평가 내용이 있습니다.
- 입지. 병점역(경부선) 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 242㎡, 공시지가는 1,926,000원/㎡입니다. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 병점지구 도시재생활성화지역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 기본 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 이노스빌은 10세대, 2021.02.08 사용승인으로 제시되어 있습니다. 비교 가능한 매매 실거래 금액이 없어 현재 최저가 136,000,000원의 시장 가격 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 13명 실체 확인. 각 점유자의 실제 점유 호수·임대차계약·보증금·확정일자·현재 거주 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조하세요.
- 박준우 동일인 여부. 점유자 박준우와 가압류 채권자 박준우가 동일인인지, 임차관계와 채권관계가 어떻게 연결되는지 확인이 필요합니다.
- 선순위 근저당 변동 확인. 2025.12.19 근저당권 이전과 이후 근질권 설정이 있으므로 최신 등기사항에서 권리자 변동을 다시 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 2026.02.02 국세 압류가 있고 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 변동될 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 대조하세요.
- 명도 비용. 인수액 0원이라도 다수 점유자가 확인된 만큼 인도명령·협의·이사비 등 명도 과정의 시간과 비용을 보수적으로 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 확인
이 사건의 권리 뼈대는 비교적 선명합니다. 2021.03.11 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 13명의 전입은 모두 그 뒤라 현재 자료상 낙찰자에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 선순위 근저당권 채권액 960,000,000원이 매각가보다 훨씬 크고 미배당이 1,346,704,000원에 이르더라도, 그 미배당 자체가 매수인 부담으로 계산된 것은 아닙니다.
다만 이 물건은 단순한 ‘깨끗한 공실형’이 아닙니다. 점유자가 13명 확인되고 보증금·확정일자가 미상이며, 그중 박준우는 등기부 가압류 채권자와 이름이 같습니다. 여기에 현재 회차는 감정가 100%인 신건인데 비교 가능한 매매 실거래 금액도 없어 가격 메리트까지 확인됐다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 승부처는 권리 인수액보다 실제 임대관계·명도 대상·현재 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
