수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 4층 404호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 나소향·황주연이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2021.03.11 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 붙어 있으며, 이후 가압류·임차권·경매개시결정·압류가 이어집니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 136,000,000원입니다. 배당 계산에서는 집행비용 2,704,000원을 제외한 133,296,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 뒤의 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 총액 1,380,000,000원 대비 현재 회차 미배당액은 1,246,704,000원입니다. 다만 이 큰 미배당액 자체가 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 경기수산업협동조합 |
| 청구액 | 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 점유 확인은 끝나지 않았다
말소기준은 2021.03.11 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 등기부상 2024.09.11 임경주 가압류, 2024.11.08 김지은 주택임차권, 2025.07.08 임의경매개시결정, 2025.09.15 박준우 가압류, 2026.02.02 국 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 김지은의 임차보증금은 30,000,000원이고 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.11.01로, 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
근저당권자는 상호변경 후 경기수산업협동조합으로 표시됐고, 2025.12.19 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 같은 날 완도금일수산업협동조합을 채권자로 한 근질권 설정이 기재됐고, 2026.01.22에는 주식회사디앤에이치와 주식회사레이테크가 기재된 추가 근질권 설정도 있습니다. 말소기준 근저당권의 채권관계가 여러 차례 변동된 만큼, 입찰 전 최신 등기와 배당관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
점유·임차 현황
| 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 2021.03.16 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안진영 | 2021.03.15 | 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍성백 | 2022.10.27 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진출 | 2023.06.09 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재경 | 2022.11.08 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최지훈 | 2024.04.26 | 미상 | 2025.09.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이경민 | 2023.06.14 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민규 | 2021.04.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강길영 | 2023.01.19 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정우 | 2021.04.07 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조은현 | 2022.03.31 | 미상 | 2025.08.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준우 | 2021.03.12 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이창건 | 2021.06.14 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지은 | 2022.11.01 · 확정 2022.11.01 | 30,000,000원 | 2024.11.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건 136,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
이노스빌의 단지 정보는 10세대, 사용승인일 2021.02.08로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%입니다. 그러나 이번 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 136,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 1,246,704,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 1,273,523,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 1,294,926,720원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 가압류 · 임경주 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 총액은 1,380,000,000원, 채권자 배당은 133,296,000원, 미배당액은 1,246,704,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 전입일·보증금 미상 점유 항목의 권리관계 확인 전에는 인수 0원을 최종 확정값처럼 해석하지 않는 것이 안전합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역(경부선) 북동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 242.0㎡, 공시지가는 1,926,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 일부 세대의 실질 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. “기사항전”으로 기재된 주거 점유 항목의 실제 인적사항, 전입일, 보증금, 점유 개시일을 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료로 재확인해야 합니다.
- 박준우 관계 확인. 점유조사상의 박준우와 가압류 채권자 박준우가 동일인으로 표시돼 있으므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 근저당 채권 변동 확인. 경기남부수산업협동조합에서 경기수산업협동조합으로의 명칭 변경, 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 이후 근질권 설정 내용을 최신 등기와 배당요구 내역에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 136,000,000원과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 시세보다 저렴하다는 전제 없이 주변 다세대·도시형생활주택 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 다수의 전입·점유 관련자가 조사된 물건이므로 실제 404호의 현재 점유자와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제·소음. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 해당 여부가 이용·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구·임차관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 기준권리는 단순하지만, 마지막 1건을 확인해야 한다
이 사건은 2021.03.11 근저당권이 명확한 말소기준이고, 전입일이 확인되는 점유·임차인들은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그 점만 보면 구조는 단순합니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않는 주거 점유 항목 1건은 대항력 가능·미상으로 남아 있어, 이 부분을 확인하기 전까지는 ‘완전 무인수’라고 단정하기 어렵습니다.
가격 역시 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 신건 가격은 136,000,000원이지만 직접 비교할 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 권리의 핵심은 미상 점유 1건 확인, 가격의 핵심은 실거래 검증입니다. 두 가지를 모두 확인한 뒤에야 이 물건의 실제 취득비용과 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
