수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2021.03.11 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 채권최고액 960,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 주택임차권, 가압류, 압류가 이어졌고 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 단순해 보여도 점유관계는 복잡합니다. 현황조사에 등장하는 사람은 13명이고, 모두 전입신고일이 말소기준일인 2021.03.11보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만, 안진영을 제외한 12명은 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 특히 박준우는 2025.09.15 160,000,000원의 가압류를 한 채권자와 이름이 같아 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2021.03.11 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 · 채권최고액 960,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.11 근저당
2021.03.11 소유권보존과 동시에 경기남부수산업협동조합의 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2025.07.08 경기수산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 안진영의 주택임차권등기는 2025.08.11, 박준우의 가압류는 2025.09.15, 황주연 지분에 대한 국의 압류는 2026.02.02 접수됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
말소기준 근저당은 2025.12.19 등기에서 경기남부수산업협동조합의 명칭이 경기수산업협동조합으로 변경됐고, 같은 날 확정채권양도를 원인으로 케이앤엘엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이후 완도금일수산업협동조합, 주식회사디앤에이치·주식회사레이테크의 근질권 설정도 기재돼 있습니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준우 | 2021.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 가압류 채권자와 동일인 의심 또는 관계인 가능성 |
| 안진영 | 2021.03.15 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확정일자 2020.12.14 · 주택임차권등기 · 배당요구 2025.08.01 |
| 김경원 | 2021.03.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | |
| 강민규 | 2021.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | |
| 박정우 | 2021.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | |
| 이창건 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | |
| 조은현 | 2022.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.07 |
| 홍성백 | 2022.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | |
| 이재경 | 2022.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | |
| 강길영 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | |
| 김진출 | 2023.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | |
| 이경민 | 2023.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | |
| 최지훈 | 2024.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.09.16 |
핵심은 전입 순서입니다. 가장 빠른 박준우도 2021.03.12 전입으로 말소기준일 2021.03.11보다 뒤이고, 안진영 역시 2021.03.15 전입입니다. 따라서 현 조사 결과상 13명 모두 대항력이 없는 임차관계로 분류됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 별도 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 273,308,000원 |
| 2. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,120,000,000원 중 예상 배당은 273,308,000원이며, 미배당액은 846,692,000원입니다. 현 배당 구조에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 278,000,000원 | 273,308,000원 | 846,692,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 222,400,000원 | 218,486,400원 | 901,513,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 177,920,000원 | 174,629,120원 | 945,370,880원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역(경부선) 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 전철역 등이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 2층 및 3층은 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주택임차권등기를 고려해 주거용으로 추정됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,926,000원/㎡입니다. 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구) 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 재확인. 전입자 모두 대항력 없음으로 정리돼도 실제 점유자, 퇴거 여부, 각 임대차계약의 실체는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차관계. 안진영 외 12명의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 내용을 최종 대조해야 합니다.
- 박준우 동일인 여부. 현황상 임차인 박준우와 가압류 채권자 박준우의 관계를 확인해야 합니다.
- 안진영 임차권. 보증금 160,000,000원, 주민등록일 2021.03.15, 확정일자 2020.12.14, 배당요구 2025.08.01 및 임차권등기 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 공부와 실제 용도. 2층은 공부상 업무시설(오피스텔) 기재가 있으나 감정평가상 주거용으로 추정됩니다. 건축물대장과 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유관계 확인이 먼저
이 사건의 말소기준은 2021.03.11 근저당권이고, 현황상 등장하는 모든 전입자는 그 이후에 주민등록을 마쳤습니다. 안진영의 160,000,000원 주택임차권도 후순위라 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리표가 깔끔하다는 이유만으로 단순 사건이라고 보기는 어렵습니다. 한 호실에 관련된 임차관계가 13명이고 그중 12명의 보증금이 미상이며, 박준우는 가압류 채권자와의 관계도 확인해야 합니다. 여기에 공부상 업무시설 기재와 주거용 이용 추정까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 금전 인수 위험보다 점유·임대차 실체와 용도 확인이 핵심인 유형입니다. 가격 측면은 별도의 실거래 검증 없이 감정가나 유찰가만으로 유리하다고 판단하지 않는 것이 맞습니다.
