수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 나소향·황주연 각 2분의 1 지분이며, 권리분석의 기준점은 2021.03.11 접수된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 황주연 지분에 임경주·주택도시보증공사 등의 가압류와 국 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 등장하는 전입·임차 관계인은 총 13명이고, 가장 이른 박준우의 전입도 2021.03.12로 말소기준일 다음 날입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 모두 대항력이 없습니다. 다만 강길영을 제외한 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 배당과 명도 실무는 별도로 확인할 필요가 있는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2021.03.11 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 · 채권최고액 960,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.03.11 근저당권입니다. 이후 2024.09.11 임경주의 260,000,000원 가압류, 2025.07.08 임의경매개시결정, 2025.09.03 주택도시보증공사의 100,000,000원 가압류, 2025.09.15 박준우의 160,000,000원 가압류, 2026.02.02 국 압류가 이어집니다. 강길영의 10,000,000원 주택임차권등기도 2026.05.12 접수되어 기준권리보다 늦습니다.
② 임차인·전입 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준우 | 2021.03.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 0원 |
| 안진영 | 2021.03.15 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 0원 |
| 김경원 | 2021.03.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 0원 |
| 강민규 | 2021.04.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 0원 |
| 박정우 | 2021.04.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 0원 |
| 이창건 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 0원 |
| 조은현 | 2022.03.31 | 미상 | 2025.08.07 | 없음 | 0원 |
| 홍성백 | 2022.10.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 0원 |
| 이재경 | 2022.11.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 0원 |
| 강길영 | 2023.01.19 | 10,000,000원 | 2026.05.12 | 없음 | 0원 |
| 김진출 | 2023.06.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 0원 |
| 이경민 | 2023.06.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 0원 |
| 최지훈 | 2024.04.26 | 미상 | 2025.09.16 | 없음 | 0원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 전입·임차 관계인은 13명으로 봅니다. 이들 모두 전입일이 2021.03.11 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 특히 강길영은 2023.01.19 전입·확정일자를 갖추고 보증금 10,000,000원에 전유부분 전부를 대상으로 임차권등기를 마쳤지만, 기준권리보다 후순위입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이노스빌은 2021.02.08 사용승인된 10세대 규모로 기록되어 있고, 비교대상 면적은 15.33㎡이나 대상 면적과의 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 확인된 실거래 매각금액이 없어 현재 최저가 93,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
따라서 이 물건은 단순히 감정가와 최저가가 같다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 회차는 신건으로 0회 유찰이며, 가격 판단은 향후 동일 건물·유사 면적의 실제 거래자료와 개별 호수의 면적·층·이용상태를 직접 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 90,926,000원 |
| 2. 가압류 · 임경주 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,480,000,000원 가운데 예상 배당액은 90,926,000원이고, 미배당액은 1,389,074,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 병점역(경부선) 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 승강기·급배수·옥내소화전·스프링클러·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 242.0㎡, 공시지가는 1,926,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 병점지구 도시재생 활성화 지역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 13명의 전입·임차 관계인 중 현재 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 강길영의 10,000,000원을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 박준우 관계 확인. 임차관계인 명단과 가압류 채권자에 동일한 이름이 등장하므로 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 강길영의 전입·확정일자·임차권등기와 배당요구 내역을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 93,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 인근·동일 건물 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 경매”는 같은 말이 아니다
이 물건의 법적 기준점은 명확합니다. 2021.03.11 근저당이 말소기준이고, 확인된 13명의 전입·임차 관계인은 모두 그 이후에 들어왔습니다. 강길영의 보증금 10,000,000원과 임차권등기도 후순위여서 현재 배당자료 기준 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 난도는 권리 인수만으로 결정되지 않습니다. 다수의 전입자가 존재하고 상당수 보증금과 실제 임대관계가 확인되지 않았으며, 이 물건을 93,000,000원에 취득하는 것이 시장가격 대비 유리한지 판단할 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 승계보다 점유·명도와 가격 검증입니다. 신건 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
