수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 4층401호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 나소향·황주연이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2021.03.11 경기남부수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이 근저당은 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.07.08 임의경매개시결정, 주택도시보증공사와 박준우의 가압류, 국의 압류가 이어졌고 이들 등기 역시 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 이후 명칭 변경과 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 이전, 근질권 설정이 이어졌습니다. 따라서 이 사건은 등기부상 후순위 권리보다 다수 전입자의 실제 점유·임대차 관계를 어떻게 확인하느냐가 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 병점구 떡전골로 120-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.03.11 근저당
말소기준권리는 2021.03.11 접수된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 2025.07.08 임의경매개시결정과 이후 가압류·압류는 모두 이 기준권리보다 늦습니다. 주택도시보증공사 가압류 청구금액은 100,000,000원, 박준우 가압류 청구금액은 160,000,000원입니다.
② 임차·점유 — 전입 13명, 모두 말소기준 뒤
현황조사 등에서 확인되는 전입자는 13명입니다. 가장 이른 전입도 박준우의 2021.03.12로, 말소기준권리인 2021.03.11 근저당보다 늦습니다. 제공된 판정상 13명 모두 대항력 없음입니다. 다만 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 임대차 내용은 별도로 확인해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준우 | 2021.03.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 안진영 | 2021.03.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.01 |
| 김경원 | 2021.03.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 강민규 | 2021.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 박정우 | 2021.04.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 이창건 | 2021.06.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 조은현 | 2022.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.07 |
| 홍성백 | 2022.10.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 이재경 | 2022.11.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 강길영 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 김진출 | 2023.06.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 이경민 | 2023.06.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 최지훈 | 2024.04.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.16 |
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 2. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 136,254,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,220,000,000원, 예상 배당은 136,254,000원, 미배당은 1,083,746,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역(경부선) 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 승강기, 급배수·위생설비, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 242.0㎡, 공시지가는 1,926,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 병점지구 도시재생 활성화 지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세 확인. 이노스빌은 10세대, 2021.02.08 사용승인으로 파악되나 비교 가능한 실거래 가격은 제시되지 않아 최저가 139,000,000원의 시장가격 대비 할인 여부는 판단하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 전입자 13명의 보증금·확정일자·배당요구 및 점유 부분을 최종 명세서와 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 주민등록상 전입과 현재 현실 점유는 다를 수 있으므로 4층401호의 현재 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 박준우 관계 확인. 전입자와 가압류 채권자에 같은 이름이 나타나므로 동일인 여부와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 근저당 후속등기 확인. 경기남부수산업협동조합에서 경기수산업협동조합으로의 명칭 변경, 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 이전 및 근질권 설정 관계를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과는 차이가 날 수 있습니다.
- 가격 판단 별도. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 139,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유 확인이 중요하다
이 사건의 등기 순위는 비교적 선명합니다. 2021.03.11 근저당이 말소기준이고, 확인된 13명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로만 보기는 어렵습니다. 전입자가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며 실질적 임대관계도 미상입니다. 특히 박준우라는 이름이 전입자와 가압류 채권자에 함께 등장하므로 관계 확인이 필요합니다. 또한 비교 실거래 자료가 없어 최저가 139,000,000원의 가격 메리트 역시 판단할 수 없습니다. 등기 인수는 0원, 판단의 승부처는 실제 점유와 임대차 실체 확인입니다.
