수원지방법원 2025타경56819. 화성시 진안동 이노스빌 4층 403호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 나소향·황주연이 각 2분의 1을 공유하고 있습니다. 권리분석의 출발점은 2021.03.11 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 경매개시결정, 가압류, 압류와 이경민의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 “임차인이 많다”는 사실 자체보다 누가 말소기준 전에 대항력을 갖췄는가입니다. 확인된 13명의 전입일은 가장 빠른 박준우의 2021.03.12부터 시작해 모두 말소기준일 2021.03.11 이후입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 매수인이 보증금을 승계하는 임차인이 없고, 예상배당 자료의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 4층403호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 병점구 떡전골로 120-24 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당권은 2021.03.11 설정됐고, 이후 2025.07.08 임의경매가 개시됐습니다. 2025.09.03 주택도시보증공사 100,000,000원 가압류, 2025.09.08 이경민의 보증금 100,000,000원 주택임차권등기, 2025.09.15 박준우 160,000,000원 가압류, 2026.02.02 국의 압류가 뒤따랐으며 모두 말소기준 이후 권리입니다.
근저당권에는 이후 권리변동도 있습니다. 경기남부수산업협동조합은 2024.03.14 경기수산업협동조합으로 상호가 변경됐고, 2025.12.19 근저당권이 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 완도금일수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근질권이 설정됐고, 2026.01.22에는 주식회사디앤에이치 및 주식회사레이테크 관련 근질권설정 등기가 이어집니다. 이는 말소기준 근저당을 둘러싼 후속 권리변동이므로 입찰 전 최신 등기 상태를 그대로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 전원 말소기준 이후 전입
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 2021.03.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안진영 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍성백 | 2022.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진출 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재경 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최지훈 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.09.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민규 | 2021.04.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강길영 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정우 | 2021.04.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조은현 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.08.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준우 | 2021.03.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이창건 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이경민 | 2023.06.14 | 100,000,000원 | 2023.04.20 | 2025.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증금이 등기로 확인되는 이경민은 임대차계약일 2023.04.05, 확정일자 2023.04.20, 주민등록 및 점유개시일 2023.06.14, 보증금 100,000,000원입니다. 그러나 말소기준 2021.03.11보다 늦어 대항력은 없고, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금이 최저가 92,000,000원보다 크더라도 이 사건은 대항력 인수형이 아니며, 실질취득액은 최저가 92,000,000원 + 인수 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 판정 보류
이노스빌에 대해 본건과 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 가격 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가이자 최저가인 92,000,000원을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “할인 폭이 크다”고 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 유찰 0회, 감정가의 100%에서 시작합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,056,000원 |
| 2. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 89,944,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 92,000,000원을 기준으로 집행비용 2,056,000원을 제외한 89,944,000원이 선순위 근저당 배당에 사용되는 시나리오입니다. 표시된 채권 총액은 1,220,000,000원, 배당액은 89,944,000원, 미배당액은 1,130,056,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 자료이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 6층 건물입니다.
- 입지. 병점역(경부선) 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 지목 대, 토지면적 242.0㎡, 공시지가 1,926,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역 등이 지정돼 있습니다.
- 건물 상태 정보. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재경보 설비가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 현재 자료만으로는 92,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 유사 다세대의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 13명 대조. 모두 대항력은 없지만 실제 점유자와 퇴거 대상이 누구인지 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 이경민 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2023.04.20, 전입·점유개시 2023.06.14의 후순위 임차권입니다. 매수인 승계는 0원이나 배당 및 인도관계 확인은 필요합니다.
- 박준우 관계. 2021.03.12 전입자 박준우와 160,000,000원 가압류 채권자 박준우의 관계를 확인하세요.
- 근저당 후속등기. 상호변경·근저당권 이전·근질권 설정이 이어진 사건이므로 2026.09.30 입찰 전 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차권등기 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 결론 자체는 비교적 분명합니다. 2021.03.11 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 13명은 모두 그 뒤에 전입했기 때문에 현재 자료상 매수인 승계액은 0원입니다. 특히 보증금 100,000,000원의 이경민도 전입·점유개시가 2023.06.14여서 대항력 인수형에 해당하지 않습니다.
다만 입찰 판단은 별개입니다. 임차관계가 다수이고 보증금이 확인되지 않은 사람이 많으며, 박준우처럼 등기 권리자와 관계 확인이 필요한 전입자도 있습니다. 여기에 동일면적 최신 실거래 비교가 없어 최저가 92,000,000원의 가격 경쟁력까지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 임차·점유 확인과 가격 검증을 끝내고 들어가야 하는 다세대 경매”로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
