🏷️ 258,000,000원 🛡️ 인수 0원 👥 조사대상 13명 📅 말소기준 2021.03.11
수원지방법원 2025타경56819. 경기도 화성시 진안동 이노스빌 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)이고, 공부상 2층·3층은 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 주택임차권등기 등을 고려해 주거용으로 추정되고 있습니다. 소유자는 나소향·황주연 각 2분의 1 공유입니다.
권리의 기준점은 2021.03.11 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 조사된 전입자 가운데 가장 빠른 박준우의 전입일도 2021.03.12로 말소기준 다음 날이고, 나머지 전입도 모두 이후입니다. 따라서 조사된 임차·점유자에게 말소기준권리에 우선하는 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56819 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 540-19 이노스빌 제3층 제301호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 주거용 추정 |
| 소유자 | 나소향 2분의 1 · 황주연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 779,207,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 | 2021.02.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 집중돼 있다
말소기준은 2021.03.11 근저당권입니다. 이후 2024.12.06 홍성백의 주택임차권등기, 2025.07.08 임의경매개시결정, 2025.09.15 박준우 가압류, 2026.02.02 황주연 지분 압류가 이어집니다. 홍성백의 임차보증금은 160,000,000원이지만 전입일이 2022.10.27이고 임차권등기도 말소기준 이후이므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 13명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 등기부·문건접수에서 확인되는 임차·점유 관련 인원은 13명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 홍성백을 제외한 12명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일 자체가 모두 2021.03.11 말소기준 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 2021.03.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안진영 | 2021.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.08.01 | 없음 |
| 김진출 | 2023.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재경 | 2022.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지훈 | 2024.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.09.16 | 없음 |
| 이경민 | 2023.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민규 | 2021.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강길영 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정우 | 2021.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은현 | 2022.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.08.07 | 없음 |
| 박준우 | 2021.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창건 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성백 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.27 확정일자 2022.10.12 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.08.06 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 대신 회차별 실질취득을 본다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 258,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 258,000,000원입니다. 1회 유찰 시 최저가는 206,400,000원, 2회 유찰 시 165,120,000원으로 내려가며 각 회차에서도 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 258,000,000원 | 253,588,000원 | 866,412,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 206,400,000원 | 202,710,400원 | 917,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 162,008,320원 | 957,991,680원 | 0원 |
동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 258,000,000원이 실제 시장가격보다 높거나 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격이 싸다는 전제 없이 인근 유사 주거용 다세대·도시형생활주택 거래와 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 가압류 · 박준우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,120,000,000원 가운데 채권자 예상배당은 253,588,000원, 미배당은 866,412,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역(경부선) 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,926,000원/㎡, 토지면적은 242.0㎡입니다.
- 용도 차이. 2층·3층은 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주택임차권등기 등을 고려해 주거용으로 추정되고 있습니다.
- 규제. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등에 해당합니다.
- 규모. 이노스빌은 10세대, 준공일은 2021.02.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유자와 각 호실 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 홍성백 임차권. 보증금 160,000,000원, 전입 2022.10.27, 확정일자 2022.10.12, 임차권등기 2024.12.06, 배당요구 2025.08.06입니다.
- 박준우 관계 확인. 2021.03.12 전입자이면서 160,000,000원 가압류 채권자로도 나타납니다.
- 공부상 용도 확인. 해당 층은 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 감정평가에서는 주거용으로 추정합니다.
- 가격 별도 검증. 동일 면적 실거래 비교값 없이 감정가 258,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “현황 단순”은 다르다
이 사건의 법적 기준점은 선명합니다. 2021.03.11 근저당권보다 앞선 전입자가 없고, 보증금 160,000,000원의 홍성백 임차권도 후순위라 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현장 측면에서는 13명의 임차·점유 관련 조사자가 있고, 12명의 보증금이 확인되지 않으며, 박준우처럼 전입자와 가압류 채권자 지위가 겹치는 사례도 있습니다.
따라서 이 물건은 선순위 임차보증금 인수 위험보다는 점유관계 확인과 명도 준비가 중심인 사건입니다. 가격 역시 현재 최저가 258,000,000원을 주변 시세보다 싸다고 단정할 자료가 없으므로, 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 주기보다는 실제 거래가격을 별도로 확인해 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
