수원지방법원 2025타경159. 화성시 능동 이너매스골드 1층 101호에 대한 임의경매입니다. 건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 모두 근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사에스엠개발산업으로, 2022년 2월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 거래가액은 549,540,000원이며, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다.
이 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국세·지방세 압류등기가 이어졌고, 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 임차인의 대항력은 별도 문제입니다. 특히 101호에 대한 전입 이력이 확인되는 이주현, WU MEISHU와 다른 호실을 점유하는 것으로 적힌 이훈·신득노가 함께 조사되어 있어, 단순히 등기권리만 정리되면 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층 101호 |
| 건물종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지상 15층 건물의 1층 101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 주식회사에스엠개발산업 (2022.02.15 소유권이전) |
| 과거 거래가액 | 549,540,000원 (2021.12.28 매매 원인) |
| 감정가 | 407,000,000원 |
| 최저매각가 | 284,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 경매 청구금액 | 3,867,017,129원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15 우리은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2022-535호 |
| 실질취득 추정 | 334,900,000원 (임차보증금 50,000,000원 인수 가정, 부대비용 별도) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차 문제는 남는다
등기부상 과거 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2017년 8월 24일 말소되었습니다. 한국자산신탁과 무궁화신탁 관련 신탁등기도 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022년 2월 15일 설정된 우리은행 근저당권입니다.
그 후 발생한 우리은행 임의경매개시결정, 2025년 국세 압류, 2026년 화성시 압류는 등기권리상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 선순위 대항력 임차인은 등기부의 말소 구조와 관계없이 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 본건 101호와 다른 호실을 구분해야 한다
임차 관련 조사에서는 실명이 확인되는 임차인 4명과 신원·계약조건이 확인되지 않은 점유 관련 기재가 나타납니다. 이 중 101호를 직접 표시한 임차인은 이주현과 WU MEISHU입니다. 이훈은 104·105·106·107호, 신득노는 111·112호로 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 대상 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이주현 101호 · 51.0700㎡ 주거 사용 |
2019.10.28 |
10,000,000원 월 700,000원 |
대항력 有 | 미확인 | 인수 가능 |
|
WU MEISHU 101호 · 43.3200㎡ |
2022.07.07 |
10,000,000원 월 800,000원 |
대항력 無 | 미확인 | 원칙적 비인수 |
|
이훈 104·105·106·107호 173.0000㎡ |
2017.07.12 |
40,000,000원 월 2,600,000원 |
대항력 有 | 미확인 | 범위 확인 |
|
신득노 111·112호 175.1400㎡ |
2023.06.30 |
40,000,000원 월 2,000,000원 |
대항력 無 | 미확인 | 원칙적 비인수 |
|
조사된 점유자 신원·호실 범위 미상 · 주거 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 판정 보류 |
대항력 표시는 조사상 전입일과 말소기준권리를 비교한 판단입니다. 실제 법률상 대항력은 목적물의 사용관계, 인도·점유, 주민등록 또는 사업자등록 등 해당 임대차에 적용되는 요건과 그 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으며, 보증금 미상 점유자를 보증금 0원으로 확정할 수 없습니다.
WU MEISHU는 같은 101호에 관한 임차인으로 조사되었지만 전입일이 2022.07.07로 말소기준권리보다 늦습니다. 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 101호에 대해 이주현과 WU MEISHU의 점유 면적이 각각 51.0700㎡와 43.3200㎡로 다르게 기재되어 있으므로, 두 사람의 계약 범위와 실제 점유 공간이 어떻게 구분되는지 확인해야 합니다.
신득노는 111·112호에 관한 임차인으로 기재되어 있으며 전입일도 말소기준권리 이후입니다. 이 사람의 보증금 40,000,000원은 별도 호실에 관한 것이므로 101호 인수액에 임의로 더하지 않습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 매수인의 전체 부담은 아니다
현재 매각 최저가는 284,900,000원입니다. 여기에 배당 시뮬레이션상 인수액 50,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 334,900,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 70%지만, 인수액을 포함하면 감정가 대비 82.3%가 됩니다.
| 현재 최저매각가 | 284,900,000원 |
|---|---|
| 이주현 인수 가정 | 10,000,000원 |
| 이훈 인수 가정 | 40,000,000원 (다른 호실 기재 · 귀속 확인 필요) |
| 추정 인수 합계 | 50,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 334,900,000원 |
| 감정가 대비 | 82.3% |
| 미상 점유자 관련 추가 부담 | 확인 필요 |
이 금액은 인수 50,000,000원이 모두 본건에 귀속되고 배당되지 않는다는 가정에 따른 것입니다. 확인 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있으며, 신원 미상 점유자의 권리나 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)
| 배당 및 인수 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,788,600원 | 매각대금에서 공제 |
| 인수 · 이주현 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 가정 |
| 인수 · 이훈 보증금 | 40,000,000원 | 0원 | 호실 귀속 확인 |
| 을구 3번 · 우리은행 근저당 | 3,600,000,000원 | 280,111,400원 | 채권최고액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차의 매각대금 284,900,000원 중 집행비용으로 4,788,600원이 공제되고, 우리은행에 280,111,400원이 배당되는 추정입니다. 우리은행의 배당 부족액은 3,319,888,600원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
중요한 점은 이주현과 이훈의 50,000,000원이 매각대금에서 지급된 것이 아니라, 매수인이 인수할 것으로 가정되어 별도로 계산되었다는 사실입니다. 따라서 배당표의 은행 미배당액과 매수인 인수 보증금을 혼동해서는 안 됩니다.
당해세와 임차인 최우선변제 등은 위 배당 추정에 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고, 임차권의 인정 범위, 세금 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 가정을 포함해야 가격이 보인다
이 사건의 최저가는 유찰 회차에 따라 감정가의 70%, 49%, 34% 수준으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 인수 보증금 50,000,000원이 동일하게 유지된다고 가정하면 매수인이 부담할 전체 취득금액은 낙찰가보다 높습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 추정 | 은행 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
284,900,000원 | 50,000,000원 | 334,900,000원 | 3,319,888,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
199,430,000원 | 50,000,000원 | 249,430,000원 | 3,404,162,020원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
139,601,000원 | 50,000,000원 | 189,601,000원 | 3,463,153,414원 |
실질취득 추정액은 각 회차 최저가에 임차보증금 인수 가정액 50,000,000원을 합한 금액입니다. 실제 낙찰가, 배당 및 본건에 귀속되는 임차보증금에 따라 달라집니다. 향후 유찰 여부와 다음 매각기일도 확정된 것은 아닙니다.
이 물건은 가정상 인수 보증금 합계보다 최저매각가가 더 크므로, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조는 아닙니다. 같은 인수액 가정하에서는 낙찰가가 떨어지면 실질취득액도 함께 줄어듭니다. 그러나 유찰된다는 이유만으로 시세 대비 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 창고, 아파트 단지 등이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 이너매스골드는 철근콘크리트구조 건물로 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 설비. 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 기호 1~13의 토지는 북서측 약 30m 내외 및 남동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 토지 및 규제. 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 성장관리권역과 비행안전제6구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 3,415,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 일부 주거 점유 조사가 존재하므로 실제 이용상태와 공부상 용도를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 개별 호실의 전면 노출, 출입 동선, 임대차 상태, 상권 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 동일·유사 호실의 최근 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 적정 매도가격과 투자수익률을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 101호 실제 점유자 특정. 이주현과 WU MEISHU의 점유 공간, 계약기간, 임대인, 전입 이력 및 현재 점유 여부를 확인해야 합니다. 동일 호실에 대해 서로 다른 면적이 기재된 이유도 확인 대상입니다.
- 이훈 보증금 귀속. 104·105·106·107호로 조사된 이훈의 보증금 40,000,000원이 왜 본건 인수 추정에 포함되는지, 본건과 어떤 법률관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 주거 점유자로 기재된 신원 미상자의 전입일, 실제 점유 범위, 계약 여부, 보증금과 대항력 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 선순위 임차인의 확정일자, 배당요구 여부와 시기, 우선변제권 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 특히 이훈의 2025.02.23 배당요구 사실과 해당 호실 범위를 대조해야 합니다.
- 공동담보 및 매각 범위. 공동담보목록 제2022-535호와 경매 매각목록을 대조하여 101호의 매각 범위, 다른 호실과의 관계, 실제 배당 구조를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세 및 화성시 압류의 매각 소멸 여부와 별도로 실제 당해세·교부청구액 및 배당순위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현재 시세. 근린생활시설인 101호와 위치·면적·이용상태가 유사한 최근 실거래 및 임대료를 확보하고, 실질취득 추정액 334,900,000원과 비교해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황. 근린생활시설인 101호의 주거 사용 실태, 건축물대장, 현장 구조와 실제 영업·임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 선순위 임차권, 후순위 점유자, 신원 미상 점유자의 인도 가능성 및 체납 공용관리비 등 추가 지출 위험을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류와 경매사건 기록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “누구의 보증금을 떠안는가”
이너매스골드 101호는 감정가 407,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 284,900,000원으로 낮아진 근린생활시설입니다. 겉으로는 감정가 대비 30% 낮아진 가격이 눈에 들어오지만, 배당 추정에서 제시한 선순위 보증금 인수 가정액 50,000,000원을 반영하면 실질취득 추정액은 334,900,000원입니다.
문제는 이 금액마저 확정적인 것이 아니라는 점입니다. 이주현은 본건 101호의 선순위 대항력 임차인으로 조사되지만, 이훈은 다른 호실의 임차인으로 기재되어 있습니다. 신원과 보증금이 미상인 점유 관련 기재도 남아 있습니다. 다른 호실 임차보증금의 본건 인수 여부와 미상 점유자의 권리를 정리하기 전에는 안전한 취득금액을 확정할 수 없습니다.
여기에 현재 근린시설 실거래 시세를 검증할 근거도 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 권리 확인 우선, 가격 메리트 판단 보류. 이 사건은 추가 유찰을 기대하기 전에 임차인의 실제 점유 호실과 인수 범위부터 확인해야 하는 물건입니다.
