수원지방법원 2025타경159. 경기도 화성시 능동 소재 이너매스골드 1층 104호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물이며, 현재 소유자는 주식회사에스엠개발산업입니다. 이 회사는 2022년 2월 15일 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 466,470,000원입니다. 같은 날 우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있습니다.

이번 경매는 우리은행이 신청한 임의경매입니다. 말소기준권리는 2022년 2월 15일 설정된 우리은행 근저당권으로, 이후 등기된 경매개시결정과 국가·화성시 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 등기된 담보권만 보면 정리 구조가 비교적 분명하지만, 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인이 존재한다는 점이 핵심 변수입니다.

특히 임차인 이훈은 2017년 7월 12일 전입한 것으로 조사되어 있고, 임차 부분에 104호·105호·106호·107호가 함께 기재되어 있습니다. 보증금은 40,000,000원입니다. 다만 이 금액을 104호 단독 보증금이라고 볼 수는 없습니다. 여러 호실에 걸친 계약의 범위 및 매각 대상 104호에 귀속되는 보증금이 무엇인지 구분하는 절차가 반드시 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차권은 별도

말소기준은 2022.02.15 우리은행 근저당권입니다. 2014년 설정된 기존 우리은행 근저당권(채권최고액 5,300,000,000원)은 2022년 2월 11일 이미 말소됐습니다. 과거 신탁등기도 말소 처리되어 현재의 말소기준권리는 2022년에 새로 설정된 을구 3번 근저당권으로 판단됩니다.

2022년 10월 화성시 압류와 2022년 11월 국가 압류도 각각 2023년에 해제·말소됐습니다. 이후 발생한 임의경매개시결정, 2025년 국가 압류, 2026년 화성시 압류는 말소기준권리 후순위로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 등기상 압류 말소와 조세채권의 배당순위는 별개이므로 실제 조세채권액과 법정기일에 대한 점검은 남습니다.

② 임차인 분석 — 104호와 다른 호실을 분리해서 판단

현황조사에서 실명으로 확인되는 임차인은 4명입니다. 별도로 매각물건명세서에는 성명과 전입일이 확인되지 않은 주거 점유 관련 기재가 있습니다. 명의가 확인된 임차인 중 104호를 명시적으로 포함하는 사람은 이훈이며, 나머지는 101호 또는 111·112호에 관한 기록입니다. 따라서 다른 호실의 임차권을 104호 매수인에게 자동으로 귀속시켜서는 안 됩니다.

대항력은 조사자료의 전입일과 말소기준권리 비교를 반영한 분류입니다. 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않은 경우에는 우선변제권을 확정적으로 부정하지 않았습니다. 실명 확인 임차인 4명 중 보증기관 대위변제·승계 신고로 분류된 사람은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,200,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 모형입니다. 집행비용 4,288,800원을 먼저 공제하고, 잔여 244,911,200원이 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 이주현과 이훈의 보증금은 해당 모형에서 배당액 0원, 매수인 인수로 처리되어 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 임차보증금 인수는 배당 모형의 가정이며, 실제 배당은 조세채권·최우선변제·임차인 자격·공동담보관계 등에 따라 변동될 수 있습니다. 이훈과 이주현의 확정일자 및 우선변제권은 확인이 필요합니다.

④ 낙찰가 시나리오 — 유찰돼도 인수 문제는 남는다

현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매각가와 예상배당을 비교하면 다음과 같습니다. 실질취득액은 각 회차의 매각가에 모형상 인수액 50,000,000원을 합산한 것입니다. 이는 104호의 확정 인수액이 아닌 비교용 가정입니다.

이 사건에서는 모형상 인수액이 각 회차 매각가보다 작으므로, 낙찰가를 낮춰도 전체 취득액이 임차보증금 수준으로 고정되는 보증금 초과 인수형 구조와는 다릅니다. 대신 낙찰가에 인수보증금이 추가되는 구조로 이해해야 합니다. 향후 별도 임차권이나 인수액이 확인된다면 취득비용을 다시 산정해야 합니다.

⑤ 가격 분석 — 할인율은 보이지만 시세 메리트는 미확인

감정가 356,000,000원에 비해 현재 최저매각가가 249,200,000원이므로 감정가 대비 70% 수준까지 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 근린생활시설의 투자 판단에서는 감정가 할인율보다 실제 거래되는 가격과 임차관계, 임대수익, 환금성이 중요합니다.

현재 확인되는 과거 거래는 소유권이전 등기상 거래가액 466,470,000원입니다. 이 거래는 2021년 12월 28일 매매를 원인으로 하며 2022년 2월 15일 등기된 거래입니다. 다만 과거 소유권이전 거래가격을 현재 동일 호실의 시장가격으로 간주할 수는 없습니다. 최근 거래가격이나 최근 12개월 거래 평균에 의한 교차검증 없이 현재 최저가 또는 실질취득액이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

아울러 공동담보와 다수 호실의 임대차가 얽혀 있어 단순한 소형 상가 단독경매로 보기 어렵습니다. 감정가의 적정성뿐 아니라 104호 단독의 임대차 범위, 실제 점유, 월차임 귀속 및 매각 후 명도 가능성을 함께 평가해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 공장·창고 및 아파트단지가 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 근린상업지역으로 분류되며, 이너매스골드 소재 건물군의 해당 토지는 인접 도로와 대체로 평탄합니다. 북서측 약 30m, 남동측 약 12m의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 성장관리권역 등의 토지이용 규제가 기재되어 있습니다. 감정평가상 토지이용 제한사항에는 가축사육제한구역과 비행안전 관련 규제도 일부 포함됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고, 감정요항표의 공부와의 차이에도 별도 차이사항이 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 업종 적합성, 임대수요, 상권 및 개별 호실의 가시성·접근성에 따라 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 다수 호실에 걸친 임대차까지 확인해야 하므로 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 104호 임대차계약 원본. 이훈의 계약서에서 104·105·106·107호에 대한 보증금 40,000,000원의 귀속 범위를 확인하세요. 여러 호실의 보증금이 통합되어 있는지, 호실별 금액이 구분되어 있는지가 핵심입니다.
• 대항력 성립요건. 전입일뿐 아니라 실제 점유, 인도 시점, 사업자등록 여부와 근린생활시설의 실제 사용형태를 확인하세요. 임차인 이훈의 전입일이 앞선다는 사실만으로 모든 임차 부분에 대한 법적 요건이 자동 충족되는 것은 아닙니다.
• 배당요구·확정일자. 이훈의 2025.02.23 배당요구 내역, 확정일자, 우선변제 자격 및 실제 배당 가능성을 확인하세요. 미배당보증금이 매수인에게 남는 범위를 확정해야 합니다.
• 101호 임차보증금 구분. 이주현의 10,000,000원은 101호 관련 보증금입니다. 이를 104호 인수액에 포함한 배당 모형을 그대로 확정 취득비용으로 사용하지 마세요.
• 미상 점유관계. 매각물건명세서의 성명 미확인 주거 점유 기재가 어느 호실의 누구를 의미하는지, 기존 임차인과 중복되는지 조사하세요.
• 공동담보목록. 우리은행 공동담보목록 제2022-535호를 확인하고 104호를 포함한 담보 범위 및 관련 매각·배당관계를 점검하세요.
• 조세·공용관리비. 국가·화성시 압류와 관련된 조세채권의 실제 금액 및 배당순위, 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분의 부담 여부를 확인하세요.
• 현장 점유·명도. 104호의 실제 영업자와 점유자를 확인하고, 다른 호실과 내부가 연결되어 있는지, 단독 인도·분리가 가능한지 점검하세요.
• 현재 시세·임대료. 104호와 유사한 근린생활시설의 최근 실거래와 실제 임대조건을 확인한 뒤, 실질취득 총액을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
• 원본 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관계 및 배당 관련 문건을 반드시 대조하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 104호 임차권의 범위가 먼저다”

화성 이너매스골드 104호는 감정가 356,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 249,200,000원까지 내려온 근린시설입니다. 우리은행 근저당권과 후순위 압류등기는 매각으로 소멸되는 방향이지만, 2017년부터 전입한 이훈의 임차권은 별도로 분석해야 합니다.

예상배당 모형대로 보증금 50,000,000원을 모두 인수한다고 가정하면 현재 회차의 실질취득액은 299,200,000원입니다. 그러나 그 인수액 중 10,000,000원은 101호 관련이고, 104호를 포함하는 이훈의 40,000,000원 역시 여러 호실에 걸친 보증금입니다. 따라서 104호 매수인의 실제 인수액은 계약범위와 법률관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다.

매각대금은 유찰에 따라 줄어들 수 있지만, 그 자체만으로 현재 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 최근 실거래가격에 의한 검증도 충분하지 않고 점유관계의 불확실성도 남아 있습니다. 결국 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 104호 단독 임차범위의 확정, 실제 인수보증금의 산정, 현재 시장가격과의 비교입니다.