수원지방법원 2025타경159. 화성시 능동 이너매스골드 1층 114호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스엠개발산업으로, 2022년 3월 25일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 151,230,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원으로, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.

이후 권대일 명의 근저당권 260,000,000원과 경매개시결정 및 압류가 등기됐습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 점유자의 임대차보증금까지 모두 소멸한다는 사실은 별개입니다. 특히 이 사건은 여러 호실의 임차인 내역이 함께 나타나므로 114호에 실제로 적용되는 권리를 정확히 분리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 말소기준은 2022.03.25 우리은행 근저당권입니다. 2014년에 설정됐던 우리은행 근저당권 5,300,000,000원은 2022.02.11 이미 말소됐으므로 현재의 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다. 또한 2022년 화성시·국 명의 압류도 각각 해제되어 말소된 이력이 있습니다.

반면 2023.12.06 권대일 근저당권, 2025년의 경매개시결정 2건, 2025.09.30 국 압류, 2026.04.15 화성시 압류는 말소기준권리 이후에 등기된 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 부담 여부는 등기순서만으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 114호와 다른 점유 호실

현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 이 가운데 이주현과 이훈은 말소기준권리보다 앞선 전입신고를 근거로 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.

그러나 네 사람 모두 점유 장소가 이 사건의 114호와 다르게 기재돼 있습니다. 따라서 아래 임차인별 대항력 표시는 해당 점유 장소에 관한 조사상 판단이며, 곧바로 114호 매수인에게 대항할 수 있다는 의미는 아닙니다.

이훈의 배당요구 접수일은 2025.02.23입니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 전액 배당이 확정되는 것은 아닙니다. 상가의 대항력은 해당 호실의 실제 점유, 사업자등록 등 관련 요건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득금액 — 할인율만 보면 안 되는 이유

배당 시뮬레이션은 대항력 있는 것으로 분류된 이주현의 보증금 10,000,000원과 이훈의 보증금 40,000,000원을 배당받지 못하고 매수인이 인수하는 것으로 가정합니다. 이 계산을 적용한 현재 회차 실질취득금액은 다음과 같습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 경우, 낙찰가 외에 보증금 부담이 추가됩니다. 이 사건의 시나리오에서도 유찰이 추가되더라도 인수 가정액 50,000,000원은 유지됩니다.

따라서 낙찰가가 내려가는 만큼 실제 취득비용이 동일하게 내려가는지는 인수액과 함께 계산해야 합니다. 현재 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 실질취득금액 183,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

채권액은 등기상 채권최고액을 이용한 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 2,662,000원을 공제한 130,338,000원이 우리은행에 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 배당되지 않은 후순위 채권 전부가 매수인에게 인수된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오

이 표는 각 회차의 최저가에 동일한 인수 가정액을 더한 산술 비교입니다. 실제 인수금액이 확인되기 전에는 어느 회차의 금액도 확정 취득비용으로 해석할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·오피스텔·공장·창고·아파트단지 등이 혼재하고 있으며, 제반 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 집합건물로 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 설비. 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터 및 지하주차장이 구비돼 있습니다.
• 도로. 이너매스골드가 포함된 기호(1~13) 토지는 북서측 약 30m, 남동측 약 12m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 근린상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역에 속하며, 비행안전제6구역·성장관리권역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 실제 업종·임대수요·공실 여부·수익성·상권 상황에 따라 거래가격과 매각 소요기간이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 적정성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 114호 임차인 확인. 임차인 4명의 기재 호실과 경매 대상 호실이 서로 다릅니다. 현황조사 원본과 매각물건명세서를 대조하여 실제 114호 점유자를 확인해야 합니다.
• 대항력 판단. 전입신고일만으로 근린생활시설의 대항력을 확정하지 말고, 실제 점유·사업자등록·임대차 목적물의 일치 여부 등을 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 재검증. 배당 시뮬레이션의 50,000,000원이 114호에 적용되는지 검증해야 합니다. 호실이 다른 임차인의 보증금을 해당 호실의 확정 인수채무로 계산하면 실제 취득비용이 왜곡될 수 있습니다.
• 시세·임대수익 확인. 114호 및 인근 유사 근린생활시설의 매매사례, 실제 임대차 조건, 공실 상황과 관리비를 확인한 후 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 우리은행과 권대일 근저당권에는 다른 부동산과의 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 공동담보목록과 배당관계를 대조해야 합니다.
• 조세·체납 확인. 국 및 화성시의 압류 등기가 존재합니다. 당해세·미납 관리비·공용부분 비용 등 실제 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 상가의 실제 영업 여부, 점유자, 출입구와 호실 구획, 내부 상태, 관리비 체납 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관계를 입찰 전에 최신 자료로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “30% 할인”보다 중요한 것은 실제 인수금액

이 사건의 최저매각가는 감정가 190,000,000원의 70%인 133,000,000원입니다. 수치만 보면 1회 유찰로 가격이 상당히 내려온 근린시설입니다.

그러나 배당 시뮬레이션상 인수액 50,000,000원을 적용하면 실질취득금액은 183,000,000원으로, 감정가의 약 96.3%에 해당합니다. 여기에 취득 관련 부대비용과 미확인 부담까지 고려하면 최저가 할인율만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.

무엇보다 인수 대상으로 분류된 이주현과 이훈의 점유 장소가 각각 101호 및 104~107호로 나타나며, 경매 대상 114호와 일치하지 않습니다. 이 문제를 해결하지 않은 채 50,000,000원을 확정 인수액으로 계산하는 것도, 반대로 인수액이 없다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

따라서 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 호실 불일치와 실제 인수금액의 불확실성이 핵심 위험입니다. 실거래 시세도 확인되지 않은 만큼 가격 메리트에 점수를 줄 근거가 부족합니다.

이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 114호의 실제 점유·인수관계를 확정하고 시장가격을 검증하는 데 있습니다.