수원지방법원 2025타경159. 경기도 화성시 능동 이너매스골드 1층 106호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사에스엠개발산업이며, 2022년 2월 15일 거래가액 466,470,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

등기부의 흐름만 보면 현재 남아 있는 우리은행 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 권리관계가 깨끗하다고 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리보다 먼저 점유·전입한 것으로 조사된 임차인이 있으며, 그중 이훈의 임차 범위에는 매각 대상인 106호가 명시적으로 포함되어 있습니다. 따라서 근저당권이 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도

핵심은 2022년 2월 15일입니다. 이날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 등기된 경매개시결정·국가 압류·화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 존재했던 경기남부수산업협동조합 근저당권과 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 106호 귀속에 주의

이름이 확인된 임차인은 4명입니다. 이와 별도로 성명이 특정되지 않은 주거 점유 관련 기록이 있습니다. 조사된 임차관계는 이너매스골드의 여러 호실에 분산되어 있으며, 이훈의 임대차에는 106호가 포함되지만 나머지 기명 임차인의 계약 대상은 다른 호실로 표시되어 있습니다.

위 대항력 표시는 조사자료상 분류입니다. 근린생활시설에 적용되는 상가임대차의 대항력과 우선변제권은 해당 점포의 실제 인도·사업자등록·확정일자·계약 범위 등에 따라 최종 판단해야 합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 보증금 전액 배당이 확정되지는 않습니다.

임대차 정리의 핵심: 기명 임차인 4명은 모두 별개의 신고·조사 인물이며, 보증기관의 대위변제나 승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 다만 여러 호실에 관한 임대차를 106호의 개별 인수채무로 모두 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 입찰 전에는 이훈의 4개 호실 임대차계약 원본, 보증금 반환책임 범위, 101호 계약과의 관계를 우선 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 2.415억, 실질취득 가정 2.915억

감정가 345,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가는 241,500,000원으로, 감정가의 70%입니다. 겉으로는 감정가에서 30% 내려온 가격이지만, 예상배당상 매수인 인수액 50,000,000원을 더하면 실제 부담의 출발점은 달라집니다.

④ 회차별 시나리오 — 인수액을 더해야 보이는 취득 부담

각 회차의 인수액 50,000,000원은 동일한 배당 시뮬레이션 가정을 적용한 수치입니다. 실제 임차보증금의 106호 귀속 범위와 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 각 유찰 시나리오는 실제 매각 일정이나 낙찰가를 확정하는 것이 아닙니다.

후속 회차에서 최저가가 낮아져도 임차보증금 인수 위험이 자동으로 사라지지는 않습니다. 특히 대항력 있는 임차인에게 배당되지 않은 보증금은 매수인이 별도로 부담할 수 있습니다. 이 사건에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 50,000,000원 인수 가정을 유지하고 있으므로, 회차별 가격 비교도 매각가가 아닌 인수액 포함 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)

집행비용 4,181,000원을 제외한 237,319,000원이 우리은행에 배당되는 단순 추정입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 이주현과 이훈의 인수액은 각각 10,000,000원, 40,000,000원으로 계산되어 있으나, 106호의 실제 승계 범위는 별도로 확정해야 합니다.

우리은행의 채권최고액 3,600,000,000원을 배당 계산 기준으로 적용하면 현재 회차의 미배당액은 3,362,681,000원입니다. 이 미배당액은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 추가로 인수하는 근저당 채무를 의미하지 않습니다. 매수인 부담 측면에서 별도로 검토해야 할 것은 임차보증금 및 기타 인수 가능한 권리입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 공장·창고, 아파트단지가 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 조사되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 집합건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 설비. 급배수·위생·소방설비, 엘리베이터와 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 용도지역. 근린상업지역 및 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 해당하며, 관련 토지이용계획상 가축사육제한구역·성장관리권역 등의 제한사항이 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,415,000원/㎡가 제시되어 있습니다. 이는 토지 단위면적의 공시가격으로 점포의 개별 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
• 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 감정평가에서도 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 임대수익과 상권, 업종 적합성, 공실, 점포별 가시성·접근성에 따라 매수 수요가 달라집니다. 이번 물건은 다호실 임대차와 점유관계 확인 문제가 있어 권리 정리 전에는 일반적인 근린시설보다 환금성 평가를 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 106호 임차인 실체. 이훈이 실제 106호를 인도받아 점유하고 있는지, 사업자등록이 해당 호실을 포함하는지 확인해야 합니다. 2017.07.12 전입기록만으로 상가임대차의 법적 대항요건이 모두 충족됐다고 단정해서는 안 됩니다.
• 다호실 보증금 분리. 이훈의 104·105·106·107호 계약이 하나의 통합 임대차인지, 각 호실에 보증금이 배분되어 있는지, 106호 단독 매각 시 보증금 반환책임이 어디까지 미치는지 확인해야 합니다.
• 101호 보증금 제외 가능성. 이주현의 계약 대상은 101호로 조사되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에 포함된 10,000,000원이 106호 매수인에게 승계되는 법적 근거가 있는지 확인해야 합니다.
• 추가 점유자. 성명이 특정되지 않은 주거 점유 기록의 실제 위치와 신원, 보증금·전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다. 대항력과 추가 인수 위험은 현재 미상입니다.
• 배당요구와 확정일자. 이훈의 2025.02.23 배당요구 접수 사실과 임대차계약서·확정일자·권리신고 내용을 대조하고, 실제 배당 가능액과 잔여 인수 가능액을 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위. 우리은행 근저당권 공동담보목록 제2022-535호를 확인해 106호 외 담보물과 일괄·개별 매각 관계를 점검해야 합니다.
• 세금과 배당순위. 국가·화성시 압류는 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 당해세나 법정 우선채권은 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 배당순위와 매수인에게 남는 별도 부담을 확인해야 합니다.
• 실거래와 임대수익. 동일 건물·유사 면적 1층 근린시설의 최근 실거래, 실제 임대료와 공실 현황을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 명도와 운영비. 임차인의 영업 여부, 점유 범위, 인도 가능성, 미납 관리비 중 승계 가능한 부분 등을 확인하고 취득 후 명도·수선·운영비용을 별도 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 사업자등록 관련 자료 및 감정평가서 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 임차보증금의 귀속이 먼저다”

이너매스골드 106호는 감정가 345,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 241,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 보증금 50,000,000원 인수를 가정하면 실질취득액은 291,500,000원으로 높아집니다. 감정가 대비 실질취득 비율은 약 84.5%이며, 이 수치만으로 실제 시세보다 저렴하다고 말할 수는 없습니다.

권리의 핵심은 우리은행의 거액 근저당권이 아닙니다. 그 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 정작 낙찰자가 주의해야 할 부분은 말소기준보다 앞선 임차관계와 보증금 인수입니다. 이훈의 계약에는 106호가 포함돼 있고, 이주현의 계약은 101호로 조사되어 있어 현재 추정 인수액 50,000,000원을 106호의 확정 승계금액으로 볼 수 없습니다. 성명 미특정 점유 기록 역시 별도 확인이 필요합니다.

근린시설이라는 용도 특성에 더해 임차권의 범위와 실제 시장가격이 불명확하므로, 현재 단계의 판단은 보수적인 C등급입니다. 임대차계약과 개별 호실의 부담이 확정되기 전에는 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰을 결정하기 어렵습니다. 권리 확인 우선, 가격 판단은 그다음. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 106호에 실제로 얼마의 보증금이 남는지를 확인하는 것입니다.