수원지방법원 2025타경159. 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층 113호, 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스엠개발산업이며, 2022년 3월 25일 소유권이전 거래가액은 146,970,000원입니다. 말소기준권리로 산정된 권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 권대일 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다.

그러나 등기부상 권리가 소멸하는 것과 임차인 보증금을 매수인이 부담하지 않는 것은 별개입니다. 배당 계산에서는 이주현의 10,000,000원과 이훈의 40,000,000원이 매수인 인수 대상으로 반영되어 있습니다. 반면 조사된 점포는 101호, 104~107호, 111~112호로 기재되어 있어 대상 113호와의 관계를 확인해야 합니다. 공동담보 기재에 114호가 등장하는 점도 함께 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 구분해야 한다

등기상 2023년 12월 6일 설정된 권대일 근저당권(채권최고액 260,000,000원), 2025년 1월의 임의경매개시결정, 2025년 9월 국 압류 및 2026년 4월 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 다만 실제 말소 범위는 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 최종 확인해야 합니다.

신청채권자의 청구액 3,867,017,129원은 이 물건의 배당 시나리오에 사용된 두 근저당권의 채권최고액 합계 500,000,000원과 크게 다릅니다. 두 금액은 동일한 기준의 수치로 혼용하지 말고, 관련 공동담보와 배당 범위를 원본 서류로 대조하는 것이 안전합니다.

② 임차인 권리분석 — 인수 시나리오 50,000,000원

조사상 임차인 4명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 이 중 이주현과 이훈은 대항력 있는 임차인으로 산정되어 있고, 배당 시나리오에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.

이훈은 2025.02.23 배당요구 관련 문건을 접수한 것으로 기재되어 있습니다. 이주현과 이훈의 우선변제권 없음 및 인수액은 배당 시나리오 기준입니다. 확정일자와 임대차계약서 등 원본 확인이 필요합니다.

이주현과 이훈의 보증금을 합산한 인수 시나리오는 50,000,000원입니다. 나머지 두 임차인은 대항력이 없는 것으로 산정되어 있으나, 실제 점유 범위와 계약관계는 별도 확인 대상입니다. 배당요구 여부만으로 보증금 전액 회수나 매수인 인수 여부를 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (현 최저가 126,700,000원 가정)

배당 시나리오상 집행비용 2,573,800원과 우리은행 배당 124,126,200원을 합하면 매각대금 126,700,000원입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 500,000,000원이며, 예상 미배당액은 375,873,800원입니다. 임차인 보증금 인수액은 경매대금 배당과 별도로 매수인 부담 시나리오에 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 시나리오 — 최저가 70%와 실질취득은 다르다

현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 매수인이 보증금 50,000,000원을 인수하는 시나리오를 적용하면 실질취득 추정액은 176,700,000원입니다. 이는 감정가 181,000,000원의 약 97.6%입니다. 이 수치만으로 실제 시세 대비 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 확인 가능한 거래사례와 시장가격을 직접 비교할 근거가 없으므로 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다.

위 실질취득 추정액은 각 회차 매각가에 인수 가정 50,000,000원을 더한 단순 시나리오입니다. 임차인의 실제 점유 범위와 인수 대상 보증금이 확인되면 다시 계산해야 합니다. 회차별 미배당액은 두 근저당권의 채권최고액 합계를 기준으로 산정된 값입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 공장·창고 및 아파트 단지가 혼재하며, 제반 입지여건은 감정평가상 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 감정평가상 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 기호 1~13은 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물로 기재되어 있습니다. 급배수·위생·소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있으며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 토지·규제. 근린상업지역 및 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 해당합니다. 토지면적은 986.6㎡, 지목은 대, 공시지가 기재액은 3,415,000원/㎡입니다.
• 환금성. 근린시설은 임대수요, 공실 여부, 업종 제한 및 임차인 계약관계에 따라 환금성 편차가 큽니다. 현재 자료만으로 거래시세나 적정 매도가를 확정할 수 없으므로, 인근 거래사례와 임대현황을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점포 호수 대조. 대상은 113호인데 임차인 조사에는 101호, 104~107호, 111~112호가 기재되어 있습니다. 현장 점유, 임대차계약서, 사업자등록 및 매각물건명세서를 대조해 실제 점포별 권리관계를 확정하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보 기재에 114호가 등장합니다. 113호에 대한 담보 설정 범위와 말소기준권리 판단을 등기사항전부증명서 및 공동담보목록 원본으로 확인하세요.
• 인수액 재산정. 배당 시나리오상 인수액 50,000,000원을 그대로 확정값으로 사용하지 마세요. 이주현·이훈의 실제 점유 범위와 대항력, 보증금 및 우선변제 관련 서류를 확인한 후 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 배당 구조 점검. 근저당권 채권최고액 합계 500,000,000원에 비해 현 최저가가 낮아 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 실제 배당 순위와 세금, 최우선변제 등 반영 여부를 확인하세요.
• 신청채권 청구액 대조. 신청채권자 청구액 3,867,017,129원과 두 근저당권의 채권최고액 합계 500,000,000원은 차이가 큽니다. 관련 공동담보, 채권 범위 및 사건 서류를 확인하세요.
• 임대현황 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업 여부, 공실, 계약기간, 보증금·월세, 관리비 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 입찰하지 마세요. 확인된 인수액을 포함한 실질취득액과 근린시설의 거래시세, 임대수익 및 공실 위험을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 상호 대조하고, 점포 호수와 권리관계가 일치하는지 확인하세요.

맺으며 — “최저가 70%”보다 중요한 것은 실제 인수액이다

이 물건은 현재 최저가 126,700,000원에 입찰할 수 있는 단계지만, 배당 시나리오상 임차인 보증금 50,000,000원을 인수하는 경우 실질취득 추정액은 176,700,000원입니다. 감정가와의 차이는 4,300,000원에 불과하며, 실제 시장가격과 비교할 거래사례도 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트가 있다고 단정하기 어렵습니다.

더욱 중요한 것은 임차인 조사에 기재된 점유호수와 경매 대상 113호가 일치하지 않고, 근저당권 공동담보 기재에도 114호가 등장한다는 점입니다. 이 불일치를 해소하지 않고 입찰하면 인수액과 권리관계를 잘못 판단할 수 있습니다. 권리관계 확인이 먼저, 실질취득액 계산이 다음, 입찰가격 결정은 마지막입니다. 현재로서는 점포별 점유관계와 담보 범위를 원본으로 확인하기 전까지 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.