241,500,000원
* 실질취득 291,500,000원은 제공된 예상 인수액 50,000,000원 전액을 부담하는 조건의 산술값입니다. 다른 호실과 공동으로 기재된 임대차 및 불명 점유자의 위험을 확인해야 최종 인수액을 판단할 수 있습니다. 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
수원지방법원 2025타경159. 화성시 능동 이너매스골드 1층 107호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스엠개발산업으로, 2022년 2월 15일 거래가액 466,470,000원의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
우리은행 근저당과 그 이후의 경매개시결정 및 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 이훈은 2017년 7월 12일, 이주현은 2019년 10월 28일의 전입일이 기재되어 있어 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 다만 본건은 근린생활시설이므로 전입일 비교만으로 상가임대차의 대항력을 확정할 수 없고, 실제 점유·사업자등록·적용 법률과 임대차 대상 호실을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층 107호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 4층 / 지상 15층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사에스엠개발산업 (2022.02.15 소유권이전, 거래가액 466,470,000원) |
| 감정가 | 345,000,000원 |
| 최저매각가 | 241,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 3,867,017,129원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15 을구 3번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 · 공동담보목록 제2022-535호 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 토지 용도지역 | 근린상업지역 · 지구단위계획구역(화성동탄(1)) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도
등기상 최초 소유자는 주식회사익현이었으며, 한국자산신탁과 무궁화신탁 관련 등기는 이후 말소되었습니다. 과거 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권 역시 2017년 8월 24일 해지로 말소되었습니다.
현재 말소기준은 2022년 2월 15일 우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 임의경매개시결정과 국·화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 발생했던 화성시 압류와 국세 압류도 이미 등기부에서 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 107호에 누구의 보증금이 걸려 있는가
임차인 관련 기재는 5건으로, 성명이 확인되는 사람은 이주현·WU MEISHU·이훈·신득노 4명이며 별도로 '조사된' 명의의 주거 점유 기록이 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 실제 임차인 수는 불명 기록의 신원과 중복 여부를 확인해야 확정할 수 있습니다.
| 임차인 / 대상 호실 | 보증금 / 월세 | 전입일 / 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이주현 101호 · 51.0700㎡ |
10,000,000원 700,000원 |
2019.10.28 배당요구 미확인 |
대항력 有 기재
우선변제 미확인
승계 아님 107호가 아닌 101호로 기재 |
| WU MEISHU 101호 · 43.3200㎡ |
10,000,000원 800,000원 |
2022.07.07 배당요구 미확인 |
대항력 無 기재
우선변제 미확인
승계 아님 말소기준 이후 전입 · 101호 |
| 이훈 104·105·106·107호 · 173.0000㎡ |
40,000,000원 2,600,000원 |
2017.07.12 배당요구 2025.02.23 |
대항력 有 기재
우선변제 미확인
승계 아님 107호 포함 · 여러 호실에 걸친 임대차 |
| 신득노 111·112호 · 175.1400㎡ |
40,000,000원 2,000,000원 |
2023.06.30 배당요구 미확인 |
대항력 無 기재
우선변제 미확인
승계 아님 말소기준 이후 전입 · 다른 호실 |
| 조사된 주거 · 대상 호실 미상 |
보증금 미상 월세 미상 |
전입일 미상 배당요구 미확인 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 아님 신원·호실·점유 여부 추가 확인 |
그러나 이훈의 임대차 대상은 104·105·106·107호 전체입니다. 전체 보증금 40,000,000원 중 어느 범위가 107호에 실제 연결되는지, 일괄 임대차의 계약조건이 무엇인지 확인되지 않았습니다. 40,000,000원 전액을 107호 단독 인수액으로 확정할 수는 없습니다. 상가의 인도·사업자등록 및 관련 대항요건 역시 원본 확인이 필요합니다.
예상 인수액 50,000,000원에는 이주현의 10,000,000원과 이훈의 40,000,000원이 합산되어 있습니다. 이 금액은 자료상 위험 추정치일 뿐, 확정적인 107호 인수액은 아닙니다.
정리하면 이훈의 107호 포함 임대차가 직접적인 핵심이며, 이주현·WU MEISHU·신득노의 임대차는 기재된 대상 호실이 107호와 다릅니다. 이들을 모두 107호 임차인으로 취급하여 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 또한 상가 임대차는 주택임대차와 대항요건이 다르므로, 자료상 전입일과 대항력 표시를 법적 확정으로 받아들여서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)
현재 회차의 예상배당은 집행비용을 공제한 나머지를 우리은행 근저당권자에게 배당하는 구조입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 별도 매수인 인수금으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,181,000원 |
| 인수 · 이주현 보증금 (101호 기재) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이훈 보증금 (104~107호) | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 3,600,000,000원 | 237,319,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 241,500,000원 중 집행비용 4,181,000원과 우리은행 예상배당 237,319,000원의 합계가 매각대금 전액입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 인수 표시된 50,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니며, 107호에 대한 실제 인수 범위는 별도 확인이 필요합니다.
매수인에게 실질적으로 중요한 위험은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금과 매각 후에도 존속하는 다른 인수 사유의 존재 여부입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 241,500,000원 | 50,000,000원 | 291,500,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 169,050,000원 | 50,000,000원 | 219,050,000원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 118,334,999원 | 50,000,000원 | 168,334,999원 |
* 각 회차의 예상 인수액 50,000,000원을 그대로 더한 조건부 금액입니다. 실제로 107호에 귀속되는 인수액이 달라지면 실질취득금액도 달라집니다. 취득세·명도비·기타 취득 관련 비용은 별도입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%지만, 예상 인수액 전액을 부담하면 실질취득은 감정가의 약 84.5% 수준입니다. 2회 유찰 시에도 동일한 인수액을 가정하면 실질취득은 219,050,000원입니다.
이 물건의 임차보증금 총액은 현재 최저매각가보다 작으므로 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없다는 점은 동일합니다.
우선 107호의 실제 임대차 귀속 범위와 임차보증금 인수 여부를 확정하고, 이후 동일 상권의 1층 근린시설 거래가격 및 임대수익과 비교해야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공장·창고 및 아파트 단지가 혼재하는 지역으로, 입지여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건축물. 이너매스골드는 철근콘크리트구조로, 외벽 석재붙임, 내벽 페인팅 및 인테리어 마감, 샷시 창호 등을 갖추고 있으며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 설비. 급배수·위생시설, 소방설비, 엘리베이터 및 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 해당 건물 부지는 북서측 약 30m 내외, 남동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역이며, 관련 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 및 성장관리권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,415,000원/㎡. 해당 토지면적은 986.6㎡로 기재되어 있으며, 이를 107호의 개별 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 1층 근린시설은 개별 점포의 위치, 접근성, 가시성, 임대차조건 및 상권 수요에 따라 가치 차이가 큽니다. 주거용 아파트와 달리 감정가 할인율만으로 매각 가능성과 적정가격을 판단하기 어려운 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호 실제 점유자 확인. 현장 방문 및 현황조사·매각물건명세서 원본 대조를 통해 현재 누가 107호를 점유하고 있는지 확인해야 합니다. 다른 호실 임차인의 점유 내용과 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 이훈의 일괄 임대차 확인. 104·105·106·107호에 걸친 임대차계약의 목적물, 전체 보증금 40,000,000원의 귀속 관계, 계약 당사자 및 107호 관련 권리를 확인해야 합니다.
- 상가 대항요건 확인. 전입신고일과 상가임대차 대항요건은 동일하지 않습니다. 점포 인도, 사업자등록 신청, 실제 영업 여부 및 적용 법률을 확인하여 이훈의 대항력 유무를 재판정해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 검증. 이훈의 배당요구일은 2025.02.23으로 기재되어 있지만, 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 예상배당 0원과 전액 인수 가정이 실제 배당 결과에서도 유지되는지 살펴봐야 합니다.
- 101호 보증금 혼입 여부. 이주현의 임대차 대상은 101호입니다. 10,000,000원을 107호 인수액에 포함할 법률적 근거가 있는지 확인하고, 근거가 없다면 매수인 인수 추정에서 분리해야 합니다.
- 불명 점유 기록 확인. '조사된' 기록의 신원, 점유 호실, 전입·사업자등록 여부 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 별도 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2022-535호를 검토하고, 다른 담보물의 관계 및 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 응찰가 계산. 최저가 241,500,000원에 배당 추정 인수액 50,000,000원을 전부 적용하면 실질취득은 291,500,000원입니다. 인수 범위가 확정되기 전에는 이 수치를 잠정 시나리오로 취급해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 107호 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비, 시설 상태와 상권의 유사 점포 거래사례를 확인해야 합니다. 다른 호실까지 포함된 월세를 107호 단독 수입으로 계산해서는 안 됩니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.06 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 공동담보목록 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
매수인 인수액 50,000,000원을 확정금액으로 사용하기 어렵고, 상가 대항력의 법적 성립 여부도 추가 확인이 필요합니다. 임차관계가 정리되기 전에는 단순한 감정가 할인만을 근거로 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다.
맺으며 — “최저가 70%보다 중요한 건 인수액의 정체”
화성 이너매스골드 107호는 감정가 345,000,000원에서 1회 유찰되어 241,500,000원까지 내려온 근린시설입니다. 외형적인 할인 폭은 크지만, 예상배당에서는 임차보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 이를 전액 반영한 잠정 실질취득금액은 291,500,000원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 50,000,000원이라는 숫자 자체가 아닙니다. 이주현의 임대차는 101호, 이훈의 임대차는 104~107호에 걸쳐 있습니다. 이훈의 보증금이 107호에 어느 범위로 연결되는지, 상가 대항력이 실제로 성립하는지, 불명 점유 기록이 107호에 해당하는지를 밝혀야 비로소 인수 부담을 계산할 수 있습니다.
또한 상가 실거래 비교가 확립되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단할 수도 없습니다. 공동담보 근저당의 미배당액이 크다는 사실보다 매수인에게 실제로 남는 권리와 점유·임대차 부담이 더 중요한 판단 기준입니다.
결론은 조건부 보류입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차보증금의 호실별 귀속과 미상 점유 위험이 해소되지 않았습니다. 따라서 107호 임대차 범위 확정 → 실제 인수액 재산정 → 상가 시세 및 수익성 검증 순서가 우선입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 유찰 할인율만으로 투자 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
