수원지방법원 2025타경159. 경기도 화성시 능동 이너매스골드 1층 105호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이며, 소유자는 주식회사에스엠개발산업입니다. 2022년 2월 15일 이 회사가 거래가액 466,470,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 임의경매개시결정 및 세무 관련 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 근저당권 말소와 임차인 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 특히 본건에는 2022년 말소기준보다 앞선 시점에 등록된 것으로 기재된 임차관계와 여러 점포를 함께 사용하는 임차인이 있어 낙찰 후 보증금 반환책임의 귀속을 별도로 검토해야 합니다.

현재 최저매각가는 감정가보다 낮지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 인수 가능 보증금과 점포별 임대차 범위를 확정하는 일이 입찰가 산정보다 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도

등기부에는 과거 신탁과 근저당권, 여러 건의 압류가 나타납니다. 다만 2014년 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2017년 말소됐고, 한국자산신탁 및 무궁화신탁 관련 과거 신탁등기도 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매의 핵심 말소기준은 2022년 2월 15일 우리은행 근저당권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 추가 점유 1건

이름이 확인되는 실제 임차인은 이주현·WU MEISHU·이훈·신득노 4명입니다. 이와 별도로 매각물건명세서에 ‘조사된’으로 표시된 주거 점유 관련 기록이 있습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.

가장 중요한 점은 임차인별 호실이 서로 다르다는 사실입니다. 본건 매각대상은 105호인데, 이주현과 WU MEISHU는 101호, 신득노는 111·112호로 조사됐습니다. 이훈은 104·105·106·107호를 함께 임차한 것으로 기재되어 있습니다.

대항력 표시는 조사상 등록일과 말소기준일의 선후를 반영한 것으로, 근린생활시설의 최종 법률상 대항력 판정은 아닙니다. 확정일자 및 실제 사업자등록·점유 요건은 별도로 확인해야 합니다. ‘조사된’ 점유 기록은 독립된 임차계약이나 보증금 액수가 확정된 것으로 해석하지 않습니다.

③ 실질취득 부담 — 낙찰가에 인수금을 더해야 한다

현재 배당 시뮬레이션은 최저매각가 241,500,000원을 낙찰가로 가정하고, 대항력 임차보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하도록 계산했습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 실질취득 부담은 291,500,000원입니다.

105호를 포함한 이훈의 계약 보증금 40,000,000원만 전액 인수한다고 단순 가정하면 현재 회차의 합계 부담은 281,500,000원입니다. 하지만 이 금액 또한 여러 호실에 걸친 보증금의 귀속과 대항력 성립이 확인되지 않은 조건부 계산입니다. 미상 점유 위험과 취득 부대비용도 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 임차보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당된 금액이 아니라 매수인 인수로 가정된 금액이며, 실제 105호 인수책임은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 근저당의 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 입찰 시나리오 — 유찰돼도 인수위험은 남는다

추가 유찰을 가정하면 매각가격과 실질취득 부담은 함께 감소합니다. 그러나 시뮬레이션에서는 각 회차의 임차보증금 인수액이 50,000,000원으로 그대로 유지됩니다. 이는 낙찰가와 별개로 부담이 발생할 수 있음을 보여주는 계산이며, 호실별 실제 인수액이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 공장·창고 및 아파트단지 등이 혼재하며 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 이너매스골드의 1층 근린생활시설로, 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽 석재붙임, 내벽 인테리어 마감 등의 구조이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 급배수시설·위생시설·소방설비·엘리베이터·지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 해당 건물군은 북서측 약 30m 및 남동측 약 12m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 근린상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역이며, 공시지가 자료는 3,415,000원/㎡입니다. 비행안전제6구역 및 성장관리권역 등 관련 제한사항이 나타납니다.
• 환금성. 상업용 1층 점포로, 아파트와 달리 임대수요·업종·공실·관리비·임차권리 관계에 따라 매도 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 비교 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 105호와 임차인별 점유범위 대조. 이훈의 104~107호 계약 가운데 105호가 어떤 범위로 사용되는지, 임차보증금 40,000,000원이 각 호실에 어떻게 귀속되는지 확인하세요.
• 101호 보증금의 본건 포함 여부. 이주현의 10,000,000원은 101호로 기재되어 있습니다. 이를 105호 매수인 인수액에 합산할 법률적 근거가 있는지 확인하세요.
• 상가 대항력 성립 확인. 임차인의 사업자등록 신청일, 실제 점포 인도일, 사업자등록 현황과 임대차계약의 효력을 확인해야 합니다. 주민등록 또는 조사상 등록일만으로 확정하지 마세요.
• 이훈 배당요구 및 확정일자. 배당요구일은 2025.02.23입니다. 우선변제권 성립 여부와 실제 배당 가능성에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 원본을 확인하세요.
• 미상 주거 점유 조사. 매각물건명세서에 표시된 별도 점유가 누구인지, 105호와 관련되는지, 기존 임차인과 중복되는지 확인해야 합니다. 대항력과 보증금은 미상입니다.
• 공동담보 범위 확인. 우리은행 채권최고액 3,600,000,000원에는 공동담보목록 제2022-535호가 기재되어 있습니다. 공동담보 대상과 각 매각물건의 범위를 확인하세요.
• 조세채권 및 체납 확인. 국세와 화성시 압류 이력이 있습니다. 매각으로 등기가 소멸하더라도 조세채권의 법정기일과 우선배당 여부는 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·명도·공실 확인. 공용부분 체납관리비, 실제 점포 사용자, 명도 협의 가능성, 시설 원상복구 및 향후 공실 위험을 확인하세요.
• 실거래 및 임대수익 검증. 105호 및 유사한 1층 근린시설의 실거래, 월 임대료, 공실률, 임대수익률을 조사하고 실질취득 부담을 기준으로 응찰가 상한을 결정하세요.
• 입찰 전 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 사업자등록 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리 확인 전에는 가격보다 위험이 크다

맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “105호의 실제 인수액”

이너매스골드 105호는 감정가 345,000,000원에서 1회 유찰되어 241,500,000원에 매각을 진행하는 근린생활시설입니다. 숫자만 보면 감정가에서 상당한 금액이 내려온 것처럼 보이지만, 임차보증금 인수를 포함하면 이야기가 달라집니다.

현재 배당모형은 50,000,000원을 인수하도록 계산하여 실질취득 부담을 291,500,000원으로 제시합니다. 하지만 여기에는 다른 호실인 101호의 보증금이 포함되어 있고, 105호에 직접 연결된 이훈의 보증금도 여러 점포에 걸쳐 있습니다. 법률상 대항력과 보증금 귀속을 확인하지 않은 상태에서 이 금액을 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.

게다가 주거 점유로 표시된 별도 기록의 대항력과 보증금도 불명확합니다. 단순히 근저당권이 말소된다는 이유만으로 안전한 경매라고 판단할 수 없습니다. 근린시설 특유의 환금성 및 임대수익 불확실성도 가격 평가에 반영해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 임차관계 우선 확인입니다. 105호의 실제 점유자, 사업자등록과 인도 요건, 임차보증금의 호실별 귀속, 미상 점유의 실체를 확인한 뒤 낙찰대금과 인수액을 더한 실질취득 부담으로 수익성을 평가해야 합니다. 최저가가 내려갔다는 사실만으로 이 물건을 저렴하거나 안전한 투자처로 평가하기는 어렵습니다.