수원지방법원 2025타경159. 경기도 화성시 능동 이너매스골드 1층 112호를 대상으로 한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사에스엠개발산업으로, 2022년 2월 15일 거래가액 478,185,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권을 기준으로 경매가 진행됩니다.

등기부상 이전에 존재하던 채권최고액 5,300,000,000원의 근저당권은 2022년 2월 11일 이미 말소됐습니다. 현행 말소기준권리는 2022년 2월 15일 우리은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 국세·지방세 압류가 기재돼 있으나, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 압류등기 소멸과 조세의 실제 배당순위는 구분해야 합니다.

이 물건에서 가장 조심할 부분은 임차인입니다. 한 사건에 여러 호실이 포함된 것으로 나타나며, 임차인마다 점유 호수가 다릅니다. 다른 호실의 대항력 보증금을 112호 매수인이 전부 부담한다고 단정해서도, 이를 무시하고 112호가 완전히 안전하다고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

기존 2014년 우리은행 근저당권은 말소됐으며, 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 2월 15일 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록이 붙어 있습니다. 따라서 이 금액을 112호 한 개 호실의 확정채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

2022년 이후 화성시 및 국가의 압류가 반복적으로 등기됐습니다. 일부는 2022~2023년에 이미 해제·말소됐고, 2025년 9월과 2026년 4월 압류는 말소기준권리 이후 등기된 것으로 매각 소멸 대상에 해당합니다. 다만 당해세 및 법정기일에 따른 조세 우선순위는 별도의 배당 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 112호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타나는 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없으며, 실제 임차인별 보증금을 구분해 살펴봐야 합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2022.02.15 말소기준권리를 비교한 분류입니다. 상가의 경우 사업자등록·점유·인도·임대차 목적물의 일치 여부 등에 따라 실제 대항력 판단이 달라질 수 있습니다. 확정일자와 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되지는 않습니다.

112호와 직접 연결되는 임차인은 신득노입니다. 점유부분이 111·112호로 함께 기재돼 있으며 보증금은 40,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다. 신고일은 2023년 6월 30일로, 말소기준권리인 2022년 2월 15일보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다.

따라서 기재된 시점을 기준으로 신득노의 보증금은 매각 후 매수인에게 그대로 승계되는 선순위 대항력 보증금으로 판단되지 않습니다. 다만 111호와 112호에 걸친 임대차이므로 계약상 목적물, 실제 점유범위, 임대차의 존속 및 명도 문제를 확인해야 합니다. 40,000,000원을 112호 단독 보증금으로 배분하거나, 112호의 인수액을 무조건 0원으로 확정하는 것은 모두 피해야 합니다.

③ 가격 분석 — 70% 유찰가와 실질취득액은 다르다

감정가는 354,000,000원이며 현재 최저매각가는 247,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 가격만 보면 1회 유찰로 상당한 폭의 하락이 발생했습니다.

하지만 시나리오에 기재된 인수보증금 50,000,000원을 모두 부담한다고 가정하면 취득에 필요한 금액은 247,800,000원 + 50,000,000원 = 297,800,000원입니다. 이 경우 가격 평가에는 최저매각가가 아니라 인수액을 합산한 실질취득액을 적용해야 합니다.

단, 앞서 확인했듯이 인수 50,000,000원은 112호가 아닌 다른 호실의 임차보증금에서 발생합니다. 따라서 297,800,000원은 배당 시나리오상의 조건부 총액이지 112호의 확정 실질취득액이 아닙니다.

실질취득액은 각 회차의 매각가에 시나리오상 인수 50,000,000원을 단순 합산한 조건부 계산입니다. 해당 인수액의 112호 귀속은 확인되지 않았으며, 취득세·명도비·체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가와 권리 확인 결과에 따라 총취득비용은 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 247,800,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 예상 집행비용은 4,269,200원, 우리은행 근저당권에 대한 예상배당은 243,530,800원입니다. 근저당권의 채권최고액이 크고 공동담보가 설정된 구조이므로 배당금만으로 해당 채권이 전액 회수되지는 않습니다.

임차인 이주현·이훈의 보증금 합계 50,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아닌, 시나리오상 별도의 매수인 인수액입니다. 두 임차인은 112호가 아닌 다른 호실에 기재돼 있어 112호에 대한 확정 인수로 볼 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미회수와 인수액을 분리해서 보자

우리은행의 채권최고액 기준 미배당액은 현재 회차에서 3,356,469,200원이고, 유찰이 거듭될수록 커지는 구조입니다. 다만 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 추가로 변제해야 하는 금액이 아닙니다. 공동담보 관계에 따른 실제 채권 회수 및 배당은 전체 담보물의 처리 결과와 배당 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공장·창고, 아파트단지가 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건도 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 건물의 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 등으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 설비. 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터 및 지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 이너매스골드가 포함된 건물군의 토지는 북서측 약 30m 내외 및 남동측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다. 차량 출입과 실제 점포 접근 동선을 확인할 필요가 있습니다.
• 규제. 근린상업지역 및 화성동탄(1) 지구단위계획구역에 속합니다. 관련 토지이용계획에는 비행안전구역, 성장관리권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료는 3,415,000원/㎡입니다. 이 수치를 개별 112호의 매매시세로 직접 적용해서는 안 됩니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 아파트와 달리 근린생활시설은 임차수요, 상권의 유동인구, 층·호별 접근성, 업종 적합성 등에 따라 거래가격과 매각기간의 차이가 클 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 목적물의 범위. 2025타경159 사건에서 112호가 독립된 매각 대상인지, 여러 호실과 일괄매각되는지 매각공고와 물건번호를 확인해야 합니다. 다른 호실의 보증금 인수 여부를 판단하는 데 핵심입니다.
• 112호 임대차 확인. 신득노의 임대차 목적물이 111·112호로 함께 기재돼 있습니다. 계약서상 호수, 보증금 40,000,000원의 귀속, 실제 점유와 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 원본 검증. 101호의 이주현, 104~107호의 이훈은 말소기준 이전 신고 이력이 있습니다. 사업자등록과 실제 점유 요건을 확인하고, 112호 매수인에게 영향을 주는 권리인지 분리 판단해야 합니다.
• 우선변제·배당요구. 이훈의 배당요구일은 2025.02.23입니다. 배당요구 사실과 실제 우선변제권, 배당금 및 미배당 보증금 승계 여부는 동일한 개념이 아니므로 각각 확인해야 합니다.
• 공동담보 검토. 우리은행의 채권최고액 3,600,000,000원에 공동담보목록 제2022-535호가 연결돼 있습니다. 담보 목적물의 범위와 개별 배당관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세 및 화성시 압류 이력이 반복됩니다. 당해세, 법정기일, 교부청구 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 354,000,000원과 최저가 247,800,000원만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 호실의 실거래, 매물가 및 임대수익을 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 신득노의 111·112호 점유에 따른 인도 협의, 임대차 종료 및 영업 관련 명도 문제를 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 관리비와 시설 상태. 상가 공용관리비, 미납 요금, 점포 내부시설, 영업시설 철거·원상복구 문제 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 감정평가서의 호실 표시가 일치하는지 확인한 뒤 입찰 판단을 확정해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 먼저 확인할 것은 인수 범위”

이너매스골드 112호는 감정가 354,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가 247,800,000원으로 내려온 근린생활시설입니다. 우리은행의 말소기준 근저당과 후순위 등기권리 자체는 매각 소멸 구조로 정리할 수 있습니다.

그런데 임차인 분석은 훨씬 신중해야 합니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수로 표시된 50,000,000원은 101호 및 104~107호 임차보증금입니다. 실제 분석 대상인 112호에는 신득노의 40,000,000원 보증금이 111·112호 공동 점유로 기재돼 있으며, 말소기준 이후의 신고이므로 제공된 분류상 대항력 없는 후순위 임차인입니다.

따라서 50,000,000원을 무조건 더해 112호의 실질취득액을 297,800,000원으로 확정하는 판단은 보류해야 합니다. 반대로 명도 및 임대차 범위를 확인하지 않은 상태에서 인수위험이 완전히 없다고 결론 내리는 것도 적절하지 않습니다.

최근 실거래 시세까지 확인되지 않아 현재 최저가가 저렴한지도 검증되지 않았습니다. 권리상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 호실별 임대차와 가격 메리트는 아직 검증이 필요합니다. 이 사건은 최저가의 할인폭보다 매각 대상의 범위, 임차인의 실제 점유, 인수보증금 귀속을 명확하게 만드는 것이 우선입니다.