수원지방법원 2025타경159. 경기도 화성시 능동 이너매스골드 1층 109호 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사에스엠개발산업이며, 2022년 2월 15일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이후 등기된 경매개시결정과 국·화성시의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 이 사건은 등기상 말소 여부만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다. 임차인이 실제 어느 호실을 점유하고, 그 보증금이 낙찰자에게 승계되는지가 핵심입니다.

감정가의 70%라는 숫자는 할인율을 보여줄 뿐, 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 상가·근린생활시설은 층별·호실별 이용현황과 임대수익, 점유관계에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차 관계는 별도 확인

등기상 핵심은 2022.02.15 우리은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정되었던 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2017.08.24 이미 말소됐습니다. 과거 한국자산신탁 및 무궁화신탁 관련 신탁등기도 말소된 이력이 확인됩니다.

현 소유자인 주식회사에스엠개발산업이 소유권을 취득한 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.01.08 임의경매개시결정이 등기되었고, 2025.09.30 국의 압류와 2026.04.15 화성시 압류가 추가됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 109호 불일치 문제

임차 관련 조사에서는 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자는 표시되어 있지 않습니다. 그러나 조사된 임차인들의 점유 호실을 살펴보면 경매 대상 109호가 포함되어 있지 않습니다. 그러므로 아래 임차 정보를 그대로 109호의 점유·인수 관계로 연결해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입신고일의 선후관계에 따른 조사상 분류입니다. 근린생활시설 임대차에서 법률상 대항력이 실제 성립하는지는 점유, 사업자등록 등 필요한 요건 및 임차 목적물을 별도로 확인해야 합니다. 확정일자 및 우선변제권은 확정되지 않았으며, 조사된 임차 부분과 109호의 관계도 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 70% 최저가와 실질취득은 다르다

현재 최저매각가는 241,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 인수보증금 50,000,000원을 실제 부담한다고 가정하면, 실질취득액은 291,500,000원이 됩니다. 이는 낙찰대금에 인수보증금을 더한 금액이며, 취득세와 기타 부대비용은 별도입니다.

각 회차의 실질취득액은 매수인 인수보증금이 50,000,000원으로 확정된다는 가정에 따른 단순 합산입니다. 109호에 해당 보증금이 실제로 귀속되는지는 확인되지 않았습니다. 유찰 후 금액은 회차별 예상 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다.

비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로, 현재 실질취득 추정액 291,500,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)

현재 회차에서 매각대금 241,500,000원 중 집행비용 추정액 4,181,000원을 제외한 237,319,000원이 우리은행에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,362,681,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

배당액 산정과 별개로 이주현·이훈의 보증금 합계 50,000,000원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 이 금액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도 승계 부담으로 계산된 금액입니다. 다만 앞서 확인한 호실 불일치 때문에 109호에 실제 적용되는지 검증이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에 근린생활시설·오피스텔·공장·창고·아파트단지가 혼재하며, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임, 내부는 페인팅 및 인테리어 마감 등으로 구성됩니다. 급배수·위생·소방설비, 엘리베이터 및 지하주차장이 구비되어 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 도로. 해당 건물 부지는 북서측 약 30m 내외 및 남동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 근린상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역에 해당하며, 성장관리권역과 비행안전 관련 제한이 적용됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,415,000원입니다. 이는 토지의 공시지가이며 109호의 실거래가격이나 적정 낙찰가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 실제 임대수익과 공실 여부, 호실별 접근성·가시성·사용 가능 업종 등에 따라 매수 수요가 달라집니다. 현재는 비교 실거래를 통한 가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 109호 점유자부터 확인. 조사된 임차 부분은 101호, 104~107호, 111~112호입니다. 경매 대상 109호의 실제 점유자와 사용 현황을 현황조사 및 현장 확인으로 특정해야 합니다.
• 인수보증금 50,000,000원 검증. 이주현·이훈의 보증금이 109호의 매수인에게 실제 승계되는지, 다른 호실의 보증금이 합산된 것은 아닌지 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
• 상가임대차 대항력 확인. 전입신고일만으로 법률상 대항력 성립을 확정하지 말고, 실제 점유·사업자등록·계약 목적물·확정일자·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2022-535호를 확인해 담보물의 범위와 실제 채권 관계를 검토해야 합니다.
• 시세 및 임대수익 검증. 동일 건물의 1층 근린생활시설 거래사례와 실제 임대료, 공실 여부 등을 조사한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 2회 유찰 시 최저가 169,050,000원, 3회 유찰 시 118,334,999원이라는 계산만으로 저렴하다고 판단하지 말고 확정 인수액을 더해 비교해야 합니다.
• 체납 관리비 및 명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 점유자 인도 가능성, 실제 명도에 필요한 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 서류 최종 확인. 매각기일 2026.11.06의 진행 여부와 매각조건, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 109호의 인수액 확정이 먼저”

이 사건은 감정가 345,000,000원에서 최저가 241,500,000원으로 내려온 1회 유찰 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준권리는 명확하고 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 부분만 보면 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다.

하지만 실제 핵심은 임차 관계입니다. 예상배당상 인수보증금은 50,000,000원으로, 이를 그대로 적용하면 실질취득 추정액은 291,500,000원입니다. 문제는 인수 대상 임차인들이 경매 대상인 109호가 아닌 다른 호실에 관련되어 있다는 점입니다.

따라서 현재 단계에서는 50,000,000원을 확정 인수액으로 단정할 수 없고, 109호에 인수 위험이 전혀 없다고 판단할 수도 없습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 실질취득액이 시장가격보다 유리하다는 결론을 내리기 어렵습니다.