수원지방법원 2025타경159. 오산시 금암동 세교 서희스타힐스 1206동 1403호, 비교 대상 전용면적 84.86㎡의 아파트입니다. 소유자 최창길은 2022년 10월 13일 거래가액 329,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당권 2건이 설정됐고, 이후 권대일 근저당권과 국세 압류, 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기상 말소기준은 2022.10.13 설정된 우리은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 압류는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 등기권리가 정리된다는 사실만으로 점유자 인수 위험까지 해소되는 것은 아닙니다. 특히 이 사건에서는 임차·감정·배당 관련 서류가 본건 주소와 연결되는지 확인하는 절차가 권리분석의 가장 중요한 선결조건입니다.
② 임차인: 이주현·WU MEISHU·이훈·신득노의 점유 호실은 이너매스골드로 표시되어 세교 서희스타힐스 1206동 1403호와 일치하지 않습니다.
③ 감정평가: 감정요항표의 대상은 화성시 능동·석우동의 근린생활시설이며, 오산시 금암동 아파트와 다릅니다.
④ 배당: 예상배당표에 포함된 임차보증금 60,000,000원의 본건 귀속 여부를 확인할 수 없습니다.
따라서 아래 임차·배당 분석은 기재된 내용을 적용한 조건부 계산이며, 본건 아파트의 확정된 권리관계나 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경159 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 금암동 499 세교 서희스타힐스 1206동 14층 1403호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 비교 대상 전용 | 84.86㎡ |
| 소유자 | 최창길 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2022.10.13 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 | 375,000,000원 |
| 최저매각가 | 262,500,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,867,017,129원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 말소기준권리 | 2022.10.13 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 80,630,000원 |
| 등기상 경매개시 | 2025.01.09 · 채권자 권대일 · 사건번호 대조 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 귀속은 미확정
말소기준권리는 우리은행의 2022.10.13 근저당권입니다. 동일 날짜에 설정된 우리은행의 추가 근저당권 232,100,000원, 2023.12.06 권대일 근저당권 260,000,000원 및 2024.12.06 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2022.12.01 국세 압류는 2023.08.11 이미 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 대상 호실 확인이 우선
임차 관련 내역에는 실제 임차인 4명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 표시되지 않습니다. 이 가운데 3명은 기재된 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있고, 신득노는 기준일 이후 전입자로 분류됩니다. 그러나 모든 점유 호실이 이너매스골드로 기재되어 있어 아래 판단을 세교 서희스타힐스 아파트에 그대로 적용할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주현 이너매스골드 101호 · 51.0700㎡ |
2019.10.28 | 10,000,000원 | 700,000원 | 자료상 有 본건 적용 미확인 |
우선변제 미확인 승계 아님 |
| WU MEISHU 이너매스골드 1층 101호 · 43.3200㎡ |
2022.07.07 | 10,000,000원 | 800,000원 | 자료상 有 본건 적용 미확인 |
우선변제 미확인 승계 아님 |
| 이훈 이너매스골드 104·105·106·107호 · 173.0000㎡ |
2017.07.12 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 자료상 有 본건 적용 미확인 |
우선변제 미확인 승계 아님 배당요구 2025.02.23 |
| 신득노 111·112호 · 175.1400㎡ |
2023.06.30 | 40,000,000원 | 2,000,000원 | 자료상 無 기준일 이후 전입 |
우선변제 미확인 승계 아님 |
다만 이들은 본건 아파트와 다른 건물의 점유자로 표시되어 있으므로 60,000,000원을 본건의 실제 인수금액이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 이 사실만으로 본건 아파트에 임차인이 없다고 확정할 수도 없습니다. 정확한 인수액은 본건 호실의 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 및 점유관계를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
이훈은 2025.02.23 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 하지만 확정일자 및 우선변제권의 성립 여부는 확인되지 않습니다. 배당요구가 있었다는 사정만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없으며, 대항력과 미배당 보증금의 인수 여부도 별도로 판단해야 합니다. 또한 이주현과 WU MEISHU의 점유 부분은 모두 이너매스골드 101호로 표시되지만 면적이 서로 달라 실제 점유 범위 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
세교 서희스타힐스는 412세대, 2011.04.06 준공 단지입니다. 전용 84.86㎡를 중심으로 한 유사 면적의 최근 실거래 12건 평균은 367,583,333원입니다. 최저매각가 262,500,000원은 이 평균의 71.4%이며, 가장 최근 거래가격 370,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.86㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.10 | 84.85㎡ | 10 | 369,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 2 | 344,000,000원 |
| 2026.08 | 84.70㎡ | 6 | 359,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.70㎡ | 4 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 6 | 363,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 9 | 372,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 367,583,333원 |
최근 거래가격은 344,000,000원~410,000,000원에 분포합니다. 감정가 375,000,000원은 평균보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가 262,500,000원은 최근 최저 거래가격보다도 낮습니다. 따라서 최저가만 기준으로 하면 가격 할인은 명확합니다. 다만 입찰자는 인수채무와 취득 부대비용을 합친 실질취득액으로 다시 비교해야 합니다.
262,500,000원 + 60,000,000원 = 322,500,000원
이는 최근 실거래 평균 367,583,333원의 약 87.7%이며, 평균보다 45,083,333원 낮습니다. 단, 이 60,000,000원의 본건 귀속 여부는 확인되지 않았습니다. 그러므로 322,500,000원 역시 확정 취득원가가 아닌 조건부 계산값입니다. 실제 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정 · 대상 일치 여부 미확인)
아래는 기재된 배당 추정 결과입니다. 배당 대상으로 표시된 채권최고액 합계는 572,730,000원, 예상 채권자 배당액은 258,025,000원, 미배당액은 314,705,000원입니다. 다만 본건 경매의 청구금액 3,867,017,129원과 별도로 대상 및 채권 범위의 일치 여부를 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,475,000원 |
| 인수 가정 · 이주현 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · WU MEISHU | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 이훈 | 40,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 · 우리은행 | 80,630,000원 | 80,630,000원 |
| 2. 을구 2번 · 우리은행 | 232,100,000원 | 177,395,000원 |
| 3. 을구 3번 · 권대일 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 합계 262,500,000원. 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 인수 가정액 60,000,000원은 매각대금 배당액에 포함되지 않습니다. 임차인과 배당표의 대상 물건이 본건 아파트와 일치하는지 확인되지 않았습니다.
회차별 실질취득 시나리오
매각대금과 인수채무는 분리해서 봐야 합니다. 다음 표는 각 회차에서 인수 추정액 60,000,000원이 그대로 유지된다고 가정한 단순 계산입니다. 이 금액이 본건에 실제 적용된다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 262,500,000원 | 60,000,000원 | 322,500,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 183,750,000원 | 60,000,000원 | 243,750,000원 |
| 3회 유찰(34%대) | 128,624,999원 | 60,000,000원 | 188,624,999원 |
위 가정에서는 유찰에 따라 실질취득액도 낮아집니다. 이는 가정된 인수보증금 합계가 각 회차 매각가격보다 작기 때문입니다. 반대로 대항력 있는 임차인의 실제 인수보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 그 차액만큼 증가하는 구조라면, 낙찰가가 하락해도 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 세교 서희스타힐스는 412세대이며, 2011.04.06 준공된 아파트 단지입니다.
- 실거래 유동성. 유사 평형의 최근 거래 12건이 확인되며, 거래가격은 344,000,000원에서 410,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 있으나 층·면적·상태에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 토지 현황. 제3종일반주거지역, 평지, 사다리형 토지, 중로한면 접도로 기재되어 있습니다. 공시지가 기준액은 1,293,000원/㎡입니다.
- 지역 규제. 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제2구역 등 관련 사항이 표시되어 있습니다. 실제 적용 범위와 입찰·취득에 미치는 영향은 해당 물건의 토지이용계획 원본으로 확인해야 합니다.
- 감정 이용상태 대조. 별도 감정요항표에는 화성시 능동·석우동의 근린생활시설 및 상업용 건부지에 관한 설명이 기재되어 있습니다. 오산 세교 서희스타힐스의 이용상태나 접근성에 관한 근거로 사용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건번호 대조. 표제의 2025타경159와 등기상 2025타경50963의 관계를 법원 사건기록에서 확인하세요. 동일한 매각 대상인지가 우선입니다.
- 물건 주소 일치 확인. 매각물건명세서·등기부·감정평가서·현황조사서가 모두 경기도 오산시 금암동 499, 세교 서희스타힐스 1206동 1403호를 가리키는지 대조하세요.
- 실제 임차인 재조사. 이너매스골드로 기재된 임차인 4명을 본건 아파트의 임차인으로 간주하지 마세요. 본건 호실의 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수채무 검증. 60,000,000원은 별도 호실 임차내역을 적용한 조건부 추정입니다. 실제 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득액을 다시 계산하세요.
- 세금과 배당 순위. 국세 압류와 관련한 교부청구, 법정기일 및 우선 배당 여부를 확인하세요. 현재 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 점유 및 명도. 현재 아파트의 실제 점유자가 누구인지 확인한 다음 인도명령 가능성, 명도비용, 협의 기간을 검토하세요.
- 관리비와 기타 비용. 장기 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 부담 등을 확인하고, 취득 관련 세금과 제반 비용을 별도 산정하세요.
- 가격 기준. 최근 실거래 평균 367,583,333원과 최신 거래 370,000,000원을 참고하되, 확인된 인수액과 모든 취득비용을 합산한 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물(다락) 포함이라는 기재가 있으나, 이것이 본건 아파트의 매각범위에 해당하는지 확인되지 않았습니다. 대상 일치 여부를 원본에서 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확인은 보류”
이번 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 71.4%입니다. 감정가 375,000,000원인 아파트의 최저매각가가 262,500,000원까지 내려왔고, 최근 동일 평형 실거래 평균은 367,583,333원입니다. 순수 가격 비교에서는 할인 폭이 상당합니다.
그러나 경매의 실제 매입원가는 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 배당 추정에서 제시된 인수금액 60,000,000원을 적용하면 실질취득액은 322,500,000원, 최근 시세의 약 87.7%가 됩니다. 그 경우에도 최근 실거래 평균보다 낮지만, 해당 인수금액 자체가 이 아파트에 적용되는지 확인되지 않았습니다.
더 큰 문제는 임차인과 감정요항표의 대상 표시가 본건 아파트와 일치하지 않는다는 점입니다. 등기상 경매개시 사건번호 또한 표제 사건과 다릅니다. 이처럼 중요한 서류의 동일성이 확인되지 않은 상태에서는 임차인 인수 여부를 확정하거나 권리가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
따라서 이번 물건의 종합 판단은 C등급 · 확인 전 입찰 보류입니다. 이는 낮은 최저가 자체에 대한 부정적 평가가 아니라, 권리·점유·배당 대상의 불일치에 따른 신뢰도 감점입니다. 원본 서류를 통해 대상이 일치하고 실제 인수액이 확인된다면, 현재의 가격 할인은 다시 검토할 가치가 있습니다. 지금 가장 중요한 것은 추가 유찰을 기다리는 일이 아니라, 무엇을 낙찰받고 어떤 채무를 인수하는지 확정하는 일입니다.
