* 100,000,000원은 배당 시뮬레이션에 반영된 전체 임차보증금 인수 추정액입니다. 신고된 임차인은 101호·104~107호·111~112호 관련자로, 103호 매수인의 실제 인수채무로 확정된 금액이 아닙니다.

수원지방법원 2025타경159. 경기도 화성시 능동 이너매스골드 1층 103호의 근린시설 경매입니다. 감정가는 350,000,000원, 현재 최저가는 245,000,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 소유자는 주식회사에스엠개발산업이며, 2023년 12월 6일 기존 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 282,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 주식회사보문가설의 근저당권과 우리은행의 임의경매개시결정, 국세 및 지방자치단체 압류가 이어졌습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하도록 분류되어 있습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 이번 사건에서는 임차인별 점유 호실과 경매 목적물의 일치 여부를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차는 별도

등기상 핵심은 2023년 12월 6일 우리은행 근저당권입니다. 과거 우리은행 근저당권 180,000,000원 및 파주연천축산업협동조합 근저당권 494,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 을구 5번 우리은행 근저당권 이후 설정된 을구 6번 보문가설 근저당권 160,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

갑구의 우리은행 임의경매개시결정, 국 명의 압류, 화성시 압류도 말소기준 이후의 권리입니다. 따라서 등기상 후순위 근저당권과 압류의 채권액을 낙찰자가 단순 합산해 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 국세·지방세의 법정기일과 배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 1억 인수 추정의 핵심 문제

현황조사 및 문건접수에는 실제 임차인 4명이 기재돼 있습니다. 보증금 합계는 100,000,000원이며, 모든 임차인의 신고 전입일이 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 그러나 각각의 점유 부분은 101호, 104~107호, 111~112호로 표시되어 있습니다. 이 물건의 매각 대상인 103호와 일치하는 임차인은 조사 명부에서 확인되지 않습니다.

대항력 표시는 신고 전입일과 입력된 판단을 반영한 것이며, 대상 103호에 대한 대항력 확정을 뜻하지 않습니다. 근린생활시설 임대차는 실제 점유, 사업자등록 등 관련 대항요건과 계약 목적물의 일치 여부를 별도로 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다.

배당 계산에서는 이주현 10,000,000원, WU MEISHU 10,000,000원, 이훈 40,000,000원, 신득노 40,000,000원을 우선변제 없이 매수인 인수로 처리했습니다. 이는 전체 임차인 보증금에 대한 계산상 가정입니다. 이훈의 배당요구 사실은 확인되지만 확정일자 및 우선변제권 인정 여부는 별도 확인이 필요합니다. 실제 임차인 4명 외에 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 2.45억, 실질취득은 미확정

감정가 350,000,000원인 근린시설이 1회 유찰돼 최저가 245,000,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 할인된 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 감정가는 현재 매매시세를 뜻하지 않습니다. 비교 가능한 최신 실거래가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

위 총액은 각 회차 매각가에 전체 임차인 보증금 100,000,000원을 일괄 더한 보수적 가정값입니다. 103호에 실제로 인수되는 보증금이 확인되지 않았으므로 확정 취득원가가 아니며, 취득세·명도비·수선비 등 별도 비용도 포함하지 않습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 진정한 인수형 사건이라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 임차인들의 점유 호실부터 매각 대상과 일치하지 않으므로 그러한 구조가 103호에 실제로 적용된다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차에서 필요한 것은 인수액 확정과 103호 자체의 시세 조사입니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,230,000원을 제외한 240,770,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 보문가설에는 배당액이 없으며, 두 근저당권의 채권최고액 합계 442,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 201,230,000원입니다. 이는 채권최고액을 이용한 계산 결과이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.

사건 청구금액 3,867,017,129원은 등기상 우리은행 근저당권 채권최고액 282,000,000원과 구분해야 합니다. 사건 청구금액을 그대로 이 개별 호실의 담보채권액으로 간주하거나, 예상 미배당금을 낙찰자의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

배당표의 임차인 4명은 다른 호실의 신고 내용이며, 인수 가정 100,000,000원은 별도의 매수인 부담 추정액입니다. 임차보증금은 매각대금 배당에서 공제하지 않고 별도로 표시했습니다. 당해세·임차인 최우선변제와 개별 임차인의 실제 권리성립 여부에 따라 배당과 인수는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수는 감소

유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 계산상 임차보증금 인수액은 각 회차에서 100,000,000원으로 동일하게 반영돼 있습니다. 하지만 이 값은 다른 호실의 보증금을 합산한 것으로, 103호의 실제 인수 구조가 그대로 유지된다는 증거는 아닙니다. 후속 회차의 낮은 최저가만 보고 매수 매력을 평가하기보다 호실별 권리 확인 후 취득원가를 다시 산정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공장 및 창고 등이 혼재하며 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 이용여건도 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 외벽 석재붙임, 내부 인테리어 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 급배수시설·위생시설·소방설비·엘리베이터·지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 접도. 이너매스골드가 포함된 기호(1~13) 건물 부지는 북서측 약 30m, 남동측 약 12m 도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))입니다. 비행안전제6구역 등 감정요항표에 기재된 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 공시지가. 3,415,000원/㎡. 토지면적은 986.6㎡로 기재돼 있으며, 집합건물의 개별 전유면적 또는 개별 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 아파트보다 임차 업종과 상권 수요에 영향을 받을 수 있는 근린시설입니다. 실제 매매거래와 임대차 수익이 확인되지 않아 환금성을 우수하다고 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 103호 임차인부터 확인. 신고된 4명의 점유 부분이 모두 다른 호실입니다. 103호에 관한 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 차임을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 대상 범위 확인. 현황조사에 여러 호실이 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 감정평가서의 물건번호·전유부분·매각 범위를 정확히 대조해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 구분. 신고 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 103호에 대한 인수를 확정할 수 없습니다. 근린시설의 점유와 사업자등록 등 대항요건, 확정일자와 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
• 보증금 100,000,000원 검증. 배당 모델상 인수액과 대상 호실의 실제 인수액을 혼동하지 마세요. 해당 임차인들의 점유 목적물이 103호에 미치는지 여부가 핵심입니다.
• 세금 압류 확인. 국 명의 압류와 화성시 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 여부와 실제 당해세·배당순위를 구분해 확인해야 합니다.
• 사건 청구금액 확인. 3,867,017,129원의 사건 청구금액과 개별 근저당권 채권최고액 282,000,000원 간 차이를 검토하고, 공동담보 및 실제 채권 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 점검. 103호 또는 비교 가능한 1층 근린시설의 최근 매매사례, 보증금·월세, 공실 위험을 조사해야 최저가의 경제성을 평가할 수 있습니다.
• 관리비·점유·명도. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성, 현재 점포 운영 상황, 인도명령 또는 명도소송 필요성 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “1억 인수”보다 먼저 확인할 것은 103호

이 물건은 감정가 350,000,000원에서 한 차례 유찰된 최저매각가 245,000,000원의 1층 근린시설입니다. 말소기준은 우리은행의 2023년 12월 6일 근저당권이며, 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 투자 판단을 어렵게 만드는 것은 등기부의 근저당권이 아닙니다. 임차인 4명의 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있으면서도, 정작 해당 임차인들이 모두 103호가 아닌 다른 호실에 기재돼 있다는 점입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액을 345,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 실제 인수액은 호실별 임대차 권리 확인 결과에 따라 다시 계산해야 합니다.

여기에 근린시설 특유의 임대수익·공실·환금성 위험이 존재하고, 현재 가격이 최근 실거래시세보다 낮은지도 확인되지 않았습니다. 결론은 입찰 판단 보류입니다. 103호의 실제 점유 및 인수관계를 확정하고, 해당 호실의 매매·임대 시세를 확인한 뒤 비로소 입찰가의 적정성을 평가할 수 있습니다. 최저가 70%라는 숫자보다 중요한 것은 정확한 매각 범위와 실질취득원가입니다.