수원지방법원 2025타경159. 경기도 화성시 능동 1052-4 소재 이너매스골드 1층 111호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사에스엠개발산업이며, 2022년 2월 15일 소유권이전과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 3,867,017,129원으로 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 2월 15일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 등기상 권리의 정리는 비교적 명확합니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 별개입니다. 이 사건에서는 임차인별 점유 호실과 본건 111호의 관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에스엠개발산업 |
| 소유권 취득 | 2022.02.15 · 거래가액 466,470,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 241,500,000원 (감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 2022.02.15 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 3,867,017,129원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 중요하다
말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2022년 2월 15일 설정됐습니다. 그 이후 접수된 임의경매개시결정, 국세 압류 및 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2014년 설정된 과거 우리은행 근저당권은 2022년 2월 11일 해지·말소된 권리이므로 현재 말소기준권리와 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수 산정
임차인 조사에 기재된 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 아래 인수 금액은 배당 산정표에 반영된 금액이며, 각 임차인의 점유 호실과 본건 매각대상 범위가 일치하는지는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주현 이너매스골드 101호 · 51.0700㎡ |
2019.10.28 | 10,000,000원 | 700,000원 | 有 | 無 | 인수 산정 10,000,000원 |
| WU MEISHU 이너매스골드 1층 101호 · 43.3200㎡ |
2022.07.07 | 10,000,000원 | 800,000원 | 無 | 미상 | 인수 산정 없음 |
| 이훈 이너매스골드 104·105·106·107호 · 173.0000㎡ |
2017.07.12 | 40,000,000원 | 2,600,000원 | 有 | 無 | 인수 산정 40,000,000원 |
| 신득노 이너매스골드 111·112호 · 175.1400㎡ |
2023.06.30 | 40,000,000원 | 2,000,000원 | 無 | 미상 | 인수 산정 없음 |
대항력은 각 임차인의 전입일과 2022.02.15 말소기준권리 설정일을 기준으로 정리했습니다. 우선변제권은 배당 산정표상 이주현·이훈에 대해 없는 것으로 반영되어 있으며, 다른 임차인의 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이훈의 배당요구 접수일은 2025.02.23입니다.
③ 가격·인수 시나리오 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 241,500,000원입니다. 배당 산정표 기준 인수액 50,000,000원을 더하면 실질취득액은 291,500,000원으로, 감정가의 약 84.5% 수준입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장의 실제 거래가격과 다릅니다. 따라서 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 예상 매각가 | 인수 산정액 | 실질취득액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 241,500,000원 | 50,000,000원 | 291,500,000원 | 84.5% |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 169,050,000원 | 50,000,000원 | 219,050,000원 | 63.5% |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 118,334,999원 | 50,000,000원 | 168,334,999원 | 48.8% |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 매각가에 인수 산정액 50,000,000원을 더한 계산입니다. 세 시나리오 모두 매각가가 인수 산정액보다 높으므로 실질취득액은 매각가가 낮아지는 만큼 함께 낮아집니다. 실제 매각가와 인수 범위는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 | 별도 인수·미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 4,181,000원 | - |
| 임차인 이주현 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 인수 10,000,000원 |
| 임차인 이훈 보증금 | 40,000,000원 | 0원 | 인수 40,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 우리은행 | 3,600,000,000원 | 237,319,000원 | 미배당 3,362,681,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 매각가 가정에서 집행비용 4,181,000원과 우리은행 배당액 237,319,000원의 합계는 241,500,000원입니다. 임차인 보증금 50,000,000원은 배당표에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 산정되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-535호가 기재되어 있어 공동담보 관계와 본건에 대한 실제 배당 범위도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 공장·창고 및 아파트 단지가 혼재하며 감정평가상 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 이용 여건을 보통으로 평가했습니다.
- 용도. 아파트가 아닌 집합건축물대장상 근린생활시설입니다. 상업용 임대수익과 실제 영업 가능성, 공실 위험을 중심으로 검토해야 합니다.
- 건물·설비. 감정평가서상 해당 건물은 철근콘크리트구조이며, 급배수·위생·소방설비, 엘리베이터와 지하주차장 등이 구비되어 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지이용. 감정평가서의 해당 토지 이용계획에는 근린상업지역과 화성동탄(1) 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 영업 업종과 용도 적합성은 관련 공부와 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설은 임차인의 업종, 임대차 조건, 공실 여부와 호실별 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 본건은 점유 호실과 인수 산정 범위를 먼저 정리해야 하며, 감정가 대비 최저가 할인율만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 호실 확정. 본건 111호의 매각 범위와 이주현·이훈의 점유 호실이 다른 이유를 확인하세요. 다른 호실의 임차권이 본건에 직접 적용되는지, 일괄매각 또는 공동 매각 대상인지 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 인수금액 확인. 배당 산정표상 인수액 50,000,000원은 이주현 10,000,000원과 이훈 40,000,000원의 합계입니다. 실제로 본건에 인수되는 금액인지 확인하기 전에는 이 금액을 확정 비용 또는 0원으로 단정하지 마세요.
- 임대차 원본 대조. 전입일, 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 점유 현황, 배당요구 및 우선변제권을 확인하세요. 특히 대항력과 우선변제권은 같은 개념이 아닙니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2022-535호가 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 본건에 적용되는 실제 채권액·배당 범위를 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 현재 최저가 241,500,000원에 인수 산정액 50,000,000원을 더하면 291,500,000원입니다. 취득세, 등기비용, 수리비, 체납 관리비 등 추가 비용도 별도로 점검해야 합니다.
- 상업시설 현장 확인. 실제 사용 용도, 공실 여부, 임대차 종료 조건, 시설 상태 및 업종별 인허가 가능성을 점검하세요. 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 함께 확인하세요. 특히 호실별 임차권과 매각 범위가 일치하는지 확인하는 것이 우선입니다.
맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득가 70%”
이 사건은 감정가 345,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 241,500,000원으로 내려온 근린시설입니다. 그러나 배당 산정표 기준 인수액 50,000,000원을 더하면 실질취득액은 291,500,000원입니다. 현재 가격만으로 시세 메리트를 단정할 수 없으며, 근저당권의 공동담보 관계와 대규모 미배당도 확인해야 합니다.
무엇보다 본건 표제는 111호인데 인수 산정에 포함된 임차인 중 이주현은 101호, 이훈은 104~107호의 점유자로 기재되어 있습니다. 이 불일치가 해소되지 않은 상태에서는 인수액을 확정할 수도, 안전하다고 판단할 수도 없습니다. 결론은 가격보다 호실별 권리 확인이 먼저입니다. 매각 범위와 임차권 인수액을 원본으로 확정한 다음, 그 금액을 포함한 실질취득액으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
