수원지방법원 2025타경159. 화성시 능동 이너매스골드 1층 108호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스엠개발산업이며, 2022년 2월 15일 소유권을 취득하면서 우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 상가건물임차권등기와 경매개시결정, 국세 및 지방세 관련 압류가 이어졌습니다.

등기 순위만 보면 말소기준권리 이후의 임차권등기 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 보증금 인수 여부는 별개입니다. 특히 여러 호실의 임대차가 함께 조사된 상태에서 108호 외의 점유자 보증금이 인수액으로 계산돼 있습니다. 이를 확인하지 않고 최저가에 보증금을 단순 합산하면 매수비용을 잘못 평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

현재 권리분석의 기준점은 2022년 2월 15일 우리은행 근저당권입니다. 기존 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2017년 8월 24일 말소됐고, 과거 신탁등기 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 과거에 설정됐던 근저당과 신탁을 현재의 별도 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

2024년 7월 10일 등기된 최수연의 상가건물임차권, 2025년 1월 8일 경매개시결정, 2025년 9월 30일 국의 압류, 2026년 4월 15일 화성시의 압류는 모두 말소기준권리 이후 등기입니다. 등기상 매각 소멸 대상으로 정리되지만, 임차인의 실제 대항요건과 세금 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 108호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사와 등기에서 확인되는 실제 임차인 명의자는 총 5명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 다만 이 가운데 현황조사에 나타난 4명은 101호, 104~107호, 111~112호에 연결돼 있습니다. 경매 대상 108호에 직접 연결되는 권리는 최수연의 임차권등기입니다.

대항력 표시 중 이주현·이훈은 각 기재 호실의 신고일과 말소기준일을 비교한 결과입니다. 해당 표시가 108호에 대한 보증금 인수를 의미하지 않습니다. 상가 임대차의 실제 대항요건은 점포 인도 및 사업자등록 등 관련 사실을 확인해야 합니다.

최수연의 등기에는 차임 900,000원과 임차목적물 범위인 상가용, 건물의 전부가 기재돼 있습니다. 다른 호실에도 임차인이 조사되어 있으므로 실제 임대차 범위와 점유 현황을 확인할 필요가 있습니다. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 인도 및 명도 과정의 확인은 별개입니다.

③ 가격 분석 — 70% 할인과 실질취득은 다르다

현재 최저매각가는 241,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 배당 계산의 인수액 50,000,000원을 그대로 적용하면 실질취득액은 291,500,000원이 됩니다. 이는 어디까지나 타 호실 임차보증금 인수 가정이 108호에도 적용된다는 조건부 계산입니다. 108호의 확정 실질취득액은 임차권 인수 여부를 확인하기 전에는 단정할 수 없습니다.

실질취득은 각 매각가에 배당 계산상 인수액 50,000,000원을 더한 조건부 수치입니다. 이 인수액은 108호에 대한 법적 인수액으로 확정되지 않았으며, 실제 입찰가·취득세·명도비·관리비 등은 별도로 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)

집행비용 4,181,000원과 우리은행 배당액 237,319,000원의 합계는 241,500,000원입니다. 이주현·이훈 보증금은 배당되지 않고 인수하는 것으로 계산돼 있으나, 두 임차인의 기재 호실은 경매 대상 108호와 다릅니다. 최수연 임차권보증금 20,000,000원은 위 계산에 별도 배당 항목으로 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.

현재 회차에서 우리은행 근저당권은 채권최고액 기준 3,600,000,000원 중 237,319,000원을 배당받고, 3,362,681,000원의 미배당액이 발생하는 것으로 계산됩니다. 이는 공동담보 근저당권에 관한 추정치로서 다른 담보물의 처분·배당 관계를 반영한 최종 회수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 능동 소재 능동고등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공장·창고 및 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건 역시 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 등입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
• 설비. 급배수·위생·소방시설, 엘리베이터 및 지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 이너매스골드가 포함된 기호(1~13)의 토지는 북서측 약 30m, 남동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 감정평가 대상 토지에는 근린상업지역과 화성동탄(1) 지구단위계획구역 관련 내용이 기재돼 있습니다. 개별 필지별 세부 규제는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 상권과 임차수요, 점포 위치, 전용면적, 임대수익 및 공실 여부가 가격을 좌우합니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격과 실제 임대수익이 부족하므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 수익성을 높게 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 108호 실제 임차관계 확인. 다른 호실 임차인의 보증금 50,000,000원이 108호 인수액으로 계산된 근거를 매각물건명세서와 현황조사서에서 대조하세요.
• 최수연 임차권 확인. 보증금 20,000,000원, 점유개시일 2022.04.01, 사업자등록신청일 2023.01.26, 임차권등기일 2024.07.10을 기준으로 대항요건 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 점포별 호실 구분. 101호, 104~107호, 111~112호의 임차현황을 108호의 권리관계와 혼동하지 마세요. 실제 사용구획과 공부상 구분소유 관계도 확인 대상입니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2022-535호를 확인하여 채권최고액 3,600,000,000원의 담보 범위와 배당관계를 검토하세요.
• 세금·배당순위 확인. 국 및 화성시의 후순위 압류가 등기상 소멸하더라도 실제 조세채권의 배당순위와 법정기일에 따른 영향은 별도로 확인해야 합니다.
• 상권·임대수익 검증. 108호의 현재 영업·공실 여부, 실제 임대료, 관리비와 주변 유사 점포 거래가격을 확인한 후 적정 입찰가를 계산하세요.
• 명도 및 관리비. 점유자와 임차권자의 인도 관계, 미납 관리비 중 승계 가능 항목 및 명도비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 임대차계약서를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “70%에 낙찰받아도, 인수액은 별도로 검증해야 한다”

이너매스골드 108호의 매각 최저가는 241,500,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 분명하지만, 그 자체가 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 더구나 예상배당에서 매수인 인수액으로 계산한 50,000,000원은 다른 호실 임차인에게 연결돼 있어 108호에 그대로 적용하기 어렵습니다.

한편 최수연의 상가건물임차권은 108호 권리분석에서 반드시 확인해야 할 별도 사항입니다. 해당 임차권은 등기와 기재된 사업자등록일상 우리은행 근저당보다 후순위이지만, 실제 점유·대항요건과 임대차 범위 확인은 생략할 수 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조보다 실제 인수 범위를 먼저 확정해야 하는 물건이라는 것입니다. 인수 가정액을 그대로 적용하면 현 회차의 계산상 실질취득은 291,500,000원이지만, 이는 확정 취득비용이 아닙니다. 주변 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익도 검증되지 않았으므로 현 단계에서 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 원본과 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.