부산지방법원 2025타경21853. 대상은 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 2층 202호입니다. 감정평가서상 업무시설인 오피스텔이며, 전유면적은 22.68㎡입니다. 건물은 지하 1층·지상 10층 규모로 사용승인일은 2003년 4월 18일입니다.
등기상 소유자는 박성준입니다. 2020년 3월 25일 성가신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권은 2026년 4월 8일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 동일 근저당권의 권리이전이지 별도의 근저당 채무가 하나 더 생겼다는 뜻은 아닙니다. 현재 사건의 청구금액은 721,404,180원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층 202호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(오피스텔) · 22.68㎡ · 2층 202호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층·지상 10층 · 사용승인일 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 을구 9번 근저당권 · 2020.03.25 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.04.08 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 신청채권자 청구액 | 721,404,180원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 민간임대주택 등기 | 2021.05.21 등기 · 원인일 2019.09.18 · 말소 여부 및 매각 후 법적 관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전세권과 민간임대 등기를 구분해야 한다
말소기준권리는 2020년 3월 25일 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 이후 설정된 을구 10번 전세권은 2020년 5월 18일 정혜진 명의로 설정됐습니다. 전세권 등기 자체는 말소기준권리보다 후순위이고, 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 전세권이 소멸한다는 사실만으로 실제 임대차관계와 점유 문제까지 모두 해결됐다고 단정할 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 정혜진은 전입일과 실제 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 배당모형상 인수액은 0원으로 산정돼 있지만, 이는 임대차 관계 확인 전 확정된 결론이 아닙니다.
202호 임차·점유 확인
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 등기 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜진 · 202호 관련 | 미상 | 등기 전세금 70,000,000원 · 실제 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 등기 전세권은 매각소멸 예상. 실제 임대차와 점유 관계 별도 확인 |
현황조사에는 203호, 301호, 401호, 402호, 506호, 602호, 706호, 801호, 901호 등 다른 호실의 거주자도 기재돼 있습니다. 이들은 대상 202호의 임차인으로 합산하지 않았습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 70%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 65,100,000원으로 감정가 93,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰을 거쳐 가격이 내려왔다는 사실은 확인되지만, 주변 오피스텔의 실거래가와 비교하지 않은 상태에서는 이 금액이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 권리관계와 점유 상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다. 최저가만 보고 응찰가를 정하기보다 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 내부 상태, 실제 점유자, 임대차 조건, 민간임대주택 등기의 처리 여부를 확인한 뒤 입찰 상한을 설정하는 것이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,571,800원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 성가신용협동조합(권리이전 후 케이씨유엔피엘대부주식회사) | 840,000,000원 | 63,528,200원 |
| 3. 을구 10번 전세권 · 정혜진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 관련 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 근저당권 배당 후 전세권 배당은 0원으로 계산되고, 소유자 잔여금도 없습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동의 연제초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택과 오피스텔, 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 부산지하철 1·3호선 연산역까지 도보 약 6분으로 평가돼 있습니다.
- 건물·내부 상태. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지하 1층·지상 10층 건물이며, 202호 외 13개 호가 있습니다. 2019년경 리모델링된 것으로 조사됐지만, 감정평가서상 각 호가 폐문돼 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다. 가로구역별 기준높이는 85m, 최고높이는 120m로 기재돼 있습니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 유사 오피스텔의 거래사례를 대조하지 않은 상태이므로 환금성과 적정 매입가격을 확정할 수 없습니다. 주변 실거래, 공실·임대수요, 건물 관리상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 확인. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고, 정혜진의 전입일·확정일자·실제 보증금·배당요구 여부를 확인하세요. 자료상 미상인 사실을 임의로 추정해서는 안 됩니다.
- 전세권과 임대차의 구분. 을구 10번 전세권은 말소기준권리 이후 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 실제 임대차에 따른 대항력 등은 별도 사실관계에 따라 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 6-1의 민간임대주택 등기와 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 서류 및 관할기관을 통해 확인하세요.
- 채권자 변경 확인. 말소기준 근저당권은 2026년 4월 8일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기사항과 매각 관련 서류에서 현재 권리자 및 채권관계를 대조하세요.
- 시세와 응찰가 상한. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 내부 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 현장 및 비용 확인. 내부 상태, 관리비 체납, 실제 점유 현황, 인도 가능성을 확인하세요. 명도와 수리 등 추가 비용이 발생할 수 있으므로 낙찰가 외 비용도 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 대비 할인”보다 “확인되지 않은 권리”가 먼저다
부산 라이크 이즈 이즈 202호는 감정가 93,000,000원에서 최저매각가 65,100,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후 설정된 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 현재 최저가를 기준으로 한 배당모형에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.
하지만 이 결과만으로 권리와 명도 위험이 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 정혜진의 전입일·실제 보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택 등기도 확인됩니다. 시세 비교 자료 없이 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 가격보다 임대차·점유 및 민간임대 관련 법적 관계를 먼저 확인하는 것이 우선입니다. 확인이 끝난 뒤에야 적정 응찰가와 실제 취득비용을 판단할 수 있습니다.
