부산지방법원 2025타경21853. 부산 연제구 연산동에 자리한 ‘라이크 이즈 이즈’ 6층 602호 오피스텔입니다. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물이고, 사용승인일은 2003.04.18입니다. 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 부산지하철 1·3호선 연산역까지 도보 약 6분이라는 교통상 장점이 있습니다.
경매 구조에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2020.03.25 설정된 성가신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 2025.04.23 임의경매개시결정이 내려졌습니다. 이후 2026.04.08 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 있습니다. 해당 근저당은 공동담보로 설정된 권리이므로 채권최고액 전체를 이 오피스텔 한 호실의 독립채무로 해석해서는 안 됩니다.
권리관계는 비교적 단순해 보이지만, 현황조사에서 확인되는 602호 조사인의 보증금이 미상이고 건물 내부도 감정평가 당시 확인되지 않았습니다. 등기상 말소 구조와 실제 점유·임대차 상태를 나누어 검토해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층 602호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 10층 · 6층 602호 |
| 사용승인일 | 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 | 96,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,200,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 경매 신청채권자 | 성가신용협동조합 |
| 청구금액 | 721,404,180원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 · 을구 9번 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.04.08 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 점유·임대차 | 602호 조사인 김진희 · 보증금 미상 |
| 등기 확인일 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
이 사건의 핵심은 2020.03.25 을구 9번 근저당권입니다. 이전에 설정된 광안신용협동조합·합천군산림조합·부산시중앙신용협동조합의 근저당권과 천은아의 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 소유권이전청구권가등기와 신탁등기 또한 기존에 말소된 이력입니다.
현재 경매의 말소기준이 되는 성가신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 2025년 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 성격입니다. 2026년 근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 별도의 채권최고액을 추가하는 새로운 근저당권 설정이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 602호 김진희의 보증금이 관건
본건의 매각 대상은 6층 602호입니다. 해당 호실의 조사인은 김진희 1명으로 확인됩니다. 건물의 다른 호실에 대한 조사 내역과 602호의 권리관계는 구분해야 합니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진희 602호 |
전입 2020.10.28 확정 2022.10.12 |
미상 | 없음 | 미확정 | 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입신고일과 말소기준권리 설정일의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제의 실제 행사 여부는 보증금, 적법한 임대차관계 및 배당요구 등 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
현황조사에는 203호·301호·401호·402호·506호·706호·801호·901호 등 다른 호실 관련 조사인도 포함되어 있습니다. 이들의 보증금을 602호 매수인의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 602호에 관해서는 김진희의 계약관계, 실제 점유 여부, 배당요구 및 명도 가능성을 따로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 96,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 67,200,000원입니다. 감정가의 70%라는 점은 명확하지만, 이것은 감정평가액 대비 비율일 뿐 현재 시장 거래가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 96,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 67,200,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 47,040,000원 | 49% | 추가 유찰 가정 |
| 3회 유찰 시 | 32,927,999원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
현재 차례의 예상 인수액을 0원으로 전제하면 최저가 기준 실질취득금액은 약 67,200,000원입니다. 이는 낙찰가격과 인수권리만 고려한 금액이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함되지 않습니다. 별도 인수 의무가 확인되면 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.
더구나 감정평가에서는 각 호실의 내부가 폐문 상태여서 확인되지 않았으며, 과거 담보평가 전례 등 참고자료를 활용한 것으로 기재됐습니다. 2019년경 리모델링된 것으로 조사됐지만 602호 내부의 실제 수선 상태까지 확인된 것은 아닙니다. 현장 상태에 따라 적정 매수가격이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 67,200,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,609,600원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 성가신용협동조합 설정 |
840,000,000원 | 65,590,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 예상 배분 | — | 67,200,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%를 반영한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 함께 고려해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
경매 신청 청구금액은 721,404,180원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 774,409,600원이며 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 774,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 794,206,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 808,064,705원 | 0원 |
각 회차는 별도의 매각가격을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 유찰 여부나 향후 낙찰가격을 예측한 수치가 아닙니다. 채권자 배당 및 미배당은 추정 배당조건을 적용한 값입니다.
추가 유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 동시에 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 이 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 따라서 입찰 판단에서는 미배당액 자체보다 실제 매수인 인수권리, 거래시세, 점유관계를 구분해서 살펴봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 연제초등학교 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1·3호선 연산역이 도보 약 6분 거리에 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2003.04.18 사용승인된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·승강기 설비와 지하 1층 및 지상 1층 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 리모델링. 2019년경 리모델링된 것으로 조사됐습니다. 다만 감정평가 당시 각 호가 폐문되어 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 형태입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관련된 토지 정보이며 602호의 개별 매매시세를 뜻하지 않습니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만 오피스텔의 실제 거래 빈도와 임대수요를 확인하지 못한 상태이므로 매각 용이성은 미확정입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 602호 임대차계약 확인. 김진희의 임대차계약서, 보증금, 월차임, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 다른 호실의 조사 내용과 구분하는 것이 중요합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 말소기준권리, 인수할 권리, 임차인 배당관계와 특별매각조건을 최신 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 2019.09.18 등록된 민간임대주택의 현재 등록 상태와 경매 후 관련 의무의 승계·말소 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 및 공동담보. 성가신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 공동담보목록을 대조해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 동일 건물, 유사 규모·용도의 연산동 오피스텔 거래 중 최근 12개월 거래 및 가장 최신 거래를 우선 확인해야 합니다. 거래가격의 하락 또는 상승 추세도 함께 검토해야 합니다.
- 602호 내부 확인. 폐문으로 확인되지 않은 실제 평면, 설비, 누수, 수선 필요 부분 및 리모델링 상태를 점검해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 체납관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 점유자의 퇴거 일정, 실제 인도 가능성 및 비용을 확인해야 합니다.
- 용도 및 이용 형태. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용 형태, 관리규약, 임대수요와 이용상 제한사항을 확인해야 합니다.
- 입찰 자금계획. 최저매각가 67,200,000원 외에 취득 관련 비용, 등기비용, 관리비 정산 및 명도비용을 고려해야 합니다. 입찰보증금과 특별매각조건은 공고 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70% ≠ 시세보다 저렴하다”
부산지방법원 2025타경21853, 연산동 라이크 이즈 이즈 602호는 말소기준 근저당권 이후 전입한 조사인이 있고, 현재 배당모형상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 과거 가등기·전세권·신탁등기가 이미 말소된 점도 권리분석상 긍정적입니다.
하지만 여기서 곧바로 안전한 투자라고 결론을 내릴 수는 없습니다. 민간임대주택등기의 처리, 602호 임차인의 보증금과 배당관계, 실제 내부 상태 및 공동담보 권리관계에 대한 확인이 남아 있습니다.
무엇보다 현재 최저가 67,200,000원이 최근 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만 그것만으로 저가 낙찰 가능성을 인정해서는 안 됩니다. 교통여건이 양호하다는 점은 장점이지만, 오피스텔의 환금성은 실제 거래자료로 판단해야 합니다.
권리상 주요 담보권의 말소 구조는 긍정적, 임차·등록상태 확인은 필요, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 단순히 유찰 횟수가 아니라 실제 취득부담과 최근 오피스텔 거래시세를 확인한 뒤 입찰가격을 정하는 것입니다.
