부산지방법원 2025타경21853. 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 4층 402호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박성준이며, 말소기준권리는 2020년 3월 25일 설정된 성가신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 840,000,000원이고, 이후 2026년 4월 8일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리가 이전되었습니다.
등기부에 기재된 송미정의 임차보증금은 73,000,000원입니다. 다만 임차권등기는 말소기준권리보다 뒤에 설정되었고, 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 금액을 곧바로 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 반면 매각물건명세서와 현황조사에는 402호 주거 점유자 윤대영이 기재되어 있으나 전입일과 보증금이 미상입니다. 이 점유자의 대항력과 실제 인수액은 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층 402호 도로명주소: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층, 지상 10층 건물 중 4층 402호 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 2003.04.18 사용승인 |
| 소유자 | 박성준 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 성가신용협동조합 / 721,404,180원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 을구 7번 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 근저당은 기준이지만, 민간임대주택등기는 따로 확인
권리분석의 기준은 2020년 3월 25일 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 그보다 앞선 일부 근저당권과 가등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 말소기준권리 이후 설정된 송미정의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있어, 해당 임차권등기만으로 보증금 73,000,000원을 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 73,000,000원과 실제 점유자를 구분
등기상 임차권자와 대상 호실의 주거 점유자가 다르게 기재되어 있습니다. 송미정의 등기상 임차권 범위는 건물전부로 기재되어 있으나 주소는 402호입니다. 윤대영의 점유와 송미정의 임대차가 동일한 관계인지, 이전·현재 임차관계인지 원본 서류를 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 근거 및 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤대영 · 402호 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 신고 없음 | 전입일·확정일자·보증금 미상. 실제 점유, 전입세대 및 임대차계약 확인 전 인수액 산정 불가. |
| 송미정 · 등기상 주소 402호 | 73,000,000원 | 없음(후순위) | 판정 보류 | 승계 신고 없음 | 전입·점유 2022.04.29, 확정일자 2022.04.18, 임차권등기 2025.01.07. 말소기준 근저당보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 기재. 우선변제 및 실제 임대차관계는 원본 확인 필요. |
| 기사항전 기재 · 호실 미상 주거 점유 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 신고 없음 | 호실·전입일·보증금 미상. 대상 402호와 관련된 점유인지 매각물건명세서 원본으로 확인 필요. |
다른 호실인 203호·301호·401호·506호·602호·706호·801호·901호의 점유 신고는 본건 402호의 인수 임차인으로 합산하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인으로 표시된 사례는 없습니다.
③ 가격·회차 분석 — 최저가 70%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가 95,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·추세를 근거로 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내리지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 추정 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 66,500,000원 | 64,903,000원 | 775,097,000원 |
| 2회 유찰 시 | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 794,687,900원 |
| 3회 유찰 시 | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 808,401,531원 |
회차별 금액은 제시된 시나리오를 기준으로 한 추정치입니다. 미배당액은 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 계산된 금액이며 실제 채권잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 이 표는 시세 비교표가 아니므로 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,597,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 채권최고액 기준 | 840,000,000원 | 64,903,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당액 | 840,000,000원 기준 | 775,097,000원 |
집행비용 1,597,000원과 근저당 배당 64,903,000원을 합하면 가정 매각가 66,500,000원이 됩니다. 신청채권자 청구금액은 721,404,180원이며, 등기상 근저당 채권최고액 840,000,000원과는 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 유사 규모의 다세대주택·오피스텔·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 도보 약 6분 거리에 부산지하철 1·3호선 연산역이 위치합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물이며 사용승인일은 2003.04.18입니다. 2019년경 리모델링된 것으로 조사되었지만, 감정평가 당시 각 호실의 문이 잠겨 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비가 있으며 지하 1층 및 지상 1층에 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 404.3㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당하며, 기재된 높이 기준은 85m, 최고높이는 120m입니다.
- 물건 하자. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않고 내부 상태도 직접 확인되지 않았습니다. 임차관계와 민간임대주택등기까지 미확정이므로 가격 경쟁력과 환금성을 현재 단계에서 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 전입·점유 확인. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서 원본을 대조하고 윤대영의 실제 점유 개시일·전입일·임대차계약일·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 송미정 임차권과의 관계 확인. 임차권등기 주소는 402호이고 등기상 범위는 건물전부로 기재되어 있습니다. 윤대영과 동일한 임대차의 이전·현재 관계인지, 별도 임차관계인지 확인하세요. 보증금 73,000,000원을 무조건 인수액으로 보거나 반대로 위험이 없다고 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.21 등기된 민간임대주택 관련 내용의 현재 효력, 매각 후 말소 여부와 매수인에게 미치는 의무를 등기부 원본과 관할기관을 통해 확인하세요.
- 말소기준권리 및 권리이전 확인. 2020.03.25 설정된 근저당권과 2026.04.08 권리이전 등기를 확인하고, 매각으로 소멸하는 권리와 별도로 존속하는 등기를 구분하세요.
- 명도 비용 산정. 현재 점유자와 임대차관계가 확정되지 않았으므로 명도 기간과 협의 비용을 단정하기 어렵습니다. 점유관계 확인 후 자금계획에 반영하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 가능한 범위에서 내부 상태, 설비, 수선 필요성을 확인하세요.
- 배당 및 세금 검토. 예상배당은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 채권잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 원본 서류를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 실거래 비교, 임차인 인수 위험, 민간임대주택 관련 의무와 내부 상태를 확인한 뒤 총취득비용 기준으로 상한을 정하세요.
맺으며 — “감정가의 70%”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저매각가가 66,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 현재 확인된 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 2020.03.25 근저당권보다 후순위인 송미정의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있지만, 402호 주거 점유자 윤대영의 전입일과 보증금은 미상입니다. 민간임대주택등기도 별도로 확인해야 합니다.
권리상 핵심은 인수액을 성급하게 0원으로 확정하지 않는 것입니다. 점유자와 임차권의 관계, 대항력, 보증금, 민간임대주택등기의 효력을 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 현재 단계의 결론은 ‘가격 메리트 미확정, 임차관계와 등기 확인 후 입찰 판단’입니다.
