부산지방법원 2025타경21853. 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 '라이크 이즈 이즈' 8층 805호 오피스텔입니다. 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,600,000원입니다. 이 사건은 후순위 임차권등기와 대규모 공동담보 근저당권이 함께 등장한다는 점에서 일반적인 소액 오피스텔 경매보다 권리관계를 세밀하게 살펴볼 필요가 있습니다.
말소기준권리는 2020.03.25 설정된 성가신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 이후 2023.10.05 정소윤 명의의 주택임차권이 등기되었지만, 실제 전입신고일은 2021.06.21로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계상 임차보증금 78,500,000원을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 등기부에는 민간임대주택등기가 남아 있고, 감정평가 당시 각 호실이 폐문되어 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 특히 다른 호실의 점유자들이 현황조사에 함께 기재되어 있으므로, 805호의 실제 점유자와 임대차관계를 정확히 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 8층 805호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지하 1층, 지상 10층 중 8층 |
| 사용승인일 | 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 | 108,000,000원 |
| 최저매각가 | 75,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 성가신용협동조합 |
| 청구금액 | 721,404,180원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 내부 이용상태 | 폐문으로 내부 미확인 · 실제 이용상태 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸 예상
등기부의 핵심은 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 전세권과 근저당권, 가등기 및 신탁등기 가운데 말소된 권리는 현재의 인수채무로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 805호와 타 호실을 구분해야 한다
대상 물건인 805호에서 확인되는 임차권자는 정소윤입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.03, 점유개시일은 2021.06.19, 주민등록일은 2021.06.21입니다. 보증금은 78,500,000원입니다.
| 임차인 / 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 정소윤 805호 전유부분 전부 |
전입 2021.06.21 확정 2021.06.03 점유개시 2021.06.19 |
78,500,000원 |
대항력 없음
우선변제 확인 필요
승계 없음
임차권등기 2023.10.05 배당요구 확인 |
임차권등기는 말소기준권리 이후에 이루어졌으며, 이 사건에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임차권등기가 말소되는 것과 실제 점유자가 퇴거하는 것은 별개입니다. 낙찰 후 점유관계에 따른 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
타 호실 점유자 조사 내역
현황조사에는 805호 외 다른 호실의 점유자도 기재되어 있습니다. 이들은 경매 대상 805호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 특히 전입신고일이 확인되지 않은 타 호실 점유자의 대항력은 미상이며, 이들의 보증금 역시 805호 매수인 인수금액에 더하지 않습니다.
| 호실 | 성명 | 전입신고일 | 대항력 판단 |
|---|---|---|---|
| 203호 | 정소원 | 2020.05.21 | 후순위 |
| 301호 | 정성영 | 2023.05.09 | 후순위 |
| 401호 | 김송이 | 2020.05.21 | 후순위 |
| 402호 | 윤대영 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 506호 | 이송현 | 2022.04.25 | 후순위 |
| 602호 | 김진희 | 2020.10.28 | 후순위 |
| 706호 | 엄혜림 | 2022.05.16 | 후순위 |
| 801호 | 이현희 | 2024.07.01 | 후순위 |
| 901호 | 이민주 | 2021.02.15 | 후순위 |
| 901호 | 안채영 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
위 타 호실 조사 내역은 건물 전체의 점유 상황을 이해하기 위한 참고사항입니다. 전입일 미상인 점유자에 대해서는 대항력을 단정할 수 없으며, 해당 점유자가 실제 경매 대상인 805호를 점유하는지 여부는 현장과 원본 서류로 별도 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가 75,600,000원은 감정가 108,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 가격은 내려왔지만, 이 가격이 실제 시장에서 저렴한지는 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 확인해야 판단할 수 있습니다.
특히 오피스텔은 주거용 사용 여부, 임대수익, 내부 상태, 관리비, 공실 가능성에 따라 시장가격이 달라질 수 있습니다. 본건은 감정평가 당시 내부를 확인하지 못한 상태이므로 감정가만 기준으로 투자수익성을 확정하기 어렵습니다.
유찰 회차별 가격 및 미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 75,600,000원 | 73,839,200원 | 766,160,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 788,432,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 804,022,792원 | 0원 |
표의 미배당액은 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 계산한 배당 부족액입니다. 채권자에게 전액 배당되지 않는 금액이더라도, 후순위 담보권의 미배당 채무가 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 회차가 진행되어 최저매각가가 낮아지더라도 실제 시장가치 검증 없이 투자 매력이 높아졌다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,760,800원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 성가신용협동조합 설정 | 840,000,000원 | 73,839,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저매각가 낙찰을 가정한 추정배당입니다. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기되었으므로 실제 배당권리자는 최신 권리관계와 배당서류 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 표의 0원 인수액 역시 확인된 후순위 임차권을 전제로 한 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 유사 규모 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1·3호선 연산역까지 도보 약 6분으로 평가되어 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2003.04.18 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있고 지하 1층 및 지상 1층에 주차장 시설이 있습니다.
- 내부 상태. 2019년경 리모델링된 것으로 조사되었으나, 각 호실이 폐문되어 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 실제 사용 형태는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 건물 남서측에 폭 약 6m의 포장도로가 접해 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대지이며 건물 부지 면적은 404.3㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다. 해당 부지 면적을 805호의 개별 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 연산역 접근성과 주변 생활시설은 입지상 장점입니다. 다만 오피스텔 특성상 실거래가격, 임대수요, 관리비와 내부 상태에 따라 환금성이 달라지므로 구체적인 시장가격 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당권과 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기를 최신 등기부로 대조하세요.
- 805호 임차권. 정소윤의 임대차계약일, 전입신고일, 점유개시일 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 주민등록 관련 서류로 확인하세요.
- 점유자 확인. 다른 호실의 현황조사 내용을 805호 임차관계와 혼동하지 말고, 실제 805호에 누가 점유하고 있는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록현황 및 매각 후 등록상 의무 처리 여부를 관계 기관에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-107호와 실제 배당 구조를 확인하고, 다른 호실과 연결된 채권관계를 구분하세요.
- 실거래 비교. 인근의 유사 오피스텔 실거래가격과 임대수익을 대조하여 75,600,000원의 적정성을 판단하세요.
- 내부 확인. 폐문으로 확인되지 않은 내부 상태와 리모델링 현황, 수리 필요 여부를 점검하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유관계에 따른 인도·명도 비용을 확인하세요.
- 매각서류 재확인. 입찰 전에 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최신 등기부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰 가능”과 “시세보다 저렴”은 다릅니다
이 사건에서 가장 중요한 사실은 805호의 임차권이 말소기준권리보다 후순위라는 점입니다. 정소윤의 보증금은 78,500,000원이지만, 임차인의 전입신고가 말소기준 근저당권보다 늦기 때문에 그 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 보기는 어렵습니다.
따라서 권리분석상 확인된 임차보증금 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 75,600,000원을 기준으로 예상 실질취득액도 부대비용을 제외하면 같은 금액입니다.
하지만 가격의 적정성은 아직 확인되지 않았습니다. 감정가 108,000,000원의 70%라는 숫자는 경매 할인율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 오피스텔의 현재 매매가격과 임대수익, 내부 상태를 확인하지 않은 채 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
아울러 민간임대주택등기의 처리와 실제 점유자 확인도 남아 있습니다. 후순위 임차권 인수 위험은 낮지만, 민간임대 관련 확인과 시세 검증이 필요한 물건. 이 사건은 권리관계의 단순성보다는 실제 취득 이후의 이용 가능성과 시장가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
