부산지방법원 2025타경21853. 부산 연제구 연산동에 있는 ‘라이크 이즈 이즈’ 5층 501호 오피스텔입니다. 2003년 사용승인을 받은 지하 1층·지상 10층 건물에 속하며, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 95,000,000원이지만 1회 유찰로 최저매각가가 66,500,000원까지 내려왔습니다.

권리관계의 중심은 2020.03.25 설정된 성가신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 김미연의 전입과 임차권등기, 경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권은 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 근저당권 이전만으로 기존 말소기준일이 바뀌는 것은 아닙니다.

가장 먼저 확인할 부분은 501호의 임차권입니다. 김미연의 보증금 78,000,000원이 현재 최저가보다 높다는 사실만 보면 위험해 보일 수 있습니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실 자체가 매수인의 인수 의무를 발생시키지는 않습니다. 해당 임차인의 전입·점유개시일은 2020.10.27로 말소기준일보다 늦습니다. 이에 따라 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 유형과 구별됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 소멸 대상

등기부의 핵심은 을구 9번 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정되었던 광안신용협동조합·함안군산림조합·합천군산림조합·부산시중앙신용협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 2018년에 설정된 소유권이전청구권가등기 역시 2018.07.02 말소되었고, 2019년 경남은행 신탁등기도 2020.03.25 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다

본건 501호와 직접 연결되는 임차권자는 김미연입니다. 등기부상 주택임차권이 설정되어 있으며, 보증금은 78,000,000원입니다. 현황조사에는 다른 호실의 전입자도 다수 기재되어 있으나, 203호·301호·401호·402호·506호·602호·706호·801호·901호의 전입자를 501호 임차인으로 합산하지 않습니다.

다만 권리상 보증금 인수와 실제 명도는 별개의 문제입니다. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자가 누구인지는 확인이 필요합니다. 현황조사에 기재된 다른 호실의 전입자 명단을 근거로 501호가 비어 있다고 단정할 수도 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시장가격은 다르다

현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가 95,000,000원의 70%입니다. 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 이는 감정평가액 대비 할인율입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 비교한 할인율은 아닙니다.

특히 오피스텔은 주거 사용 여부와 내부 상태, 임대수익, 관리비, 금융조건에 따라 실제 매수자의 평가가 달라질 수 있습니다. 본건은 감정 당시 각 호실이 폐문되어 내부를 직접 확인하지 못했고, 담보평가전례 등 참고자료를 활용하여 감정한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 가격의 매력은 실거래가격 및 실물 상태를 확인한 뒤에만 판단할 수 있습니다.

회차별 금액은 유찰 시나리오이며, 실제 매각 일정·최저가와 낙찰가격은 법원 공고를 기준으로 재확인해야 합니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 기준의 추정치이며 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,597,000원을 제외한 64,903,000원이 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 775,097,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 721,404,180원이고, 근저당권은 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 따라서 실제 배당에서는 채권양도와 채권자 지위, 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다. 제시된 예상배당은 채권최고액 기준의 단순 계산이며, 당해세·최우선변제와 실제 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택·오피스텔 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 원활하며 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 부산지하철 1·3호선 연산역이 도보 약 6분 거리에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
• 건물. 2003.04.18 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·승강기 설비와 지하 1층 및 지상 1층 주차장 설비가 있습니다.
• 리모델링. 2019년경 리모델링된 것으로 조사되었으나 감정평가 당시 내부가 폐문되어 실제 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 도로. 남서측 폭 약 6m의 포장도로에 접하며 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다.
• 토지. 전체 토지면적 404.3㎡, 공시지가 3,087,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 역 접근성은 긍정적이지만 오피스텔 특성상 실제 임대수익과 공실 가능성이 매매가격 및 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 거래가격을 확인하기 전에는 가격경쟁력을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최종 매각물건명세서. 김미연 임차권의 대항력·배당요구·매수인 인수 여부와 특별매각조건을 최종 확인하세요.
• 501호 점유 확인. 다른 호실의 전입자와 혼동하지 말고 실제 501호 거주자, 점유 원인, 임대차관계를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 6-1번의 등록 상태와 매각 이후 의무 및 말소 가능 여부를 확인하세요.
• 임차보증금. 김미연의 보증금은 78,000,000원입니다. 후순위라는 판단과 별개로 임차권등기, 확정일자, 배당요구의 효력을 원본으로 대조하세요.
• 실거래 시세. 같은 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 매물 호가를 확인하세요. 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 수리비와 시설 상태를 조사하세요.
• 임대수익. 주거 이용 여부, 실제 임대료, 공실 가능성 및 관리비를 점검하여 수익성을 판단하세요.
• 공동담보·채권이전. 공동담보목록 제2020-107호와 근저당권 이전 내역을 확인하고 실제 배당관계를 검토하세요.
• 명도·관리비. 점유자 인도 및 미납 관리비, 특히 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 입찰자금. 최저가 기준 10% 계산액은 6,650,000원입니다. 실제 입찰보증금과 특별매각조건은 해당 매각기일의 법원 공고를 확인하세요.
• 매각 일정. 2026.11.06 매각기일의 진행 여부, 변경·연기·취하 여부 및 최저매각가를 재확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확보”

부산지방법원 2025타경21853, 라이크 이즈 이즈 501호는 말소기준권리 이후에 임차권이 설정된 오피스텔입니다. 김미연의 보증금은 78,000,000원으로 현재 최저가 66,500,000원보다 크지만, 전입일이 말소기준일보다 늦기 때문에 현재 권리분석상 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

따라서 권리 측면에서 중요한 보증금 인수 위험은 낮게 분석됩니다. 그러나 민간임대주택등기의 처리, 현재 점유관계, 내부 상태는 추가 확인이 필요합니다. 특히 최근 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

결론은 ‘후순위 임차권·인수 0원 분석, 가격 매력은 미확인’입니다. 현재 최저가 66,500,000원이 실제 시세보다 충분히 낮은지 확인하고, 501호의 점유·등기 관련 사항을 해소한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.