부산지방법원 2025타경21853. 부산광역시 연제구 연산동의 '라이크 이즈 이즈' 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가는 97,000,000원이지만 1회 유찰되면서 최저매각가가 67,900,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 70%에 접근할 수 있는 물건입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차관계를 먼저 살펴야 하는 물건입니다.
등기부에는 성가신용협동조합의 2020.03.25 근저당권이 말소기준권리로 설정돼 있습니다. 그 뒤 이민주의 주택임차권등기가 2023.12.06 접수됐습니다. 이민주의 전입신고는 2021.02.15로 말소기준권리보다 늦으므로, 이 권리 자체는 매각으로 소멸하는 후순위 구조입니다. 문제는 별도로 확인되는 901호 주거 점유자 안채영입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 9층 901호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 1층, 지상 10층 · 9층 901호 |
| 사용승인일 | 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 성가신용협동조합 |
| 청구금액 | 721,404,180원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 이용·점유 | 공부상 오피스텔 · 주거 점유자 확인 · 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 명확하지만 점유는 미확정
이 사건의 핵심은 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 공동담보목록 제2020-107호가 기재돼 있습니다. 근저당권이 설정된 뒤 접수된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2026.04.08에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀐 것이며, 원래 근저당권의 설정일과 말소기준 순위가 새로 시작되는 것은 아닙니다. 따라서 입찰 전에는 이전등기까지 반영한 최신 권리관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 901호는 두 사람을 구분해야 한다
본건 901호와 직접 관련해 확인되는 사람은 안채영과 이민주입니다. 안채영은 주거 점유자로 기재돼 있고, 이민주는 임차보증금 75,000,000원의 임차권등기권자입니다. 두 사람이 동일한 임대차관계에 속한다고 확인된 것은 아니므로 권리를 각각 검토해야 합니다.
| 성명 / 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안채영 901호 주거 점유 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 없음 |
| 이민주 901호 전유부분 전부 임차권등기 |
전입 2021.02.15 확정 2021.01.15 점유개시 2021.02.05 |
75,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 배당요구·순위 확인 | 승계 없음 |
다른 호실인 203호·301호·401호·402호·506호·602호·706호·801호의 점유자 기재는 본건 901호와 구분했습니다. 해당 호실들의 보증금을 901호의 인수액에 합산하지 않습니다.
이민주 임차권등기의 판단은 다릅니다. 등기부상 임대차계약일과 확정일자는 2021.01.15, 전입신고일은 2021.02.15입니다. 모두 2020.03.25 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 보증금이 75,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크더라도, 이 금액을 곧바로 낙찰자의 인수금액이라고 볼 수는 없습니다. 이민주의 임차권은 선순위 근저당권에 대항하는 권리가 아니며 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
이민주는 2023.12.06 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 다만 임차보증금의 실제 배당 여부는 배당순위, 선순위 채권, 집행비용 등에 따라 달라집니다. 이민주의 후순위 임차권 소멸과 안채영의 미상 대항력 문제는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 성가신용협동조합 | 840,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권은 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 표의 채권명은 기존 배당산정 명칭이며, 실제 배당권자·채권액은 최신 등기와 채권신고를 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 채권최고액 840,000,000원 기준 미배당액은 773,722,200원입니다. 다만 이 채권은 공동담보권이며, 채권최고액 전체를 본건 901호만의 실채무로 해석할 수는 없습니다. 미배당액이 크다는 이유만으로 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 따로 본다
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 773,722,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 793,725,540원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 807,727,879원 |
⑤ 가격 판단 — 감정가 대비 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 97,000,000원의 70%입니다. 감정가와 비교하면 확실히 가격이 내려왔지만, 이를 곧바로 시장가격보다 저렴하다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 가격 메리트는 동일 건물 또는 주변의 유사 오피스텔 실거래가격, 면적·층·상태 등을 비교해야 판단할 수 있습니다.
특히 본건은 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 같은 건물에서도 내부 상태나 임대차관계가 다르면 실제 거래가치에 차이가 날 수 있습니다. 현 단계에서는 감정가 대비 할인은 확인되지만 실거래 시세 대비 저평가 여부는 판단을 유보하는 것이 적절합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1·3호선 연산역이 도보 약 6분 거리에 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2003.04.18 사용승인된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트조 건물입니다. 2019년경 리모델링된 것으로 조사됐으며 승강기, 위생·급배수설비, 지하 1층과 지상 1층 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가가 3,087,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권이라는 장점이 있지만 오피스텔의 실제 매각 가능 가격은 임대수익, 점유관계, 내부 상태 및 주변 거래가격에 따라 달라집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 901호 안채영의 전입일 확인. 주민등록 전입 여부와 실제 점유개시 시점을 확인해 2020.03.25 말소기준권리와의 선후관계를 판정해야 합니다.
- 안채영의 보증금 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서, 현황조사 등을 통해 보증금 및 낙찰자 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 이민주 임차권등기 확인. 보증금 75,000,000원, 확정일자 2021.01.15, 전입일 2021.02.15와 배당요구 관계를 최종 매각물건명세서에 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록임대주택의 임대의무기간, 등록 상태 및 매각 후 관련 의무가 존속하는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전과 현재 채권관계를 최신 등기부에 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 840,000,000원은 공동담보에 관한 금액이므로 공동담보목록과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 시설 상태, 수선 필요 여부, 실제 사용상태를 조사해야 합니다.
- 실거래가격 조사. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인한 후 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와의 인도 협의 가능성, 체납 관리비의 공용부분 부담 여부 등을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차관계 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차인 확인이 먼저다”
부산 연산동 라이크 이즈 이즈 901호는 1회 유찰로 최저매각가가 67,900,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2020년 성가신용협동조합 근저당권이고, 이후 등기된 이민주의 보증금 75,000,000원 임차권은 후순위로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
하지만 901호 안채영의 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점 때문에 실제 인수위험을 완전히 해소했다고 판단할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 내부 미확인 문제도 더해집니다. 감정가 대비 할인은 분명하지만 실거래 시세 대비 매력이 입증된 것도 아닙니다.
결론은 권리·점유관계 확인 전 입찰 보류입니다. 안채영의 대항력 및 보증금 인수 여부, 등록임대주택 관련 의무, 실제 내부 상태를 확인한 다음 시세와 실질취득비용을 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라, 낙찰 후 실제로 무엇을 인수하게 되는지 확정하는 것입니다.
