부산지방법원 2025타경21853. 부산 연제구 연산동의 '라이크 이즈 이즈' 3층 306호 오피스텔입니다. 소유자는 박성준이며, 2019.10.10 소유권을 취득한 이후 신탁 설정과 말소를 거쳤습니다. 2020.03.25 성가신용협동조합 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이를 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2020-107호와 연결돼 있습니다. 따라서 840,000,000원을 306호 하나의 별도 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.
경매개시결정은 2025.04.23, 매각기일은 2026.11.06입니다. 1회 유찰된 현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 이 가격은 감정가에서 상당히 낮아진 것이지만, 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 다릅니다. 더구나 이 건물에는 민간임대주택등기가 존재하고, 감정평가 당시 각 호실이 폐문돼 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 권리관계와 물건 상태를 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층 306호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 10층 |
| 사용승인일 | 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 | 95,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 경매신청채권자 | 성가신용협동조합 |
| 청구금액 | 721,404,180원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 840,000,000원 (공동담보) |
| 근저당 이전 | 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 민간임대주택등기 | 2021.05.21 등기 · 임대등록 관련 사항 확인 필요 |
| 내부상태 | 감정평가 당시 폐문으로 직접 확인되지 않음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 임대등록 확인 필요
가장 중요한 기준점은 2020.03.25 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 성가신용협동조합이 당시 채권최고액 840,000,000원으로 설정한 근저당이며, 경매로 매각되면 원칙적으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 2025.04.23의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2026.04.08에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 등기원인은 2025.11.25 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권에 관한 채권자 변경으로, 별개의 새로운 선순위 근저당권이 추가됐다는 뜻은 아닙니다. 배당과 채권자 관계를 확인할 때 최초 설정자인 성가신용협동조합과 근저당권 이전을 받은 회사를 함께 살펴야 합니다.
② 점유자·임차인 — 다른 호실과 306호를 구분해야 한다
현황조사에 등장하는 점유 관련 인물은 10명이지만, 모두 203호·301호·401호·402호·506호·602호·706호·801호·901호에 해당합니다. 이번 매각 대상인 306호와 일치하는 인물은 확인되지 않습니다. 다른 호실의 보증금을 306호에 합산하거나, 다른 호실의 임차인에게 306호의 대항력이 있다고 판정하는 것은 잘못된 분석입니다.
| 성명 | 기재 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정소원 | 203호 | 2020.05.21 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성영 | 301호 | 2023.05.09 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송이 | 401호 | 2020.05.21 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤대영 | 402호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이송현 | 506호 | 2022.04.25 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진희 | 602호 | 2020.10.28 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄혜림 | 706호 | 2022.05.16 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현희 | 801호 | 2024.07.01 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민주 | 901호 | 2021.02.15 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 안채영 | 901호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
위 명단은 모두 타 호실에 관한 현황조사 기재사항입니다. 후순위 전입은 해당 전입일이 2020.03.25 말소기준일 이후라는 의미이며, 대항력 가능·미상은 전입일 등이 확인되지 않아 판정할 수 없다는 의미입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 승계 표시는 보증기관의 대위·승계신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 66,500,000원입니다. 최초 감정가 95,000,000원의 70%로, 감정가 대비 28,500,000원 낮아진 금액입니다. 하지만 오피스텔은 동일 건물이라도 전용면적·층·실내상태·임대수익 조건에 따라 거래가격에 차이가 발생할 수 있습니다.
최저가 66,500,000원이 최근 실제 거래가격보다 낮다는 사실은 검증되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 계산을 곧바로 가격 메리트로 연결하거나, 1회 유찰됐다는 이유만으로 저평가 물건이라고 볼 수 없습니다. 306호의 실제 점유관계에 따라 취득 부담이 달라질 가능성도 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,597,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 성가신용협동조합 설정 | 840,000,000원 | 64,903,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 775,097,000원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 2.4%를 기준으로 한 추정치입니다. 근저당 채권액은 공동담보가 설정된 채권최고액 기준이며, 2026.04.08 근저당권 이전등기를 반영한 실제 배당권자와 확정 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서 집행비용 1,597,000원을 제외하면 근저당권 측 예상배당은 64,903,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당 금액은 775,097,000원이며, 소유자에게 배분되는 잔여금은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮은 가격도 무조건 유리하지 않다
| 회차 | 최저가 | 예상 근저당 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰 · 70%) | 66,500,000원 | 64,903,000원 | 775,097,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 794,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 808,401,531원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 예정 최저매각가는 46,550,000원, 이후 32,584,999원 수준으로 내려가는 시나리오입니다. 반대로 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 이 미배당액 자체는 매수인의 부담으로 자동 이전되지 않는다는 점이 핵심입니다.
그렇다고 향후 최저가만 보고 투자성이 높아진다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 낙찰가가 확정된 것도 아니고, 오피스텔의 시장 거래가격과 수요, 내부상태, 임대차 부담이 아직 평가에 남아 있기 때문입니다. 유찰 시나리오는 자금계획 참고자료이지 입찰 적정가격의 증거가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 연제초등학교 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 비슷한 규모의 다세대주택과 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1·3호선 연산역이 도보 약 6분 거리에 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2003.04.18 사용승인된 지하 1층, 지상 10층 철근콘크리트조 건물입니다. 승강기와 위생·급배수설비, 지하 1층 및 지상 1층 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 내부상태. 2019년경 리모델링된 것으로 조사됐으나, 감정평가 당시 각 호실이 폐문 상태여서 내부는 직접 확인하지 못했습니다. 306호의 실제 마감과 설비상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 건물 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 3,087,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 상태를 직접 확인했다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 연산역 접근성은 긍정적인 입지 요소지만, 대상은 아파트가 아닌 업무시설 오피스텔입니다. 실제 환금성은 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 임대수요와 공실 상황을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 306호만을 대상으로 임차인 확인. 현황조사의 다른 호실 점유자 10명을 306호 임차인으로 합산하지 마세요. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 306호의 점유자, 임대차계약, 전입·확정일자를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구 6-1번 민간임대주택등기와 관련해 등록 유지 여부, 임대의무기간, 임대차 신고, 매수 후 의무 적용 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 말소기준과 근저당 이전 확인. 말소기준은 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당입니다. 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 실제 배당권자 및 채권액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2020-107호의 대상과 채권 최고액 840,000,000원의 배당 관계를 검토해야 합니다. 채권 미배당액을 개인 인수채무로 착각해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 규모 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 임대수익 수준을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 내부 및 명도 확인. 감정평가 당시 폐문 상태였으므로 실내 하자, 설비, 실제 점유, 인도 가능성을 확인하고 명도와 수리 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납, 각종 공과금 및 입찰 후 부담 가능성이 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 점유·임대등록 확인이 먼저”
이 물건은 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당권을 기준으로 경매개시결정 등 매각으로 소멸할 권리를 구분할 수 있고, 현재 배당계산상 매수인 인수금액은 0원입니다. 근저당 채권최고액 840,000,000원 중 상당액이 미배당된다고 해도 그 미배당액이 낙찰자에게 자동으로 이전되지는 않습니다.
그러나 여기서 바로 안전한 저가매수라고 결론 내리는 것은 이릅니다. 민간임대주택등기가 살아 있는 상태이고, 306호의 실제 임차인·점유관계와 내부상태가 확인되지 않았습니다. 현황조사에 등장하는 10명은 다른 호실의 인물이라는 사실도 반드시 구분해야 합니다.
감정가 95,000,000원에서 현재 최저가 66,500,000원으로 내려온 것은 사실입니다. 하지만 최근 실거래가격 대비 저렴한지는 입증되지 않았습니다. 향후 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 임대차와 실질취득 부담을 확인하지 못한다면 같은 판단상 문제가 남습니다. 권리의 기준선은 확인됐지만, 점유와 적정가격은 아직 검증 대상입니다.
결론적으로 현재는 조건부 검토·입찰 보류가 합리적입니다. 306호 임차관계와 민간임대주택 등록상 의무를 확정하고, 실제 거래가격을 비교한 다음에야 66,500,000원이라는 최저가의 투자상 의미를 판단할 수 있습니다.
