부산지방법원 2025타경21853. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 4층 401호는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 박성준이며, 2020년 3월 25일 설정된 성가신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권을 기초로 2025년 4월 23일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 95,000,000원에 비해 최저가가 66,500,000원으로 낮아졌고, 등기된 임차보증금 73,000,000원보다도 최저매각가가 작습니다. 하지만 이 물건의 판단 기준은 보증금이 낙찰가보다 큰가가 아니라, 그 보증금을 매수인이 법적으로 인수하는가입니다.

김송이의 주민등록 및 점유개시일은 2020년 5월 21일입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2020년 3월 25일보다 늦습니다. 따라서 임차권등기가 존재하더라도 자료상 근저당권보다 앞서는 대항력은 없고, 매수인이 보증금 잔액을 당연히 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 실제 배당 결과와 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당권이 기준

핵심은 2020년 3월 25일의 을구 7번 근저당권입니다. 종전 광안신용협동조합, 함안군산림조합, 부산시중앙신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 2018년 소유권이전청구권가등기와 2019년 신탁등기 역시 현재까지 존속하는 선순위 권리로 보지 않습니다.

2020년 근저당권은 2026년 4월 8일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 이는 새로운 후순위 근저당권의 설정이 아니라 기존 근저당권의 권리자 변경입니다. 따라서 말소기준일 자체가 2026년으로 바뀌는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 7,300만원과 대항력은 별개

401호에서 우선 확인할 임차권자는 김송이입니다. 등기된 임차보증금은 73,000,000원이며, 최초 계약은 2020.05.06, 최초 보증금은 70,000,000원입니다. 2022.04.21에 3,000,000원이 증액된 것으로 기재되어 있습니다. 주민등록일 및 점유개시일은 2020.05.21이고, 임차권등기명령은 2025.05.08에 등기됐습니다.

현황조사 및 임차권등기 관련 인적 기재는 실제 개인 명의 10명이며, 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 중 401호의 임차권과 직접 연결되는 사람은 김송이 1명이고, 나머지 9명은 다른 호실의 기재입니다. 다른 호실의 보증금은 401호 인수액에 합산하지 않았습니다.

③ 인수금액 — 보증금보다 낙찰가가 낮아도 인수형은 아니다

이 사건에서 특히 중요한 구별입니다. 73,000,000원 보증금이 66,500,000원 최저가보다 크다는 사실만으로 매수인이 그 차액이나 보증금 전부를 인수하는 것은 아닙니다.

임차인 김송이의 전입일 2020.05.21은 말소기준 근저당권 2020.03.25보다 늦습니다. 최초 확정일자 역시 2020.05.06으로 근저당권 뒤입니다. 증액된 보증금의 확정일자는 2022.04.21입니다. 따라서 등기 및 임차관계에 관한 기재를 기준으로 하면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차보증금은 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 채권최고액 기준 근저당권 미배당액은 775,097,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 실제 배당수령권자는 확인이 필요합니다.

예상 매각대금 중 집행비용을 제외한 64,903,000원은 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 해당 근저당권의 채권최고액에는 미배당이 발생하지만, 미배당채권 775,097,000원이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인 인수권리와 채권자가 회수하지 못한 금액을 반드시 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 채권 미회수

현재 회차에서 66,500,000원으로 낙찰된다고 가정하면 매수인의 권리 인수액은 0원입니다. 이후 유찰되는 시나리오에서도 현재 확인된 권리관계 기준 인수액은 동일하게 0원으로 계산됩니다.

그러나 최저매각가의 단계적 인하가 곧바로 투자수익을 의미하지는 않습니다. 실제 시장에서 얼마에 다시 팔 수 있는지가 입찰가격의 핵심입니다. 특히 오피스텔은 동일 건물 내에서도 층·임대상태·내부상태 등에 따라 거래가격과 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

⑥ 가격 검증 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다

이 물건은 감정가 95,000,000원 대비 최저가 66,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이것은 경매 절차상 가격 비율이지 최근 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

동일 건물 또는 유사한 연산동 오피스텔의 최근 거래가격과 비교하지 않으면 현재 최저가가 시장에서 실제로 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인만을 근거로 가격 메리트를 인정하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산 연제구 연산동 연제초등학교 북측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 유사 규모 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등이 혼재합니다.
• 대중교통. 도보 약 6분 거리에 부산지하철 1·3호선 연산역이 있고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 양호합니다.
• 차량 접근. 본건까지 차량 접근이 원활하며, 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2003.04.18 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 승강기, 위생·급배수설비, 지하 1층 및 지상 1층 주차시설이 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다. 토지면적은 404.3㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 김송이의 임차권은 주거용으로 기재되어 있습니다. 실제 이용상태와 공부상 용도에 따른 세금·금융조건을 구분해 검토해야 합니다.
• 환금성. 연산역 접근성은 입지상 장점이지만, 이 오피스텔의 실제 거래량과 최근 매매가격에 근거한 환금성 검증은 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 김송이 임차권 확인. 을구 8번 임차권등기의 목적물, 최초 계약, 전입·점유, 확정일자 및 보증금 증액관계를 원본과 대조하세요.
• 401호 실제 점유 확인. 등기된 임차권자와 현재 점유자가 일치하는지, 임차권등기 후 퇴거 여부 및 인도명령·명도 가능성을 확인하세요.
• 다른 호실 구분. 203·301·402·506·602·706·801·901호의 임차 관련 기재를 401호 보증금에 합산하지 마세요. 특히 전입일 미상인 윤대영·안채영의 대항력 여부는 단정하지 말고 해당 호실 범위에서 별도 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기와 경매 신청채권자·배당수령권자 관계를 확인하세요.
• 공동담보. 공동담보목록 제2020-107호의 범위와 채권관계가 401호의 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구 6-1번 관련 등록 상태, 임대의무기간, 등록 말소 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무·절차를 점검하세요.
• 실거래 검증. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 층별·면적별 차이를 검토한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 내부 확인. 감정 당시 내부 미확인 상태였으므로 실제 수리 상태, 누수·설비·관리상태와 명도 후 필요한 비용을 확인하세요.
• 체납·세금·금융. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 주거용 사용 여부에 따른 취득 관련 세금 및 대출조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 가능성은 높지만, 저가 낙찰은 아직 미검증”

이 사건은 권리 인수 문제와 가격 적정성 문제를 분리해서 봐야 하는 오피스텔 경매입니다. 말소기준 근저당권은 2020.03.25 설정되었고, 김송이의 임차권 관련 전입·확정일자는 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 확인된 관계에서는 보증금 73,000,000원을 매수인이 추가로 인수할 이유가 확인되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 임차권등기의 목적물 범위와 실제 점유, 민간임대주택 관련 의무, 공동담보와 근저당권 이전, 내부 미확인이라는 점검사항이 남습니다. 무엇보다 감정가 95,000,000원에서 66,500,000원으로 내려왔다고 해서 최근 시장가격보다 반드시 저렴한 것은 아닙니다.

종합 평가는 C등급(52점). 선순위 보증금 인수 위험이 낮은 점은 긍정적이지만, 실제 취득가격에 대한 최신 시세 비교와 401호의 점유·임차관계 확인이 끝나지 않았으므로 적극적인 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리상 인수 부담은 낮아 보이나, 현 단계에서는 입찰가격의 적정성 판단을 보류하는 것이 타당합니다.