부산지방법원 2025타경21853. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 5층 506호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 건물은 지하 1층·지상 10층의 철근콘크리트조이며, 2003.04.18 사용승인을 받았습니다. 소유자는 박성준이고, 2020년 성가신용협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 경매의 말소기준권리입니다.
눈여겨볼 점은 이 근저당에 공동담보목록 제2020-107호가 기재되어 있다는 것입니다. 채권최고액 840,000,000원을 506호 하나의 개별 채무나 실제 시세로 해석해서는 안 됩니다. 이후 2025년 임의경매가 개시됐고, 2026년에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리관계에서 더 중요한 것은 본건 점유자입니다. 이송현은 2022.04.25 전입하여 말소기준일보다 후순위이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당받을 금액과 명도 관계를 확정할 수 없습니다. 또한 같은 건물의 다른 호실 점유자도 조사되어 있어, 반드시 506호와 다른 호실을 구분하여 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층 506호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 10층 · 5층 506호 |
| 사용승인일 | 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 (2019.10.10 소유권이전, 2020.03.25 신탁재산 귀속) |
| 감정가 | 136,000,000원 |
| 최저매각가 | 95,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 / 청구액 | 성가신용협동조합 / 721,404,180원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 을구 11번 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 담보권 이전 | 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 감정평가상 이용 | 오피스텔 · 폐문으로 내부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항은 남아 있다
핵심 기준일은 2020.03.25입니다. 이날 설정된 성가신용협동조합의 을구 11번 근저당권이 말소기준권리이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.04.23 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 후순위 등기입니다.
2026.04.08에 등기된 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전은 기존 을구 11번 근저당권의 권리자 변경입니다. 별도의 새로운 채권최고액 840,000,000원이 추가되는 구조가 아닙니다. 이전된 담보권의 순위는 원래 설정일을 기준으로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 본건 506호와 타 호실을 구분해야 한다
현황조사에 이름이 기재된 사람은 총 10명이며, 보증기관 대위·승계로 인한 중복 신고자는 없습니다. 그러나 경매 대상인 506호에 연결된 사람은 이송현 1명이고, 나머지 9명은 다른 호실에 기재되어 있습니다. 다른 호실 보증금을 본건 매수인의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 506호 · 이송현 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 아님 | 본건 확인 대상 |
| 203호 · 정소원 | 2020.05.21 | 없음 | 미상 | 아님 | 타 호실 |
| 301호 · 정성영 | 2023.05.09 | 없음 | 미상 | 아님 | 타 호실 |
| 401호 · 김송이 | 2020.05.21 | 없음 | 미상 | 아님 | 타 호실 |
| 402호 · 윤대영 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 타 호실 |
| 602호 · 김진희 | 2020.10.28 | 없음 | 미상 | 아님 | 타 호실 |
| 706호 · 엄혜림 | 2022.05.16 | 없음 | 미상 | 아님 | 타 호실 |
| 801호 · 이현희 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 아님 | 타 호실 |
| 901호 · 이민주 | 2021.02.15 | 없음 | 미상 | 아님 | 타 호실 |
| 901호 · 안채영 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 타 호실 |
대항력 표시는 각 호실의 전입일과 2020.03.25 말소기준일을 비교한 판단입니다. 전입일이 알려지지 않은 윤대영·안채영은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 타 호실의 법률관계가 본건 506호에 그대로 적용되는 것은 아닙니다.
특히 점유자가 후순위라는 판단과 명도가 곧바로 완료된다는 판단은 다릅니다. 실제 거주·점유 상태에 따라 인도 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 현재 예상배당표의 인수액 0원은 알려진 권리와 배당 조건에 기초한 추정치이지, 미확인 임대차 내용에 대한 보증은 아닙니다.
③ 가격 검증 — 감정가의 70%와 시세 할인은 다른 말
현재 최저매각가격은 95,200,000원으로 감정가 136,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과지만, 중요한 질문은 이 금액이 현재 거래 가능한 오피스텔 가격보다 낮은가입니다.
이 물건에 대해 비교 가능한 최근 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 95,200,000원이 최근 거래 평균보다 저렴한지, 최신 거래보다 높은지, 지역 시세가 상승 중인지 하락 중인지 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 바꿔 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,113,600원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 성가신용협동조합 | 840,000,000원 | 93,086,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상배당 합계 | — | 95,200,000원 |
| 채권최고액 대비 미배당 | 840,000,000원 | 746,913,600원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,113,600원을 제외한 93,086,400원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당권은 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었으므로, 실제 배당수령권자는 이전된 권리관계와 배당절차를 확인해야 합니다.
여기서 746,913,600원의 미배당은 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 산출한 차액입니다. 실제 확정 채무잔액 또는 매수인에게 승계되는 채무액을 뜻하지 않습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 별도로 721,404,180원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 746,913,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 66,639,999원 | 65,040,479원 | 774,959,521원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 46,647,999원 | 45,408,335원 | 794,591,665원 | 0원 |
미래 유찰가격은 가정된 시나리오이며 실제 매각 일정·최저가격의 확정을 의미하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액 기준 모형 수치입니다. 인수 0원 역시 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 연제초등학교 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 유사 규모 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산지하철 1·3호선 연산역까지 도보 약 6분 거리로 조사되었습니다. 대중교통 접근성은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 2003.04.18 사용승인된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있으며 지하 1층과 지상 1층에 주차장 설비가 있습니다.
- 리모델링. 2019년경 리모델링된 것으로 조사됐습니다. 다만 감정평가 당시 호실 내부가 폐문 상태여서 실제 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 접근은 가능하지만 실제 주차 여건과 건물 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 404.3㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 실제 주거 사용 여부, 임대차 형태 및 민간임대주택 등록 관계는 등기·현황·현장 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 연산역 접근성은 긍정적인 입지 요소입니다. 반면 동일하거나 유사한 오피스텔의 최근 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가 수준에서의 재매각 가능성과 회수기간을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 506호 임대차 확인. 이송현의 전입일은 2022.04.25로 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명확하지 않습니다. 임대차계약과 매각물건명세서, 점유 현황을 대조해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에 등장하는 203호·301호·401호·402호·602호·706호·801호·901호는 경매 대상 506호와 구분해야 합니다. 다른 호실의 미상 보증금을 본건 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
- 근저당권 이전 확인. 원래 근저당권자는 성가신용협동조합이지만 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다. 매각 시점의 권리자와 배당 관계를 최신 등기부 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-107호에 속한 다른 담보물과 채권의 관계를 확인해야 합니다. 채권최고액 전체가 506호의 실제 채무라는 가정은 금물입니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2021.05.21 등기된 민간임대주택의 등록상태와 관련 의무 및 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 실내 확인. 감정평가 당시 내부 폐문으로 직접 확인하지 못했습니다. 실제 사용상태와 수리 필요 여부를 확인하여 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 실거래 비교. 라이크 이즈 이즈 및 주변 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래가격, 거래 추세를 비교한 후 응찰 상한을 결정해야 합니다.
- 명도와 추가 비용. 낙찰 후 점유자 인도, 관리비 미납 가능성, 세금 및 기타 비용을 확인해야 합니다. 배당모형상 인수액 0원은 총 추가 비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
- 입찰 전 원본 대조. 2026.11.06 매각기일의 진행 여부 및 변경사항, 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부를 대조하고, 배당순위와 실제 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원 추정, 가격 매력은 아직 미확정”
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 95,200,000원으로 내려왔습니다. 말소기준 근저당권이 명확하고, 본건 506호의 이송현은 그보다 늦게 전입했습니다. 이에 따라 현재 배당모형에서 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 결론을 여기서 끝내서는 안 됩니다. 506호의 임대차 보증금·확정일자 등은 아직 명확하지 않고, 민간임대주택등기가 존재하며, 감정평가 당시 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 여기에 최근 실거래가격을 통한 시장가격 검증까지 빠져 있어, 최저가가 실제 시세보다 유리한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
따라서 이 물건은 권리상 주요 담보채무의 매수인 승계 가능성은 낮게 평가되지만, 가격과 임대차 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 대상입니다. 특히 감정가의 70%라는 숫자만 보고 가격 가점을 주어서는 안 됩니다. 본건 506호의 실제 점유·임대차 관계와 최근 실거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.
