부산지방법원 2025타경21853. 부산광역시 연제구 연산동 소재 라이크 이즈 이즈 2층 203호 오피스텔입니다. 소유자는 박성준이며, 이 물건의 말소기준권리는 2020.03.25 설정된 성가신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 840,000,000원으로, 본건 감정가보다 훨씬 큽니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2020-107호에 연결돼 있으므로 채권최고액 전체가 이 호실만의 개별 대출액이라는 뜻은 아닙니다.
이 사건에서 주목할 부분은 2025.06.04 등기된 정소원의 주택임차권입니다. 보증금이 73,000,000원으로 최저매각가를 초과한다는 점만 보면 인수 위험이 커 보입니다. 하지만 임차인의 전입일은 2020.05.21로 말소기준권리보다 늦습니다. 등기 및 임차관계상 대항력이 없는 후순위 임차권으로 분류되며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 보증금 73,000,000원이 곧 매수인의 실질취득금액이 되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 1층~지상 10층 · 사용승인일 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 | 93,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 성가신용협동조합 |
| 청구금액 | 721,404,180원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 감정상 내부확인 | 폐문으로 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 기준, 임차권은 후순위
말소기준은 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권에 기초해 2025.04.23 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이후 2026.04.08 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 별도의 신규 근저당권이 추가된 것은 아닙니다.
과거 광안신용협동조합·함안군산림조합·부산시중앙신용협동조합 근저당권, 가등기 및 신탁등기는 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석 대상인 후순위 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 분석 — 본건 203호와 다른 호실 구분
본건 203호의 직접적인 임차권자는 정소원입니다. 정소원 외에 확인된 현황조사상 주민들은 301호·401호·402호·506호·602호·706호·801호·901호에 관한 기록으로, 203호 임차인과 합산해서는 안 됩니다. 다른 호실 거주자의 계약관계가 본건 203호의 인수보증금을 형성하는 것도 아닙니다.
| 임차권자 | 목적물 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정소원 | 203호 전유부분 전부 | 2020.05.21 | 73,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 임대차계약일 | 2020.04.16 / 2022.04.27 |
|---|---|
| 최초 보증금 | 70,000,000원 |
| 증액 보증금 | 3,000,000원 |
| 현재 등기 보증금 | 73,000,000원 |
| 점유개시일 | 2020.05.17 |
| 주민등록일 | 2020.05.21 |
| 최초 확정일자 | 2020.04.16 (70,000,000원) |
| 증액분 확정일자 | 2022.05.09 (3,000,000원) |
| 배당요구일 | 2025.05.26 |
| 임차권등기일 | 2025.06.04 (을구 8번) |
| 계산상 매수인 인수 | 0원 |
우선변제는 말소기준 근저당권과의 선후관계를 기준으로 표시했습니다. 실제 배당순위와 인수 여부는 매각물건명세서, 임차권등기 내용 및 매각허가 조건을 대조해야 합니다.
다른 호실 현황조사 기록
아래 주민들은 모두 203호 이외의 호실에서 조사된 인물입니다. 전입일이 확인된 주민은 말소기준권리보다 전입이 늦습니다. 전입일을 확인할 수 없는 주민은 대항력을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 구분합니다.
| 이름 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성영 | 301호 | 2023.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송이 | 401호 | 2020.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤대영 | 402호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이송현 | 506호 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진희 | 602호 | 2020.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄혜림 | 706호 | 2022.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현희 | 801호 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민주 | 901호 | 2021.02.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안채영 | 901호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
다른 호실 주민의 보증금·확정일자는 확인되지 않았으며, 이들의 대항력 표시가 본건 203호에 대한 권리판정을 의미하지는 않습니다. 승계 없음은 보증기관의 대위·승계 신고가 없다는 의미입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 70%지만 시세 메리트는 미확정
이 물건의 감정가는 93,000,000원이고 현재 최저매각가는 65,100,000원입니다. 1회 유찰을 거쳐 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다.
그러나 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다릅니다. 인근 또는 동일 건물 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하지 못했기 때문에, 현재 최저가 65,100,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 가격 비교 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 93,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 65,100,000원 | 감정가의 70% |
| 현재 실질취득 기준금액 | 65,100,000원 | 매수인 인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다고 가정한 배당입니다. 집행비용을 공제한 금액이 성가신용협동조합의 근저당 채권에 배당되며, 근저당권 채권최고액을 충족하지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,571,800원 |
| 1. 근저당권 · 성가신용협동조합 | 840,000,000원 | 63,528,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 65,100,000원 |
| 신청채권 청구액 | 721,404,180원 |
|---|---|
| 근저당 채권최고액 | 840,000,000원 |
| 근저당 예상배당액 | 63,528,200원 |
| 근저당 미배당액 | 776,471,800원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
근저당 미배당액은 채권최고액 기준의 계산치이며, 실제 확정 채무잔액과 같다는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당입니다. 후순위 임차권자에게 배당할 잔액이 없는 계산이지만, 미회수 임차보증금을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다.
유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 776,471,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 795,650,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 809,075,183원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1·3호선 연산역이 도보 약 6분 거리에 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물로, 2003.04.18 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기설비 및 지하 1층·지상 1층 주차장 설비가 있습니다.
- 내부 상태. 각 호가 폐문돼 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 2019년경 리모델링된 것으로 조사됐으나, 내부 마감과 실제 상태는 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 접근 도로. 남서측 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세로장방형으로 오피스텔 부지로 사용되고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 역세권 입지는 장점이지만, 현재 확인된 실거래가격과 임대수익 자료만으로는 매도 가능가격이나 임대수익률을 평가할 수 없습니다. 오피스텔 특성에 맞는 별도 시장조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 203호 임차권 확인. 정소원의 전입일 2020.05.21과 말소기준 근저당권 설정일 2020.03.25를 대조하고, 배당요구 및 임차권등기의 말소 조건을 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 6-1번의 등록 상태 및 매각 이후 임대사업 관련 의무의 존속·승계 가능성을 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 등기상 임차권자와 현재 실제 점유자가 동일한지 확인하고, 명도 협의 및 인도절차의 필요성을 검토하세요.
- 다른 호실 구분. 현황조사에 등장하는 301호·401호·402호·506호·602호·706호·801호·901호의 거주관계를 본건 203호의 임차관계와 혼동하지 마세요.
- 내부 현장조사. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 누수, 마감, 설비 및 수리 필요성을 점검하세요.
- 최근 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 매매사례와 임대수익을 확인한 뒤 입찰가격 상한을 정하세요. 감정가 대비 70%만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 미납 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비, 사용료 및 정산이 필요한 금액을 확인하세요.
- 근저당권 이전 대조. 성가신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 관련된 최신 등기 및 경매기록을 확인하세요.
- 배당순위 확인. 당해세·최우선변제·집행비용 등에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 예상배당을 확정배당으로 취급하지 마세요.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.06 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 진행상태를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”
이 사건의 가장 중요한 권리상 판단은 정소원의 보증금 73,000,000원이 매수인 인수액으로 연결되지 않는다는 점입니다. 전입일이 말소기준 근저당권보다 늦고, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 현재 최저매각가를 기준으로 한 실질취득 기준금액은 부대비용을 제외하면 65,100,000원입니다.
다만 임대등록 관련 의무는 별도 확인이 필요하며, 실제 점유 및 내부 상태도 검증되지 않았습니다. 무엇보다 최근 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
결론은 권리 인수위험은 낮게 계산되지만, 가격 판단은 보류입니다. 임차권의 후순위 여부와 민간임대주택등기 관련 의무를 최종 확인하고, 실거래가격·임대수익·내부 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
