* 실질취득 추정액은 현재 최저매각가에 배당 시나리오상 인수액 0원을 적용한 금액입니다. 취득 부대비용·명도비용은 포함하지 않았으며, 별도 점유 기재와 민간임대주택 등기의 법적 효과가 확인된 금액은 아닙니다.

부산지방법원 2025타경21853. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 6층 601호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 96,000,000원이며 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 67,200,000원입니다.

권리분석의 기준은 2020년 3월 25일 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 해당 권리는 2026년 4월 8일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것으로 등기되어 있습니다. 말소기준권리 이후에 설정된 최민기의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

하지만 이 물건을 단순히 ‘최저가가 감정가의 70%이므로 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 등기상 말소 여부가 확인되지 않는 민간임대주택 등기가 있고, 매각물건명세서에는 호실·성명·보증금이 특정되지 않은 별도 주거 점유 관련 기재도 있습니다. 이 두 사항의 실제 효력을 확인하고, 실거래 시세와 내부 상태를 점검한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 임차권은 소멸 예정, 미말소 등기는 별도 확인

말소기준권리는 2020년 3월 25일 설정된 성가신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 최민기의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있어, 현재 자료 기준으로는 임차보증금 75,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 보이지 않습니다.

근저당권은 2026년 4월 8일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 채권자의 변경은 권리의 설정순위를 바꾸는 사유가 아니지만, 배당관계와 실제 채권액을 확인할 때에는 이전 등기와 현재 권리자를 함께 확인해야 합니다.

② 임차·점유 분석 — 보증금 7,500만원보다 먼저 확인할 것은 실제 점유자

601호 주소와 연결되는 등기상 주택임차권자는 최민기입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 1월 15일, 전입 및 점유개시일은 2021년 2월 10일로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준 근저당 설정일인 2020년 3월 25일보다 늦으므로, 제공된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 최민기의 임차권은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 별도 주거 점유 관련 기재가 601호에 해당하는지 확인되지 않았으므로, 위 0원 산정을 전체 점유·인도 위험까지 해소된 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

또한 최민기의 확정일자와 전입일만으로 우선변제권 행사 범위나 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다. 배당요구 여부와 배당순위, 실제 채권액을 원본 서류에서 확인해야 합니다. 임차권의 등기상 소멸과 현실적인 점유 해소·명도 절차는 구분해서 검토하는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

현재 최저가 67,200,000원을 가정하면 추정 집행비용 1,609,600원을 제외한 65,590,400원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 774,409,600원입니다. 이는 근저당권자가 배당받지 못하는 금액을 추산한 것이며, 그 자체가 매수인에게 인수되는 금액을 의미하지는 않습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 연제초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택과 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 연산역까지 도보 약 6분 거리로, 부산지하철 1·3호선 이용이 가능한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트조 건물이며 사용승인일은 2003년 4월 18일입니다. 2019년경 리모델링된 것으로 조사되었습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 해당 호실을 포함한 평가 대상 호실은 폐문 상태로 내부를 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 응찰 전 내부 상태, 설비 및 실제 이용 상황을 재확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 감정평가상 공시지가 기준은 3,087,000원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못했다는 점은 별도로 고려해야 합니다.
• 환금성. 실거래 시세 비교 자료가 없어 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 향후 매도 가능 가격이나 환금성을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택 등기 확인. 갑구 6-1의 민간임대주택 등기가 현재 어떤 상태인지 확인하고, 경매 매각 이후 해당 등기와 관련 의무가 어떻게 처리되는지 법원 서류 및 관련 등록 내용을 대조하세요.
• 601호 실제 점유자 확인. 현황조사서와 매각물건명세서의 별도 주거 점유 관련 기재가 본건 601호를 가리키는지 확인하세요. 호실·성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 상태에서는 대항력과 인수 위험을 단정할 수 없습니다.
• 최민기 임차권 확인. 보증금 75,000,000원, 확정일자 2021.01.15, 전입·점유일 2021.02.10 및 임차권등기 내용을 최신 등기부·매각물건명세서와 대조하세요. 실제 배당 여부와 명도 진행은 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 을구 9번 근저당권은 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다. 현재 권리자, 실제 채권액, 공동담보 관계와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 실거래가와 입찰 상한 검토. 감정가 96,000,000원이나 최저가 67,200,000원만으로 시세 메리트를 확정하지 마세요. 인근 및 유사 물건의 실제 거래가격을 확인하고, 임대주택 등기·점유·명도 위험을 반영해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 내부·관리 상태 점검. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 가능한 범위에서 내부 상태, 설비, 관리비 체납 여부와 실제 이용 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 최신본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가의 70%”보다 중요한 것은 점유와 미말소 등기

부산 연산동 라이크 이즈 이즈 601호는 한 차례 유찰되어 최저매각가가 67,200,000원으로 내려왔습니다. 등기된 최민기의 임차권은 말소기준 근저당보다 후순위이고 매각 소멸하는 것으로 표시되어, 현재 배당 시나리오상 임차보증금 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사실만으로 입찰 위험이 모두 해소되는 것은 아닙니다. 민간임대주택 등기가 말소된 것으로 확인되지 않고, 별도 주거 점유 관련 기재의 호실과 보증금도 특정되지 않았습니다. 실거래 시세 자료 역시 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

권리 판단의 핵심은 임차권의 소멸 여부와 실제 점유자의 권리를 구분하는 것이며, 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 비율이 아니라 확인된 시세와 실제 취득에 필요한 총비용입니다. 민간임대주택 등기와 점유 관계를 원본 서류로 확인하고, 시세를 검증하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.