부산지방법원 2025타경21853. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 3층 301호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 박성준이고, 2020.03.25 성가신용협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 등기부상 이전의 가등기·신탁·기존 근저당은 이미 말소돼 있고, 이후의 경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본 호실의 핵심 임차인은 정성영입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.04.13, 점유개시는 2023.05.08, 주민등록일자는 2023.05.09이며, 보증금은 70,000,000원입니다. 모두 2020.03.25 말소기준보다 뒤에 있어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차권등기는 2025.05.13 이루어졌고, 배당요구도 2025.05.07 접수돼 있으나 현재 배당 시나리오에서는 선순위 근저당에도 미배당이 발생해 매수인이 승계하는 보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 박성준 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성가신용협동조합 / 721,404,180원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 을구 7번 근저당권 · 성가신용협동조합 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 사용승인일 | 2003.04.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸
2018.01.10의 소유권이전청구권 가등기는 2018.07.02 말소됐고, 2019.10.29 주식회사경남은행 명의 신탁등기도 2020.03.25 말소됐습니다. 같은 날 설정된 성가신용협동조합 근저당이 현재 경매의 기준권리입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2020-107호에 편입돼 있으며, 2026.04.08에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
임차인 분석 — 본 호실 직접 임차권은 정성영
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성영 | 건물의 전부 | 2023.05.09 / 2023.05.08 | 2023.04.13 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제: 배당여력 없음 승계 0원 |
현황조사에는 203호·401호·402호·506호·602호·706호·801호·901호의 점유자도 함께 기재돼 있습니다. 이번 분석 대상은 301호이고, 이 호실 등기부에 직접 연결된 임차권자는 정성영입니다. 정성영의 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 100%, 가격 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 95,000,000원입니다. 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원으로 제시된 시나리오가 있습니다. 다만 이 사건에서는 비교 가능한 직접 실거래 가격을 근거로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거가 제시되지 않았으므로, 감정가 100%인 신건 가격만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 747,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 765,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 780,694,400원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,110,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 성가신용협동조합 | 840,000,000원 | 92,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,110,000원을 제외한 92,890,000원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 747,110,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설·유사 규모 다세대주택·오피스텔·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산지하철 1·3호선 연산역이 도보 약 6분 거리에 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2003.04.18입니다. 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 각 호가 폐문돼 내부를 직접 확인하지 못했다는 감정평가 내용이 있으므로 내부 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 리모델링. 2019년경 리모델링된 것으로 조사됐고, 내부는 담보평가전례 등 참고자료를 통해 확인해 평가에 반영됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,087,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 정성영의 임차보증금은 70,000,000원이고 임대차계약일 2023.04.13, 점유개시 2023.05.08, 주민등록 2023.05.09, 임차권등기 2025.05.13입니다. 말소기준 2020.03.25와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.05.21 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현재 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부와 배당관계를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 95,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개이므로 실제 거래가격·임대조건을 별도로 확인하세요.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 2019년경 리모델링 조사 내용과 현재 상태가 같은지 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 다르다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2020.03.25 성가신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 정성영의 임차관계는 그보다 뒤입니다. 보증금이 70,000,000원이지만 자료상 대항력은 없고, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 95,000,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 지금은 감정가 95,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 여기에 민간임대주택등기, 근저당권 이전, 폐문으로 확인되지 않은 내부 상태라는 확인 과제가 남아 있습니다. 이 물건은 금전적 인수 위험은 낮지만, 감정가 100%에서 가격이 매력적인지는 별도 검증이 필요한 오피스텔로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
