부산지방법원 2025타경21853. 부산 연제구 연산동에 위치한 '라이크 이즈 이즈' 8층 801호 오피스텔입니다. 감정가 9,700만원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 6,790만원입니다. 겉으로 보면 감정가 대비 30% 낮아진 가격이 매력적으로 보이지만, 이 사건은 가격 할인보다 임차관계와 등기상 권리의 세부 확인이 먼저 필요한 물건입니다.

소유자는 박성준이며, 2020년 3월 25일 설정된 성가신용협동조합 근저당권(채권최고액 840,000,000원)이 말소기준권리입니다. 2025년 4월 23일 성가신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시되었고, 해당 근저당권은 2026년 4월 8일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다. 등기상 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이지만, 별도로 기재된 민간임대주택등기와 실제 임대차관계는 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대주택등기는 확인 필요

등기부의 핵심은 2020.03.25 설정된 성가신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기되었더라도 기존 근저당권의 설정일과 말소기준으로서의 지위가 새로 바뀌는 것은 아닙니다.

과거의 광안신용협동조합·합천군산림조합·부산시중앙신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2018년 설정된 소유권이전청구권가등기와 2019년 경남은행 앞으로 이루어진 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 801호 점유관계가 핵심

현황조사에는 801호를 포함한 여러 호실의 전입·점유관계가 기재되어 있습니다. 이번 매각 대상은 801호이므로 다른 호실의 전입자를 모두 801호의 임차인으로 간주하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

801호 관련 인물은 이현희이며, 전입일은 2024.07.01입니다. 말소기준권리 설정일인 2020.03.25보다 늦기 때문에 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임차관계의 세부 내용은 원본으로 검증해야 합니다.

★ 표시된 801호가 이번 경매 대상입니다. 다른 호실은 현황조사상 참고 기재이며, 각 호실의 권리관계를 801호에 합산하지 않습니다. 대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리를 기준으로 한 분류입니다. 전입일이 확인되지 않은 사람은 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 67,900,000원으로 감정가 97,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가 대비 입찰 부담은 낮아졌습니다.

그러나 감정가가 현재 시장가격이라는 보장은 없습니다. 이 물건과 비교할 인근 오피스텔 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 67,900,000원이 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 아직 부족합니다. 오피스텔은 주거용 사용 여부, 임대수익, 공실, 건물 관리상태 등에 따라 실거래가격과 환금성이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 작성한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 배당관계, 근저당권 이전, 조세채권, 임차인 최우선변제 등은 반영 결과가 달라질 수 있습니다.

최저매각가 67,900,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 근저당권 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 계산한 미배당 추정액은 773,722,200원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

다만 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다릅니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조라면 채권자에게 배당되지 못한 금액을 낙찰자가 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 제시된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

후속 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 확정하는 자료가 아닙니다. 각 회차의 인수액 0원은 동일한 권리관계와 배당 가정이 유지되는 경우의 시뮬레이션 결과입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택과 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 원활하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1·3호선 연산역이 도보 약 6분 거리에 있어 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트조 건물로, 사용승인일은 2003.04.18입니다. 위생·급배수·승강기 설비와 지하 1층 및 지상 1층 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대지, 토지면적은 404.3㎡이며, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
• 리모델링. 2019년경 리모델링된 것으로 조사되었습니다. 다만 감정평가 당시 각 호실이 폐문되어 내부는 직접 확인되지 않았습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 801호는 현황조사상 주거 사용으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 연산역 접근성은 긍정적인 요소지만, 실제 매도 가능 가격과 거래 속도는 유사 오피스텔 실거래 및 임대수익 자료를 통해 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 801호 임차관계 확인. 이현희의 전입일은 2024.07.01로 확인되지만, 임대차 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.05.21 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력, 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 성가신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2020-107호와 다른 담보물의 배당관계를 검토하세요.
• 채권양도 확인. 2026.04.08 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기된 근저당권의 현재 권리자 및 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 비교하세요.
• 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 상태, 누수·설비·마감 상태 및 수리비를 점검하세요.
• 명도 계획. 후순위 점유관계로 분류되어도 인도 과정에서 협의와 시간이 필요할 수 있으므로 명도 가능성과 비용을 별도로 검토하세요.
• 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인하고 취득 관련 세금 및 부대비용을 함께 계산하세요.
• 매각 범위 확인. 현황조사에 여러 호실의 전입자가 기재되어 있으므로 매각 대상이 801호임을 원본 매각목록과 대조하세요.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 남아 있다”

부산지방법원 2025타경21853의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 97,000,000원에서 최저매각가 67,900,000원으로 내려온 70%라는 가격 비율입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 비율일 뿐, 실제 시장가격보다 싸다는 증거는 아닙니다.

권리관계에서는 2020년 성가신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 경매 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 801호 점유자인 이현희의 전입일도 말소기준권리 이후라는 점은 긍정적입니다. 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기의 처리 및 실제 임대차관계에 대한 검증이 남아 있습니다.

여기에 감정평가 당시 내부 미확인, 실거래 시세 미확인이라는 변수까지 고려하면, 이 물건은 권리가 완전히 정리된 안전형으로 단정하거나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 ‘입찰 전 확인 우선’입니다. 801호 임차관계와 민간임대주택등기 문제를 명확히 정리하고, 실제 시세 및 내부 상태를 검증한 다음에 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 가격 할인은 확인됐지만, 투자 매력은 아직 검증되지 않았습니다.