부산지방법원 2025타경21853. 부산광역시 연제구 연산동의 라이크 이즈 이즈 7층 706호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박성준이며, 말소기준권리는 2020년 3월 25일 설정된 성가신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이후 설정된 엄혜림의 주택임차권은 이 근저당권보다 후순위로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 중요한 구분은 임차보증금이 크다는 사실과 매수인이 그 보증금을 인수한다는 사실은 다르다는 점입니다. 임차보증금 115,000,000원은 현재 최저가보다 높지만, 임차인의 전입일은 말소기준 근저당권 설정일 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 유형으로 판단하지 않습니다. 다만 임차인의 보증금이 실제로 얼마나 배당되는지와 점유·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 7층 706호 도로명주소: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 7층 706호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 10층 · 사용승인일 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 · 2019.10.10 소유권이전 · 2020.03.25 신탁재산 귀속으로 소유권 회복 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 성가신용협동조합 / 721,404,180원 |
| 말소기준권리 | 을구 9번 근저당권 · 2020.03.25 · 성가신용협동조합 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.04.08 · 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후의 임차권
권리분석의 기준점은 2020년 3월 25일 설정된 근저당권입니다. 이전에 설정되었던 가등기와 일부 근저당권·전세권·신탁등기는 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 본건 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 제공된 권리정보에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 1,500만원, 인수 여부는 별개
본건 706호와 관련된 등기 임차권자는 엄혜림 1명입니다. 현황조사에 나타난 다른 호실의 전입자를 본건 706호의 임차인으로 합산하지 않았습니다.
| 임차인 | 점유·보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄혜림 | 건물 전유부분 전부 115,000,000원 |
2022.05.16 / 2022.04.21 | 없음 | 확인 필요 | 신청 2025.03.14 |
매각 시 소멸 |
| 임대차계약일 | 2022.04.21 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.05.13 |
| 주민등록일 | 2022.05.16 |
| 확정일자 | 2022.04.21 |
| 임차권등기 | 2025.03.14 · 을구 10번 · 임차보증금 115,000,000원 |
| 차임 | 등기 내용상 별도 차임 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 70%, 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 95,900,000원으로 감정가 137,000,000원의 70%입니다. 감정가보다 낮아졌다는 사실은 확인되지만, 감정가는 실제 거래가격과 같지 않습니다. 동일 물건 또는 유사 오피스텔의 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 시세보다 저렴한지, 입찰가에 가격 메리트가 있는지는 판정 보류가 타당합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 가정 | 근저당 배당 추정 | 근저당 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 95,900,000원 | 93,773,800원 | 746,226,200원 |
| 2회 유찰 시 | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 774,478,340원 |
| 3회 유찰 시 | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 794,254,838원 |
회차별 수치는 제공된 시나리오의 추정값입니다. 시세 예측이나 실제 낙찰가 예측이 아니며, 실제 배당은 우선권리와 집행비용 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,126,200원 | 매각가의 약 2.2% 추정 |
| 말소기준 근저당권 | 840,000,000원 | 93,773,800원 | 채권최고액 기준 추정 · 미배당 발생 |
| 소유자 잔여금 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 등 별도 확인 필요 |
위 배당표는 현재 최저가를 가정한 단순 추정입니다. 경매 신청 청구액 721,404,180원과 등기상 근저당 채권최고액 840,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권액, 근저당권 이전 후의 배당채권자, 임차인 배당 여부 및 우선순위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동의 연제초등학교 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 유사 규모의 다세대주택·오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1·3호선 연산역은 도보 약 6분 거리로 조사되어 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2003.04.18이며, 2019년경 리모델링된 것으로 조사되었습니다. 다만 감정평가 당시 내부가 폐문 상태여서 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로, 현재 내부 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 건축·용도 관련 사항은 해당 규정과 공부를 대조해야 합니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 실제 사용상태와 내부 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 면적·층·내부 상태·임대수익 조건에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 거래가격과 임대 현황을 확인하기 전에는 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 2026.04.08 근저당권 이전 등기를 반영해 현재 권리자와 채권양도·승계 관계를 확인하십시오.
- 임차권 및 배당 확인. 엄혜림의 임차보증금 115,000,000원, 확정일자, 전입일, 임차권등기 및 배당요구 내역을 매각물건명세서·배당요구서와 대조하십시오. 매수인 인수액과 임차인의 미배당 보증금은 구분해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 여부를 단정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 관련 비용을 점검하십시오.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.21 민간임대주택 등기가 기재되어 있습니다. 매각 후 관련 등록·임대의무 및 지위 승계 여부는 관계 서류와 관할 기관을 통해 확인하십시오.
- 시세 및 임대수익 확인. 감정가 대비 최저가 비율만으로 할인 여부를 판단하지 마십시오. 유사 오피스텔의 실거래가격과 임대료, 공실 여부 및 운영비용을 확인하십시오.
- 관리비와 부대비용 확인. 관리비 체납 여부, 취득 관련 비용, 수선비, 명도 관련 비용 등을 별도로 점검해 실제 투자원가를 계산하십시오.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 확인하십시오.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “저렴한 물건”은 다르다
부산 연산동 라이크 이즈 이즈 706호는 감정가 137,000,000원에서 최저가 95,900,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 말소기준 근저당권 이후의 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 임차보증금 115,000,000원의 실제 배당 여부, 근저당권 이전 관계, 민간임대주택 등기, 점유·명도 문제는 여전히 확인해야 할 사항입니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴한지는 판정할 수 없습니다. 권리상 인수 부담이 없다는 것과 투자 가격이 매력적이라는 것은 서로 다른 판단입니다. 권리와 배당을 원본으로 검증하고, 실제 시세와 총투자비용을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
