의정부지방법원 2024타경85102. 신승프라자 1층101호를 대표 주소로 하는 사건으로, 감정평가상 기호(1)-(21)는 모두 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 101호와 102호는 경계벽 일부를 제거해 일체로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 권리분석의 기준점은 2023.02.09 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 김성관 근저당권, 양주시 압류, 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기상 후순위 권리보다 임차관계입니다. 실제 임차인은 9명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 김훈일은 2023.02.08, 안명근은 2022.12.02, 송수영은 2022.10.21 전입으로 말소기준권리보다 앞서 있고, 제공된 권리판정에서도 세 사람 모두 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 배당 계산상 세 보증금 10,000,000원·30,000,000원·20,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력 3명

실제 임차인은 9명이고, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 대항력이 있는 사람은 김훈일·안명근·송수영 3명입니다. 세 사람 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정하기 어렵고, 제공된 배당계산은 우선변제권이 없는 것으로 보아 보증금 전액 60,000,000원을 매수인 인수로 처리합니다.

③ 가격 판단 — 49% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49%, 최저매각가 702,170,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 491,518,999원, 4회 유찰 시 344,063,299원으로 제시되어 있습니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 60,000,000원은 각 시나리오에서도 매수인 인수액으로 그대로 남습니다.

이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 그러므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 감정가는 시세 그 자체가 아니고, 특히 근린생활시설 일괄매각은 실제 임대현황·점포별 수익성과 공실 여부에 따라 가치 판단이 달라질 수 있으므로 현 회차 가격은 실질취득 762,170,000원을 기준으로 별도 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 702,170,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 9,421,700원을 제외한 692,748,300원이 주식회사신한은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 채권 미배당액은 7,181,051,700원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 김훈일·안명근·송수영의 보증금 60,000,000원은 배당액 0원으로 계산되고 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(21)는 모두 근린생활시설입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 대상 건물은 지하1층/지상4층 철근콘크리트구조입니다.
• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근으로, 주위에 대단위 아파트단지·학교·공원·근린 및 편의시설이 소재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 대상물건 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 물건 특성. 101호와 102호는 경계벽 일부를 제거하여 일체로 이용 중이며 일괄매각 조건이므로, 호별 독립 이용과 원상회복 여부를 입찰 전에 직접 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 최저가 702,170,000원에 대항력 임차인 보증금 60,000,000원 인수를 더한 762,170,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 대항력 임차인 확인. 김훈일·안명근·송수영의 실제 점유 현황, 임대차계약서, 보증금 지급관계와 반환 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 우선변제 관계 확인. 세 대항력 임차인은 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 명확하지 않습니다. 배당요구·배당표 원본과 계약서 확인이 중요합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 감정평가서 기호(1)-(21)의 각 호실 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 튼상가 상태 확인. 101호와 102호의 경계벽 일부가 제거되어 일체 이용 중이므로 현황, 건축 관련 원상회복 가능성, 실제 영업 동선을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 근린생활시설의 실제 매매사례·임대료·공실을 별도 확인해야 합니다.
• 후순위 조세·비용 확인. 양주시 압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 당해세와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 60,000,000원 인수가 먼저다

이 사건은 표면적으로 감정가 1,433,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 702,170,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 김훈일·안명근·송수영의 대항력이 인정되고, 배당계산상 보증금 60,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있기 때문입니다. 현 회차 실질취득은 762,170,000원입니다.

말소기준 이후의 등기 권리는 소멸하지만, 일괄매각·다수 임차인·101호와 102호의 일체 이용이라는 현황 요소까지 함께 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 “감정가의 49%니까 싸다”는 접근은 금물입니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차인 인수는 남고, 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 사건으로 보는 것이 이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.