의정부지방법원 2024타경85102. 경기도 양주시 옥정동 신승프라자 1층 101호, 사건상 용도는 대지이며 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층이고 사용승인일은 2022.07.12입니다. 소유자는 신용상 씨입니다. 권리분석의 핵심은 2023.02.09 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리라는 점과, 그보다 먼저 전입한 임차인 3명의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다.
등기부에는 2022년에 설정됐던 의정부농업협동조합 근저당 2건과 가압류 2건이 이미 말소되어 있고, 2023.02.09 이후 설정된 신한은행 근저당, 김성관 근저당, 양주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체의 승계 부담보다 임차인 인수와 물건의 실제 이용형태가 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 1층101호 (옥정동,신승프라자) |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 근린생활시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 신용상 (단독소유) |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 2022.07.12 |
| 감정가 / 최저가 | 1,433,000,000원 / 702,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현구 / 510,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 6,658,800,000원 · 2023.02.09 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 3건은 인수
말소기준권리는 2023.02.09 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 경매개시결정·김성관 근저당·양주시 압류·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년에 설정된 의정부농업협동조합 근저당 2건과 가압류 2건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 9명, 대항력 3명
현황조사상 확인된 실제 임차인은 9명이며, 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인은 없습니다. 이 가운데 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 임차인은 3명입니다. 대항력 있는 3명의 보증금 합계가 현재 최저매각가보다 작으므로, 현재 회차의 실질취득은 702,170,000원 + 60,000,000원 = 762,170,000원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김훈일 신승프라자 · 주거 | 2023.02.08 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 매수인 인수 | 미상 |
| 임수진 신승프라자104호105호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.10.21 |
| 이남기 신승프라자 106호 | 2023.05.02 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 신혜빈 신승프라자 110호 | 2024.08.12 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.09.23 |
| 안명근 신승프라자 201호 | 2022.12.02 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 매수인 인수 | 2024.11.18 |
| 남종한 신승프라자 2층 202호 | 2024.04.15 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.09.24 |
| 송수영 신승프라자 204호 | 2022.10.21 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 매수인 인수 | 2024.10.10 |
| 주식회사 권조 신승프라자 3층 | 2024.04.04 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 김상범 신승프라자 4층 | 2024.04.29 | 50,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 702,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,421,700원 |
| 인수 · 임차인 김훈일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 안명근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 송수영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 6,658,800,000원 | 692,748,300원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 이현구 | 510,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김성관 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 702,170,000원에서는 집행비용 9,421,700원을 제외하고 신한은행에 692,748,300원이 배당됩니다. 채권자 전체 청구·채권 합계는 7,873,800,000원이고 실제 배당액은 692,748,300원으로, 미배당액은 7,181,051,700원입니다. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 60,000,000원은 배당으로 회수되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 남고 매각가는 내려간다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 702,170,000원 | 49% | 60,000,000원 | 762,170,000원 | 7,181,051,700원 |
| 3회 유찰 시 | 491,518,999원 | 34.3% | 60,000,000원 | 551,518,999원 | 7,389,596,191원 |
| 4회 유찰 시 | 344,063,299원 | 24.01% | 60,000,000원 | 404,063,299원 | 7,535,353,587원 |
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 매각가는 491,518,999원, 344,063,299원으로 더 낮아집니다. 대항력 임차인 인수액 60,000,000원은 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 해당 매각가보다 작으므로 실질취득은 각각 762,170,000원·551,518,999원·404,063,299원으로 계산됩니다.
⑤ 현장·이용형태 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근으로, 대단위 아파트단지·학교·공원 및 각종 근린·편의시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가서상 기호(1)~(21) 공히 근린생활시설이며, 토지는 정방형으로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)이며, 소로3류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 급배수·위생설비, 소화전·화재탐지·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 특이사항. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며, 101호와 102호는 경계벽 일부를 제거하여 일체로 이용 중인 집합건물, 이른바 ‘튼상가’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 702,170,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 60,000,000원을 더한 762,170,000원을 매수원가로 잡으세요.
- 대항력 임차인. 김훈일·안명근·송수영은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있고, 각 보증금 10,000,000원·30,000,000원·20,000,000원이 매수인 인수 대상입니다.
- 우선변제. 인수되는 3명의 보증금은 배당표상 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 전액 매수인 인수입니다.
- 다회유찰. 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 491,518,999원, 4회 유찰 시 344,063,299원으로 추가 하락합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 입찰 전 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 101호와 102호가 경계벽 일부 제거 상태로 일체 이용 중이므로 일괄매각 범위와 현황을 원본 서류 및 현장에서 확인하세요.
- 임차관계. 확인된 실제 임차인은 9명이며, 대항력 없는 임차인들도 있으므로 점유관계와 명도 가능성을 개별적으로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득을 봐야 한다”
이 사건은 등기상 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 2023.02.09 신한은행 근저당권을 기준으로 이후의 경매개시결정·근저당·압류는 매각으로 소멸하므로, 등기권리의 승계 부담은 제한적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 60,000,000원이 남아 있어 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다.
현재 최저매각가 702,170,000원은 감정가 1,433,000,000원의 49%지만, 실제 매수원가는 인수액을 포함한 762,170,000원입니다. 이는 감정가의 53.2%입니다. 다만 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘49% 최저가’가 아니라 60,000,000원 인수를 포함한 실질취득가와 근린생활시설의 환금성, 그리고 튼상가·일괄매각 조건입니다.
결론적으로 권리분석은 중간 난도입니다. 대항력 임차인 3건과 60,000,000원 인수가 명확해 계산 자체는 가능하지만, 101호·102호 일체 이용 및 일괄매각이라는 물건 특성이 있어 현장 확인이 중요합니다. 가격은 현재 회차에서 감정가 대비 낮아졌지만 시세 근거가 없으므로 섣불리 ‘싸다’고 판단하지 말고, 추가 유찰 시 실질취득 551,518,999원·404,063,299원까지 내려가는 시나리오를 함께 놓고 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
