의정부지방법원 2024타경85102. 양주시 옥정동 신승프라자 1층 106호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 신승프라자 각 호가 공히 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층이며 사용승인일은 2022.07.12입니다. 현재 최저매각가는 감정가 664,000,000원의 49%인 325,360,000원입니다.

권리의 기준점은 2023.02.09 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,658,800,000원이고 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 그 이후의 강제경매개시결정, 양주시 압류, 김성관 근저당, 신한은행 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 3명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸

2022.07.27 설정됐던 의정부농업협동조합 근저당권 2건은 2023.02.09 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 접수된 을구 4번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 2024.08.28 이현구의 강제경매, 2025.01.16 양주시 압류, 2025.01.08 김성관 근저당, 2025.06.25 신한은행 임의경매, 2025.12.12 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력 표시 3명

보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없으며 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 김훈일·안명근·송수영 3명은 말소기준보다 전입이 빨라 대항력이 있는 것으로 표시됐습니다. 반면 목적물 주소가 명시적으로 “신승프라자 106호”인 이남기는 2023.05.02 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다

현재 회차 최저가는 325,360,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 배당 시뮬레이션의 인수 가정 60,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득은 385,360,000원입니다. 이는 감정가 664,000,000원의 약 58.0% 수준입니다.

따라서 이 물건을 “감정가의 49%에 산다”고만 보는 것은 적절하지 않습니다. 현재 자료에서는 실거래 시세를 확인할 수 없으므로 385,360,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,360,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 5,355,040원을 제외한 320,004,960원이 신한은행 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당액은 7,553,795,040원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 김훈일·안명근·송수영 보증금 60,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 매각대금 외 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 옥정고등학교 동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·학교·공원·근린·편의시설이 소재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(21)는 공히 근린생활시설이며, 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·옥정지구 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역이며, 소로3류와 중로2류에 접합니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 325,360,000원이 아니라 인수 가정까지 더한 385,360,000원입니다.
• 선순위 임차인. 김훈일 10,000,000원·안명근 30,000,000원·송수영 20,000,000원의 보증금 인수 가정을 반드시 반영하세요.
• 106호 특정 점유자. 106호에는 이남기가 특정돼 있고 대항력은 없는 것으로 표시됩니다. 여러 호실 임차인 정보가 함께 존재하므로 목적물에 실제 귀속되는 점유·인수 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
• 실거래 시세. 현재 확인되는 실거래 비교가격이 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단하면 안 됩니다.
• 배당구조. 현재 회차에서도 신한은행 근저당에 320,004,960원만 배당되고 채권 미배당이 7,553,795,040원 발생합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 선순위 임차인의 목적물 범위와 점유관계, 배당요구 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “3.85억 실질취득”이 먼저다

이 사건은 겉으로 보면 감정가 664,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 325,360,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자만 보면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 김훈일·안명근·송수영의 보증금 합계 60,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 회차의 실질취득은 385,360,000원입니다.

더 중요한 점은 임차인 범위입니다. 목적물 106호에는 대항력이 없는 이남기가 특정되어 있는 반면, 인수 가정에 포함된 안명근과 송수영은 각각 201호와 204호로 표시됩니다. 따라서 이 물건은 단순히 “선순위 임차인 3명 있으니 6천만 원 인수”라고 끝낼 사건도, 반대로 “106호 임차인은 대항력 없으니 안전”이라고 끝낼 사건도 아닙니다. 6천만 원 인수 가정이 실제 106호 매각에 어느 범위까지 연결되는지 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.

실거래 비교가격도 확인되지 않으므로 현재 단계에서 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 2회 유찰이라는 할인율보다 권리범위 확인이 우선인 사건입니다.