의정부지방법원 2024타경85102. 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 1층106호 신승프라자 물건입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 기호(1)-(21) 공히 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층이며 사용승인일은 2022.07.12입니다.
권리분석의 중심은 2023.02.09 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,658,800,000원이며 말소기준권리로 판단됩니다. 그 이후의 강제경매개시결정, 김성관 근저당권, 양주시 압류, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준권리보다 앞선 전입을 가진 김훈일·안명근·송수영은 대항력이 있어 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 1층106호 (옥정동,신승프라자) |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 근린생활시설 · 1층106호 |
| 소유자 | 신용상 |
| 감정가 / 최저가 | 664,000,000원 / 325,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현구 / 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 대항력 임차인 3명은 인수
말소기준권리는 2023.02.09 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 2022.07.27 설정된 의정부농업협동조합 근저당권 2건과 2022.10.05·2022.10.20 가압류 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 김성관 근저당권과 양주시·국의 압류, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 — 현재 실질취득은 감정가의 58.0%
현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%입니다. 최저매각가 325,360,000원에 매수인 인수 60,000,000원을 더하면 실질취득은 385,360,000원입니다. 감정가 664,000,000원 대비 278,640,000원 낮은 수준이지만, 경매 감정가와 실제 시장가격은 같지 않으므로 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 325,360,000원 | 60,000,000원 | 385,360,000원 | 7,553,795,040원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 227,752,000원 | 60,000,000원 | 287,752,000원 | 7,650,036,528원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 159,426,400원 | 60,000,000원 | 219,426,400원 | 7,717,405,570원 |
중요한 점은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 구조가 아니라는 것입니다. 세 임차인의 보증금은 10,000,000원·30,000,000원·20,000,000원이고, 현재·3회·4회 시나리오의 매각가는 각각 325,360,000원·227,752,000원·159,426,400원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 60,000,000원으로 고정되는 유형은 아니며, 인수 60,000,000원은 각 시나리오에서 별도로 더해집니다.
③ 임차인 현황 — 실제 임차인 9명, 그중 대항력 3명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김훈일 | 신승프라자 | 2023.02.08 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 10,000,000원 | 없음 |
| 임수진 | 신승프라자104호105호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 있음 |
| 이남기 | 신승프라자 106호 · 주거 | 2023.05.02 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 신혜빈 | 신승프라자 110호 | 2024.08.12 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 있음 |
| 안명근 | 신승프라자 201호 | 2022.12.02 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 30,000,000원 | 있음 |
| 남종한 | 신승프라자 2층 202호 | 2024.04.15 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 있음 |
| 송수영 | 신승프라자 204호 | 2022.10.21 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 20,000,000원 | 있음 |
| 주식회사 권조 | 신승프라자 3층 | 2024.04.04 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 김상범 | 신승프라자 4층 | 2024.04.29 | 50,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
대항력 있는 3명의 우선변제권은 모두 없음으로 분배표에 반영됐습니다. 나머지 임차인은 대항력 없음으로 조사됐으며, 우선변제권은 별도로 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,355,040원 |
| 인수 · 임차인 김훈일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 안명근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 송수영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 6,658,800,000원 | 320,004,960원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 이현구 | 510,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김성관 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 510,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 325,360,000원 중 집행비용 5,355,040원과 신한은행 320,004,960원이 배당됩니다. 매수인 인수 60,000,000원은 매각대금과 별도로 부담하는 금액입니다. 채권 총액은 7,873,800,000원, 배당액은 320,004,960원, 미배당액은 7,553,795,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되며 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 양주시 옥정동 소재 옥정고등학교 동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·학교·공원 및 각종 근린·편의시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하1층/지상4층이며 1층 101호 외 20개호로 구성됩니다. 사용승인일은 2022.07.12입니다.
- 도로. 동측으로 지하차도를 포함한 광대로변, 서측으로 중로변의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도. 감정평가상 기호(1)-(21) 공히 근린생활시설이며, 토지는 정방형으로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있어 실제 이용상태와 점유현황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 평가됐습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으나, 현황조사·문건접수 등을 통해 임차인 9명이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저매각가 325,360,000원만 볼 것이 아니라 대항력 임차인 인수 60,000,000원을 더해 385,360,000원으로 판단하세요.
- 대항력 3명 확인. 김훈일·안명근·송수영의 전입일은 각각 2023.02.08·2022.12.02·2022.10.21이며 모두 말소기준권리 2023.02.09보다 빠릅니다. 임대차계약과 점유관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 227,752,000원, 4회 유찰 시 159,426,400원입니다. 인수 60,000,000원은 별도로 남으므로 회차별 실질취득을 구분해 검토하세요.
- 106호 이용상태. 감정평가상 근린생활시설인 가운데 이남기의 점유 용도는 주거로 조사됐으므로 실제 현장 이용상태를 확인하세요.
- 배당 확인. 현재 매각가 가정에서는 신한은행에 320,004,960원이 배당되고, 신청채권자 이현구의 청구금액 510,000,000원은 배당되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가 대비 할인”보다 “인수 구조”를 먼저 본다
이 물건은 감정가 664,000,000원에서 현재 최저매각가가 325,360,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 임차인 3명의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 실질취득은 385,360,000원입니다.
권리관계는 2023.02.09 신한은행 근저당권을 말소기준으로 정리하면 비교적 명확합니다. 이후의 김성관 근저당권, 양주시 압류, 국 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 전입을 가진 김훈일·안명근·송수영의 대항력과 보증금 인수는 별도로 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 후순위 권리의 소멸보다 대항력 임차인 3명과 60,000,000원 인수입니다.
현재 실질취득 385,360,000원은 감정가의 58.0%이고, 3회 유찰 시 287,752,000원, 4회 유찰 시 219,426,400원으로 내려갑니다. 다만 근린생활시설이라는 용도와 실제 점유상태, 임차인 인수관계를 함께 확인해야 합니다. 현재 가격은 감정가 대비 낮지만, 시세보다 싸다고 단정할 수 있는 자료는 아니므로 권리·점유·가격을 분리해 판단하는 것이 핵심입니다.
